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1、,城市综合体项目运营攻略及案例分享,易居中国上海克而瑞信息技术有限公司,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知,城市综合体发展的背景,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知,城市综合体是指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。,具备现代城市的全部功能,城市聚集催生城市综合体,城市综合体城中之城,城市综合体的价值体系,社会性催生：结束“摊大饼”模式，不再“钟摆式”生活 精神性催生：城市“生态化”要求,商业生态系统价值 城市空间延续价值 土地乘数效应价值,商业、办公、居住、旅店、展览、餐
2、饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知,HOPSCA最完满的城市综合体，集Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）于一身,功能模型,功能价值体系,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知,城市综合体发展的特征,城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知
3、,城市综合体的作用和意义,城市综合体是点燃城市化进程的“火炬”，城市综合体对于城市发展及城市居民生活都起到巨大了作用，改变城市面貌的同时更从根本上改变人们的生活。,为什么政府、市长愿意做综合体,为什么开发商愿意做综合体,为什么消费者愿意买综合体,城市需要标志和名片 拉动区域经济和文化的发展,集约的产品模型 合理的投资模型,大品牌的担保 无限想象的价值空间,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知,城市综合体从早期工业化时代发展至今，已经形成了大量的成功范例和经验，根据项目开发背景的不同及资源整合能力的差异，形成了几种不同的开发模式。,城市综合体开发主体模式分类,观点易居思想/我们怎
4、么理解？/易居对城市综合体的认知/城市综合体开发主体模式,对于城市综合体个案 开发主体模式应建立在综合考量和权衡 开发商资金实力、开发专业能力、政府支持度等因素后进行明确,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/城市综合体发展的功能核心模式,城市综合体的规模庞大且功能丰富，在项目开发中，确定何种功能为主导，将为项目发展定性，同时将在很大程度上决定项目的成功与否。,商业功能核心模式开发案例-上海五角场,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例,通过大型品牌商家的引入，以商业为引擎，将五角场打造成上海城市副中心,80年代的五角场,定位：上海城市副
5、中心、市级商业中心和公共文化活动中心； 规模：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷； 规划：五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业，中部区域将以江湾体育场大学城公共活动中心为核心，新辟一条长约800米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要，南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心； 主要商户：万达商业广场、百联又一城、东方商厦、大西洋百货；,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/商业功能核心
6、模式开发案例,五角场利用其区位优势，利用交通优势，将来往这里的枢纽性人流有效转化成消费性人流，同时由商业带动商务功能、提升居住品质。,主要办公：创智天地，位于五角场环岛北面的淞沪路两侧，是杨浦区的重要知识创新区，规划面积0.86平方公里。,五角场是上海五条交通干线的交汇处，是杨浦区的核心地带，拥有优越的区位交通优势； 每天60万左右的人流量成为五角场先行发展商业的有力契机； 周边复旦、同济、财大等上海主要十余所高等院校，为五角场城市副中心的发展提供了稳定客流支撑以及科研资源。,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例,商业功能核心模式的开发案例-深圳华润中
7、心,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例,深圳华润中心以大型购物中心为核心驱动，提升项目高端形象的同时带动整个综合体统一而高效的营运,整体定位： 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 开发策略： 大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业，增加整体的盈利能力 业态配比： 商业56.6，写字楼8.4，酒店12，公寓住宅比例达到21,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例,商业功能核心模式成功的关键因素：KPI体系,外因 区位条
8、件：城市核心区域/区域核心 交通条件：地铁口/交通主干道，便捷的公共交通系统 区域商业功能缺失 人流量大，有一定的商业氛围,内因 大规模：五万平米以上，成为区域商业中心的领导者 突破、创新：商业形态上比其他项目有很大的突破，新的商业模式成为市场焦点； 消费“一站式”：综合性的Shopping Mall形式，包括购物、餐饮、休闲娱乐于一体 中高端定位：往往在首期开发，奠定高端形象 开发商实力：开发商要有非常强的资金实力，同时要有一流的合作单位（包括规划设计、经营管理）,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例,酒店功能核心模式的开发案例-上海商城,观点易居思
9、想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/酒店功能核心模式开发案例,酒店核心模式：上海商城，五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体,定位：五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 项目业态：豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界知名品牌的购物商场、五星级酒店 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口； 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院为蓝本建设的，剧院以双层 楼厅设计，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。
