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1、象远 转塘镇留用地项目市场研究报告,项目现状分析 转塘概况 转塘经济与需求分析 房地产市场分析 转塘未来规划 宏观市场小结,供应市场概述 公寓供应分析 写字楼供应分析 酒店供应分析 商业配套分析 画室供应分析,写字楼定位分析 美术培训中心定位分析 商铺定位分析 单身公寓定位分析 酒店定位分析 娱乐定位分析,美院经济模式分析 HOPSCA模式创新 项目规划思路,宏观市场调研,供应市场调研,项目规划定位思路,产品定位,项目现状分析 转塘概况 转塘经济与需求分析 房地产市场分析 转塘未来规划 宏观市场小结,宏观市场调研,项目规划指标 占地面积： 72亩 容积率： 2.5 记容总建筑面积：120750
2、平方米,本项目位于转塘中国美院正南，与转塘老镇区一山之隔，因美院学生宿舍靠近北门，南门人迹稀少，转塘主要公交站点也都集中在老镇，故宗地现状比较冷清。,宏观市场调研,项目现状分析 转塘概况 转塘经济与需求分析 房地产市场分析 转塘未来规划 宏观市场小结,宏观市场调研,2007年10月，转塘镇和龙坞镇合并设立转塘街道，并将灵隐街道的珊瑚沙、五云、梦湖3个社区并入街道办事处管辖。调整后的转塘总面积约78平方公里，常住人口55000多人，流动人口45800多人，辖24个社区、18个行政村，成为了西湖区面积最大、所辖村（社区）最多，拥有山林资源最丰富的一个街道。 教育资源：中国美院象山校区、浙工大之江校
3、区、市委党校等； 旅游资源：龙坞茶村、大清谷、宋城、西湖国际高尔夫球场等；,转塘概况,宏观市场调研,项目现状分析 转塘概况 转塘经济与需求分析 房地产市场分析 转塘未来规划 宏观市场小结,宏观市场调研,旅游休闲经济：之江国家旅游度假区、西湖高尔夫、大清谷、龙坞农家乐 工业经济：以运输机械和塑料机械制造业为主的工业企业、转塘科技经济园 美院经济：以美院为依托的招考经济、创意产业经济等 农业经济：以“万担茶乡”龙坞镇为主的茶叶经济 农民其他收入：拆迁安置补偿金、出租自建房、经营旅馆,宏观市场调研,转塘经济,龙坞镇有“万担茶乡”的美誉，镇内茶园9093亩，是西湖龙井茶最大的原产地保护区，占总产量的6
4、0%。该镇集体经济主要来源于厂房和土地出租，年收入在600万左右。农民围绕茶园，做好茶业，发展茶产业农家乐、茶园观光产业，收入逐年上涨。原转塘镇居民在中国美院入驻、大量外来人口涌入后，租房、家庭旅馆成为转塘镇区农民的收入来源之一。近几年，随着转塘镇拆迁安置的大范围展开，安置费用才是转塘原住民的收入大头。,宏观市场调研,转塘居民收入分析：1.农民基本收入,(以下资料来源：转塘街道拆迁安置相关部门) 拆迁政策：原有房子估价进行赔偿，户均拆迁面积在400。前几年户均赔偿金在40万左右。目前户均赔偿金在100万左右。安置房以人均建筑面积50分配，单价在6701100元/平米。转塘街道拆迁户共计8000
5、户，目前已拆迁2000户，09年计划拆迁2000户，但据往年拆迁经验估算只能实现1000户。 根据以上数据，已拆户资金保守统计（户均人口3.3计）： （400000-670*50*3.3）*2000 290000*2000=5.8亿元 未来户均拆迁户资金：1000000-1100*50*3.3 82万，82*1000=8.2亿元82*6000=49.2亿元 转塘居民资金相当充裕，目前这部分资金尚无大量外流的迹象，预计未来会大部分涌入转塘房地产市场。,转塘居民收入分析：2.拆迁安置居民收入,宏观市场调研,农居建设是转塘近几年的一项重大工程，从转塘规划上可以看出，农居建设规划点主要集中在本项目附近
6、，可以想象，当未来这些农居点建成安置完工后，本项目附近将聚集一大批资金充裕的转塘居民，他们的购买力、消费力绝对不可小觑。,宏观市场调研,转塘农居建设,在转塘的人口统计上，很明显的看出一个特点，外来人口数量庞大。据官方统计，转塘街道外来人口与本地人口比例达到了1.5：1。不难想象，吸引外来人口的主要靠转塘的企业。 转塘街道内有辖属企业800余家。企业行业多，品种全，以养生堂为代表的总部经济凸显，工业企业以运输机械和塑料机械制造业为主。 未来规划： 转塘科技经济园区：发展科技型工业经济，引进上规模、高档次企业，构筑企业总部基地和高科技产业基地。 文化创意产业园：依托中国美院的学科优势和人才优势，积
