克而瑞产权式酒店研究

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1、产权式酒店研究产权式酒店研究理论研究2关键字：产权式酒店，关键字：产权式酒店，condo hotelcondo hotel，time sharetime share简介：本研究首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国简介：本研究首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国 内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每一种模内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每一种模 式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图，并陈述了产权式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图，并陈述了产权 式酒店优劣势。式酒店优劣势。3起源及发展起源及发展发展现状： 全球产权酒店1986

2、- 1995年年平均增长15.8 ；1980年，全球500个 旅游目的地有15.5万个家 庭购买了产权式酒店；到 1995年，全球81个国家 4000个旅游目的地有35 万个家庭购买了产权式酒 店。80年代到90年代初， 全球引入产权式经营的旅 游目的地的数量增长了6 倍，90年代初，全球产 权式酒店销售收入已达 40亿美元，到2000年就 飙升到300亿美元。时权酒店产权酒店买断旅店旅游设 施在特定时间里 的使用权将每间客房分割 成独立产权独立产权出售发展共同特点： 建于具有强势 景观资源和经 济比较活跃的 地区，以保证 酒店有较高的 出租率和物业 升值空间4产权酒店概述产权酒店概述地域特征

3、强势景观资源或经济活跃区域交通的易达性客户定位城市的高收入阶层经营特点产权完全归属业主专业第三方管理管理方经营，不保证业主的收益快速回现，减小开发 商资金压力开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施）的长期性收益。开发商可保留酒店配 套等的产权而获得长 期收益投资客为主5经营模式详解经营模式详解模式模式产权产权管理者管理者业主收益业主收益业主入住权利业主入住权利开发商权益开发商权益按竭期间按竭到期后模式 一产权 完全 归属 业主发展商 委托的 第三方 专业酒 店管理 机构月收益用于支 付月供款 无分红无分红根据经营状况 每月收取净

4、收益每月可入住若干 天 入住不影响不影响收益参与酒店利 润分配模式 二月收益用于抵 冲供楼款 获得浮动分红根据经营状况 每月收取净收益 +浮动分红每月可入住若干 天 入住不影响不影响收益参与酒店利 润分配模式 三自付供楼款，自付供楼款， 获得酒店支付的 月收益 获得浮动分红根据经营状况 每月收取净收益 +浮动分红每月可入住若干 天 入住影响影响收益参与酒店利 润分配模式 四获得承诺的固承诺的固 定收益浮动分定收益浮动分 红红 业主自付供楼自付供楼 款款获得承诺的固承诺的固 定收益浮动分定收益浮动分 红红 业主自付供楼 款每月可入住若干 天 入住不影响不影响收益参与酒店利 润分配 承担承担保证业

5、 主月固定收益 的义务风险由业主承 担，可能出现 亏损主要风险由开 发商担承6案例展示案例展示丹枫白露（模式丹枫白露（模式 1 1）投资商： 深圳市三九房地产（集团）有 限公司酒店管理： 深圳市三九物业管理有限公司地址：深圳市罗湖区深南东路 1001号占地面积：0.48万平方米建筑面积：6.28万平方米客房： 共有294间典雅宽敞的套房， 面积从60平方米到205平方米 不等开盘时间：2001年8月29日入住时间：2002年12月31日均价：10800元/平方米销售状况销售状况： 2001年底销售突破60。目前 已售磬经营状况：经营状况： 平均月开房率达8590，投资方式投资方式 实景展示实景

6、展示1515年租赁的按揭年租赁的按揭 供款方式供款方式5 5年租赁的按揭供年租赁的按揭供 款方式款方式0 0年租赁的按揭年租赁的按揭 供款方式供款方式1.首付30，其中 5发展商不收 取，实际首付实际首付2525 2.与三九酒店公司 签定认购物业15 年的租赁合约 （发展商作担保发展商作担保）3.经营收入用于代 为支付按揭供款4.4.无分红和其他收无分红和其他收 益益1.业主自行负担自行负担 月供月供（房款的 95）2.与三九酒店公 司签定认购物 业5年的租赁 合约（发展商发展商 作担保作担保）3.投资者在租赁 期内可获得每每 月月41004100元元人民 币的回报4.5的剩余楼 款五年内免息

7、五年内免息 分期支付1.投资者不与 三九酒店公 司签定租赁 合约2.2.自行支付自行支付按 揭供款3.5的剩余 楼款入伙前入伙前 补齐经营模式经营模式产权完全归属业主产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒仅支付酒 店营运成本店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店每月可入住酒店4天，天， 入住不影响收益入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月 收取净收益。7案例展示案例展示东方威斯大酒店（模式东方威斯大酒店（模式 2 2）发展商： 深圳天源通利房地产开发有限 公司投资商： 深圳市景亿投资发展有限公司酒店管理： 深圳南山国际旅行社有

8、限公司地址： 深圳市盐田港东海大道9号区客房： 拥有各类客房共117套。一期开售日期：2001年底一期开业日期：2002年底二期现正销售中该酒店所占地块为居住用地， 产权年限为70年。销售状况销售状况: : 一期117套现已售罄。 二期正售投资方式投资方式 实景展示实景展示投资方式总述投资方式总述一期一期投资方式投资方式二期投资方式二期投资方式1.付清全款后，获 得该物业70年的 产权2.有效期内，可以 进行抵押、转让、抵押、转让、 转移和继承转移和继承。3.业主每月享有酒 店免费入住权， 该入住权可以转转 赠赠亲友4.业主在每个财务 年度，获得当年 利润分红。1.首期款9.89.8万元2.永