10、,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/酒店功能核心模式开发案例,写字楼功能核心模式的开发案例-深圳信兴广场、深圳财富广场,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/写字楼功能核心模式开发案例,深圳信兴广场，深圳市最高的写字楼，大量世界顶级企业的集聚为综合体的其他功能项目提供了稳定的消费支撑,定位： 地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体规模：28万平方米,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/写字楼功能核心模式开发案例,深圳财富广场，在核心租户带动下，通过高形象产品创造区域商务市场；在区域形象得到改善后，开发配套公寓和辐射周边高端人群的大
11、型集中商业，弥补区域商业空白,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/写字楼功能核心模式开发案例,写字楼核心驱动模式成功的关键因素：KPI体系,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/写字楼功能核心模式开发案例,住宅功能核心模式的开发案例-深圳星河国际,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/住宅功能核心模式开发案例,深圳星河国际，该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住宅高品质的同时商业面积也最大化。,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/住宅功能核心模式开发案例,住宅核心模式：各物业只是在形象
12、、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小,住宅核心模式：住宅开发可能只是一个“缓冲剂”，同时起到树立形象的功能,住宅核心模式及发展的路径,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/住宅功能核心模式开发案例,均衡发展模式的开发案例-香港太古广场,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/均衡发展模式开发案例,香港太古广场，各项目功能均得到有力发展，各功能体有机组合，相互依存，协同促进,物业形态： 三栋超高层甲级写字楼三座五星级酒店香港顶级购物中心（太古广场）两栋顶级酒店式公寓 业态配比： 写字楼占43，酒店占29，商业公寓 均占14 经营方式： 写字楼和购物中心采用出
13、租经营的方式,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/均衡发展模式开发案例,外因 区位条件：一线城市核心区域 交通条件：地铁口/交通主干道 大规模：至少在20万平米以上,均衡发展模式成功的关键驱动因素：KPI体系（Key Performance Indicator）,内因 强制性的视觉冲击：超高层/建筑群 高水准规划设计：各功能共融不互扰 功能化体系：五星级酒店 甲级写字楼 高档/中高档购物中心 顶级酒店式/服务式公寓 开发商实力：开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的管理团队：物业管理/经营管理,观点易居思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/均衡发展模式开发案例,观点易居
14、思想/我们怎么理解？/易居对城市综合体的认知/城市综合体发展的核心模式,对于城市综合体个案 功能核心模式的选择应建立在综合考量和权衡 土地属性、项目开发环境、市场需求、物业价值等方面,在“易居专业解决之道”的各种适应性分析方法、标准化工作模块及商办项目系统化的理论的指导下，易居在全国多个城市成功操作了各种类型的商办项目。,实战 操作案例,易居的服务内容：项目全程战略顾问挑战： 作为全球瞩目的项目，如何在世界排名不断变化的超高层建筑中脱颖而出、如何在在陆家嘴区域、浦东、上海乃至全国取得引人注目的地标视点？策略： 召开专家会议、安排组织社会名流对项目畅想，从市场定位、功能定位、推广宣传、建筑咨询等
15、各方面进行精确的考量、精准的操作、精密的工作程序安排等。 业绩： 完成最初的功能方案设想，后续的功能方案调整报告，切合开发进程提出市场工作纲要，沟通协调参与方，组织专家研讨会，会晤各功能运营方。协助扩初设计等详尽而具体的所有前期市场工作,“上海中心”座落在陆家嘴金融贸易区腹地，设计高度为632米，毗邻金茂大厦和上海环球金融中心。“上海中心”将成为继上海环球金融中心后新的超高层标志性建筑，其透明的螺旋造型将展现先进的可持续性发展设计理念。 高632米的上海中心將是這座城市中最耀眼的標志性建築。它完成了陸家嘴金融貿易區的摩天大廈三重唱。,实战操作案例/我们做过什么,易居操作案例：上海中心上海未来新
16、地标,易居操作案例：上海北岸长风从传统重工业区到副中心城市综合体的华丽转身,实战操作案例/我们做过什么/上海北岸长风,所有的失败是必然的，所有的成功却不是偶然上海北岸长风的成功打造在于大胆的思考和准确的定位,长风生态商务区,实战操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/项目原状,“北岸长风”项目坐落于上海市规划的长风生态商务区(普陀区)的东南角，紧邻长风公园及苏州河。,项目原状重工业区（旧厂房、旧码头、旧民居）,区域旧貌,在发展之初，长风生态商务区大板块面临的挑战城市化进程中，传统重工业区能否快速转型为副中心商务区，并为市场接受？,板块自身是传统重工业区,有无可能？,现代城市综合体,板块周边聚集多个高档住宅物业。豪宅板块渐已形成,实战操作案例/我们做过什么/上海北岸长风/长风生态商务区板块发展的挑战,上海整体写字楼火爆，引发次中心区域的商务价值提升 2000年开始，随着房地产市场的火热发展上海甲级写字楼市场也保持异常火爆的上扬局面，整体市场的利好是长风成功的前提。,
