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1、1,常州恒生科技园项目策划营销报告,2,城市认知,1,3,区域位置,世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级都市圈。 上海都市圈：长三角一级都市圈，对苏州、无锡、嘉兴辐射最强，其次是对南通、杭州、常州，对舟山、宁波、扬州、泰州辐射较弱。 南京都市圈：长三角二级都市圈，对镇江、扬州、泰州辐射较强，其次是常州、无锡、苏州等。,优越的地理位置，保证了商务活动在同步的 金融市场资本支持下，实现更便捷地运行,常州市项目地处长三角经济圈的中北部 位于上海、南京两大都市圈共同辐射半径内,4,城市规划,城中：建设城市商业中心城北：突出产业发展功能城南：生态
2、人文新城建设城东：城乡特色产业基地城西： 产业基地、物流集散中心,拓展城市框架，加快南北两翼建设，引导人口外移改变单中心扩展的城市空间布局结构，,“优化中心、拓展南北、完善东西”,新北区位于城市发展主轴的北翼，将是常州新经济活力源 和新城市中心，在常州城市发展格局中具有重要的战略地位,5,区域发展,“一心、三轴、四区、五片”的 空间布局,产业基础雄厚，产业结构相对优化，升级基础佳，后续发展较有支撑交通枢纽优势，京沪高铁对常州的利好影响主要聚集在新北区行政中心搬迁，带动城市中心北移；新北成为常州城市化的主要承接地,北部新城“一心、三轴、四区、五片”的空间布局结构： 一心：以市级行政中心为核心，与
3、周边商业服务、文体设施等形成城市北部市级公共服务中心。 三轴：通江路城市商务景观轴沿通江路布置商务、办公等功能；龙城大道城市景观轴打造连接机场与北部新城的城市景观性干道；高速公路城市门户景观轴 四区：高新技术产业支撑区、生态旅游休闲区、研发科教区、道口物流市场区 五片：藻江居住片区、三井居住片区、天安居住片区、龙虎塘居住片区、河东居住片区,凭借着产业、交通、区域等优势，城市重心北移，新北区将成为连接常州与其他城市的桥梁，“门户”作用开始显现,6,区域交通,常州北,奔牛机场：距沪宁高速公路3公里 常州港：距338省道约1公里 沪宁高速 ：起自上海真如 京沪高铁：北京上海全程仅需5小时。预计6月全
4、线通车。,新北区已聚集公路、铁路、港口等多种交通形式，高铁的 引入将加速新北交通枢纽系统的形成，发挥巨大的综合效应,打通经济走廊，将常州进一步融入长三角都市圈；带动了就业、消费、地区辐射与新城建设城市化；吸引大量高端人群,带动了行业发展，促进了产业整合与升级更新；加速了城市间的人流、资金流、信息流、技术流的流动，促进了知识经济的发展,区域功能发生改变，对商务、商业、文化娱乐等需求加强；城市内外联系加强，对物流等新型服务型产业需求加强,城市化进程加快,产业整合和升级,功能出现新需求,7,经济发展,常州GDP增长趋势,常州产业结构比例,2010年常州私企经济比重,常州私企注册资金走势,GDP增幅在
5、15%左右，经济增长快速第二产业为常州的主导产业,常州民营经济对地方财政贡献 显著，历年产值占整体产值60%左右；常州民营企业数量、规模不断壮大；目前常州年营业收入过百亿的民营企业已达10家,常州经济实力雄厚，第三产业的发展空间较大， 而常州私企数量众多，已成为民营经济热点迸发地区之一,8,产业升级,装备制造,新能源、新材料,生物医药,电子信息,“根据十二五”规划 常州产业升级,面对资源约束、竞争加剧等重重困难，常州众多企业不约而同把“转型升级”作为谋求跨越式发展的举措。,住宅、写字楼、商业的建设，不断完善区域商务办公、居住生活、商业等城市功能；,产业向先进制造业、现代服务业升级；产业结构优化