9、不供楼，并 每月获得固定固定 的投资回报的投资回报 （月供）（月供）3.每月享有3 3天 的免费入住权1.总价5757万 元/套，首 期8 8万元2.投资商每月 按时支付业 主固定收益固定收益3.每年4848天 的酒店公寓 免费入住权经营模式经营模式酒店保证月供款部分保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客 户许以良好的收益预期）。8案例展示案例展示雅兰酒店（模式雅兰酒店（模式 3 3）投资商：香港雅兰集团发展商： 雅兰置业（深圳）有限公司酒店管理： 雅兰酒店管理（深圳）有限公 司，粤海酒店管理有限公司地址： 深圳盐田区大梅沙盐梅路8号占地面积：11750平方米建筑面积：21

10、900平方米客房：总统套房、豪华商务套 房和标准双人客房共196间， 面积为3940.5平方米。开盘时间：2000年6月1日入住时间：2001年4月23日均价：53万元/套销售状况：销售状况： 自发售起至2001年11月，销售 已超过60。现在已停止销 售。投资方式投资方式 实景展示实景展示休闲投资型休闲投资型投资回报型投资回报型完全自用型完全自用型1.享受100利润 分配2.委托期为一年一年3.可随时入住，并 承担基本运行费承担基本运行费， 年底从业主应分 配利润中扣除， 不足部分从下一 年财务年度中续 扣。1.委托期不少于 六年六年2.业主每年入住 签分限为80分， 超过部分按散散 客房价

11、的优惠客房价的优惠 价价付费3.基本运行费及 可能的亏损由由 发展商承担发展商承担1.酒店提供基 本管理服务2.业主只须承 担基本运行基本运行 费和客房服费和客房服 务费务费3.3.不参与不参与酒店 的经营算例演示算例演示假定：休闲投资（A方式）： 客房80套，价值4000万 投资回报（B方式）： 客房50套，价值2500万 发展商自留物业：价值7500万 酒店联营物业总价值： 14000万 本年度酒店可分配利润：800万 业主自住积分系数：0.92 A方式业主可分配利润酒店可分配利润A方式业主物业价值/酒店联 营物业总值8004000/14000228.57万 A方式业主年度收益 全体A方式

12、业主可分配利润业主物业价值/A方 式物业总值自住系数228.5750/40000.922.63万 B方式业主可分配利润酒店可分配利润B方式业主物业价值/酒店联 营物业总值608002500/140006085.71万 B方式业主年度收益 全体B方式业主可分配利润业主物业价值/B方 式物业总值自住系数85.7150/25000.921.58万9案例展示案例展示大梅沙海景酒店（模式大梅沙海景酒店（模式 4 4）发展商： 深圳市桂祺实业发展有限公司投资商： 秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司酒店管理： 秀峰度假俱乐部（深圳）有限 公司地址：深圳市盐田区大梅沙占地面积：11596.3平方米建筑面积：14

13、088平方米客房： 312间各式高档客房开盘时间：2000-09-01入住时间：2001-08-31均价：海景房约60万元/套 ； 山景房约50万元/套销售状况销售状况：基本售磬投资方式投资方式 实景展示实景展示方式方式一一1.获4040年的产权，这个产权是可以自由买卖自由买卖的2.每年能享受6060天天的休闲度假生活3.酒店承诺每年给客户相当于总购房款总购房款5 5的固定回报固定回报和经经 营利润营利润3030的分成算例演示算例演示当投资者以30的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入首 期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯利润 只计500万元，那么他每年

14、可分得红利3602.9元。投资者60天的入住权 益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费6528元， 权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达 到14.67。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达 到11.6610案例总结案例总结深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客 流量较大的中心商务区深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意。而 丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑，以旅游客 为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维 持经营。11产权酒店权益关系产权酒店权益

15、关系投资合同期间投资合同期间1.开发商利润投资 合同期内，开发商 占有使用权使用权因此获 得收益分配2.投资收益业主拥业主拥 有的产权部分有的产权部分获得 的收益分配3.佣金由于开发商 拥有使用权，因此 通过合同将使用权使用权 衍生的经营权衍生的经营权委托 于第三方，第三方 因此获得佣金。4.合同到期后，若业 主愿意，仍可继续 签订类似投资合同。产权酒店产权酒店所有权所有权使用权使用权专业第三方专业第三方开发商开发商投资客户投资客户酒店住客酒店住客经营权经营权图例： 合同关系： 权利素： 现金流：投资回报开发商收益佣金12产权酒店经营模式优劣分析产权酒店经营模式优劣分析优点1.快速脱手，快速回

16、现，减小资金压力。2.可以长期拥有使用权使用权，以及酒店配套设施产权产权从而获得长期 收益。3.通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资 客户缺点1.通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5102.若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至 亏损3.当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围4.从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资短线投资 类型类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要 的是理性的长线投资客户长线投资客户，这于当前市场情况不符。5.现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率盲目承诺回报率的做法在国际 上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证 自己在未