6、，高素质人口导入；对商务空间需求增加，人口素质高端化；,城市化进程加快,产业升级,众多企业进入“转型”阶段，原有产业“地位”， 逐渐被新产业取代，未来这一现象将更为明显,9,城市认知小结,1,常州位于长三角城市群，经济基础坚实，民营经济实力雄厚,新北区位于城市发展主轴北翼，毗邻市中心，交通枢纽，是常州的门户,市政府的迁入，将大大提升和加快区域内的各项配套设施建设，区域的价值,产业升级，推动企业向品牌化、规模化、高端化发展，高品质办公物业需求上升,2,3,4,10,市场认知,2,11,常州办公市场,常州中高档办公物业分布图,丰臣国际广场,绿都万和城,置信商务广场,怡康国际,铂安国际,常州世贸中心
7、,常发大厦,天安数码城,又一城,目前常州中高档办公市场供应量较少，办公品质较低， 适合小面积办公，无法满足处于产业转型期企业的需求,12,常州产业园,园区大多以生产功能为主建筑形态，大多以厂房为主,目前市场中的产业园区缺乏特色和标志性， 也难以体现企业实力和形象,13,现象1: 企业迁移,二、三线城市的区位、成本、政策等优势， 吸引不少企业开始内迁,一线城市,二、三线城市,企业迁移,租金成本,税收压力,物流成本,人力成本,富士康、英特尔、上海杉杉、华硕电脑等知名企业分别将企业部迁移至成都、宁波、安吉等二、三线城市,14,现象2： 人才迁移,高成本施压一线城市 大批人才往二三线城市转移,高昂的生
8、活成本、激烈的竞争压力，导致一线城市生活幸福指数连年下滑，白领纷纷选择“退守”，二三线城市成为首选,15,市场认知小结,1,市场发展规律下，部分企业和人才开始将企业从一线城市外迁至二、三线城市,企业和人才的内迁，有利于当地现代服务业的发展，催生了对中高端办公物业的需求,2,目前市场中，缺乏中高端的办公物业产品，难以体现企业形象，且办公面积较小,3,16,常州经济发展良好，私营企业实力雄厚作为二线城市，具备了吸引企业内迁的各项优势产业升级和转型，企业对于办公面积、环境、配套等方面的要求不断提升,城市建设跟不上经济发展的速度，新增办公面积较少目前市场中的办公物业，办公面积小，产品类型单一，办公环境
9、不足，不利于企业形象和品牌的打造,17,项目借鉴,3,18,上海借鉴项目分布图,1,2,3,1,2,3,张江润和总部园,名企公馆,佘山E谷,19,上海借鉴项目1,张江润和总部园,20,多为IT、金融类企业， 需要安逸舒适的工作环境,上海借鉴项目1,张江润和总部园,21,51%的超高绿化率， 近万平米的中央水景绿化景观 打造办公花园,上海借鉴项目1,张江润和总部园,22,上海借鉴项目2,名企公馆,23,入驻的上海公司， 将企业原址作为子公司入驻的异地公司， 入驻后随即成为 上海总部办事处,上海借鉴项目2,名企公馆,24,联手上海电信构建一条运筹帷幄，决胜千里指挥系统，主要包括5A智能化楼宇管理系
10、统、远程视频会议系统、园区高速宽带及全光纤信息高速公路等，令入驻名企充分享受经济全球化及长三角信息一体化所带来的无限商机。,智能配套，信息流通便捷,上海借鉴项目2,名企公馆,25,佘山E谷,上海借鉴项目3,26,大型企业为主， 需求面积大 希望会馆体现企业“尊贵地位”,佘山E谷,上海借鉴项目3,27,Art-deco建筑风格 稳重、大气典雅 体现企业身份、地位,上海借鉴项目3,佘山E谷,28,名企公馆,智能配套系统 便捷的通讯平台,公司有一定规模 总部与分部需频繁接触企业,张江润和,舒适宜人的办公环境 高绿化率,金融、IT等智力密集型企业,佘山E谷,大面积、房型阔绰 建筑大气,公司规模较大 需
11、要公馆能够体现企业地位,企业总部特色各有不同， 公司会选择合适其规模、企业性质的物业,项目借鉴小结,项目特色,入驻企业,29,项目借鉴小结,1,高端商务办公开始转变，更加注重企业品牌性、规模性等企业总部概念的塑造,入驻企业都具有共同的特质，注重企业形象，高品质的办公环境且具有一定规模,2,上海借鉴项目对于企业总部园区的打造，面积段的划分，都具有借鉴意义,3,30,项目分析,4,31,项目概况,项目位置：常州市新北区占地面积：96350项目周边：地块周边于横塘河西路，北塘河路，勤丰路紧邻，三面环水，环境优美。距市中心仅5公里 ，西侧距大型住宅片区及北侧距常州恐龙园均为2公里，位于东经一二零大道西
12、侧功能规划：以多层办公、高层写字楼为主，商业配套主要功能为园区管理办公，相关园区商业和对外商业项目定位：以优美的环境为依托，以“花园办公”为主题，以“企业乐园”为形态，打造顶级的科技园开发品牌。,项目地处新北区，紧邻市政府，常州老城区，区位优势明显,本案,32,SWOT分析,SWOT,常州经济基础坚实，私营企业实力雄厚，潜在客源丰富 常州交通、政策等优势明显，可吸引外迁企业入驻 产业转型和升级，催生了市场对中高端办公物业的需求 本案生态、产品价值凸显，具有吸引企业总部入驻的条件 项目毗邻市区和市政府，区位认可度和升值优势明显 品牌开发商，有过成功的操盘经验,市政府的迁入，将大大加快区域发展和配
13、套设施建设 总部经济和注重商务环境的办公模式正成为一种趋势 一线城市企业内迁，已经成为一种趋势,作为市场中的新兴产品，市场需要认知过程,周边同类型二线城市，可能潜在的同类产品竞争,33,项目定位,5,34,You are Any one？ Or only One!,35,Working The Dark? Working The Sun !,36,Working The Building? Working The Park!,37,企业总部 BUSINESS PARK,项目定位,38,客群分类,品牌型企业 企业具有一定规模和资金实力， 重视企业品牌和形象的塑造， 对于办公面积的需求较大。成长型
14、企业 企业初具规模，正处于快速成长阶段， 办公面积需要扩张，但受成本等因素 限制。该类企业对于区域的依赖性低外迁型企业 从一线城市迁入，可以享受成本、 税收、政策等优惠。降低办公成本 的同时，提高办公品质,成长型企业,外迁型企业,品牌型企业,目标客户,主要分为三类客户,39,客户描述,主力客户：集团型企业，科研、电子、医药、高新技术等，常州原先产业升级企业 客户区域：常州本地私企，长三角地区客户 客户特征：独栋办公作为企业总部，提升企业形象、展示企业实力；能够享受最为优惠的政策支持，享受税收、经费优惠；集群效应，引领行业发展，共享资源平台； 客户需求：面积小型企业250-300，成长型企业60
15、0-800，品牌型企业800-1200；产品独栋总部办公，生态环境好，足够停车；配套需要金融与生活配套；,40,项目建议1,建立园区综合服务平台,建立园区综合服务平台，整合各入园企业的资源优势，制定共享机制，搭建共享桥梁。 建立立体化的服务体系，让企业能够全方位获知技术信息、政策法规、以及操作流程。,41,项目建议2,引进配套服务会所，商业,设立商务休闲会所，提供健身房、咖啡厅、茶吧、中西餐厅等特色服务商业；布局商业配套，开设银行、快餐店、便利店、面包房、药店等大众消费商业，满足园区办公与居住人群的生活性消费。,42,项目建议3,设立多功能会议中心,在园区内设置1500平米多功能会议中心；用与
16、相关产业、企业间的技术交流合作；企业内部会议、培训等。,43,项目建议4,开通往返巴士，增设园区食堂,建议开通园区专属巴士，上下班时间接送，为园区企业内的员工出入带来便利，也能够给园区营造良好的工作氛围。 在园区内配置公共食堂，“兵马未动粮草先行”,44,项目建议5,无线网络覆盖整个园区,U-office： 网络时代新兴工作模式，推动创意产业发展，奠定全新生活方式的基础；借助移动办公工具，将工作空间延伸到办公室以外，发挥更广阔的创意思路,45,项目建议6,需要政府的相关政策支持,作为常州的重点发展区域，需要请求政府相关部门，制订针对性的发展扶持政策，为项目提供附加值。对入驻企业在税收、购房、科研、设备等方面有最大程度的减免与补助政策。对企业引进的人才、专家有津贴补助、个税补助，以及在家庭、生活、住房等方面的帮助政策。,