7、极发展以文化创意产业为主的高校经济。,宏观市场调研,转塘工业,转塘科技园区位于转塘南面浮山版块。占地1.78平方公里。规划打造“花园式、生态型、信息化现代企业总部园区和高科技产业园区”，通过四年的建设，至2011年基本完成项目建设。截至08年8月底，园区已累计引进注册企业28家，确定了杭州卷烟厂“十一五”异地技术改造项目、德力西高科技产业基地、美国西域亚洲区域总部等19个用地项目。,宏观市场调研,转塘科技经济园,建设中的德力西高科技产业基地,之江文化创意园由凤凰创意国际园区、中国美术学院象山校区紧邻区及两者之间商业用地三部分组成，整体项目预计于5-8年内建设完成。启动项目凤凰 创意国际由原双流
8、水泥厂改建而成，规划建筑面积15-20万方，目前，一期已改建完成建筑面积8000平方米，并实现对外招商。园区主要以发展现代艺术设计、现代传媒等产业。,宏观市场调研,之江文化创意园：凤凰创意国际,杭州之江国家旅游度假区是国务院1992年10月批准建立的十二个国家级旅游度假区之一，位于杭州市区西南，南频钱塘江，北依五云山，总面积9.88平方公里。主要建成有宋城、杭州西湖国际高尔夫场等主题项目和九溪玫瑰园等一批度假单元。 2005年度假区全年接待国内外游客248万人次，增长12.7%。 2006年旅游经济呈现持续增长的局面，全年接待中外游客260万人次，比上年增长4.9；门票收入1.59亿元,增长6
9、4.73%。 2007年旅游休闲经济持续增长，呈现良好发展态势。全年接待中外游客276.95万人次，比上年增长7.1%；门票收入1.79亿元,增长12.4%。,之江旅游游客基本以一日游为主，很少会在当地留宿，这一方面跟之江旅游度假区开发的景点所需逗留时间有关，另一方面以美院为中心的转塘艺术小镇尚未形成一道风景，转塘镇的各项配套设施尚处落后。,宏观市场调研,转塘旅游业-之江国家旅游度假区,2008年11月26日，杭州极地海洋公园极地海洋馆、之江国际商务中心开工。 杭州极地海洋公园目标是成为国内第一个建筑物设计和全区主题地景艺术结合的馆，第一个将虚拟实境和传统水族馆造景及水族箱展景结合的馆。公园预
10、计2010年上半年陆续建成开放。 之江国际商务中心主要包括25幢面积在2000至4000平方米的独幢写字楼，6幢面积各为1万平方米的高层写字楼，以及五星级商务酒店、商务中心等配套设置。,宏观市场调研,从现状来看，转塘居民不缺购买力，他们的资金缺乏好的投资渠道，一大部分必将流入房产市场，预计在未来35年内，转塘原住民将仍然是购房的主力。 随着拆迁安置工作的推进和农居点的进一步建设，原有的家庭旅馆、家庭商铺将面临消失，城市商业综合体的诞生成为必然趋势。 之江旅游度假业的发展、科技园区、创意园区的建设、都需要高档次的配套设施与之匹配，转塘商业地产前景乐观。,宏观市场调研,转塘经济与需求分析小结,项目
11、现状分析 转塘概况 转塘经济与需求分析 转塘房地产市场分析 转塘未来规划 宏观市场小结,宏观市场调研,在07年年初，杭州市的政府门户网站上就明确公示，之江度假区的用地储备充分。之江度假区包括转塘镇旅游用地、住宅用地已储备4000余亩，其中可以直接招拍挂的土地达到700多亩。其中，之江度假管理单元约有2600多亩储备用地，将建设小高层、高层住宅。转塘镇区单元的储备土地有1300多亩。而政府的推地节奏控制的较为缓慢。,宏观市场调研,土地市场：储备资源充分，推地节奏缓慢,之江版块历年土地出让情况（单位）,2007年金都、九龙仓、中海、雅戈尔等房产大鳄斥巨资争抢黄金宅地。转塘成交土地的楼面地价也直逼1
12、0000元/，随着经济危机及楼市冬季，这些地块已深度套牢。,宏观市场调研,土地市场：2007年大鳄进驻，深度套牢,九溪围绕高尔夫球场，已经兴起了一批高端别墅物业环美院生活圈逐渐形成,高尔夫、美院 成为房产主战场,之江、转塘一直以来虽然房产市场供应量不大，由于其景观优势，多年来已聚集多个高端项目，是豪宅版块的代名词。直至06年开始，该版块开始推出价格相对较低的公寓项目，如云溪香山、赞成岭上。,宏观市场调研,转塘的楼市轨迹,从杭州大城区与之江版块的住宅销售状况对比中可以看出，之江版块的房产市场在杭州楼市中一直处于边缘状态，历来都不是开发的热点区域。这一方面是转塘开发节奏较慢的体现，另一方面也说明杭
13、州楼市的主流买家对于该板块的认知度不高，外来资金有限。,历年杭州与之江版块房产销售额对比,历年杭州与之江版块房产销售套数对比,宏观市场调研,房地产市场：非主流板块,由于早期该版块以开发豪宅为主，主要面对的客群是少量的外来高端客户，本地化客户非常少。而在以云溪香山为首的公寓楼盘推出后，本土客户开始将资金投入到房产市场，随着转塘居民闲散资金的增多，房产中低端产品将有不小的市场。,宏观市场调研,房地产市场：中低端产品涌现,之江、转塘版块的开发节奏较为缓慢，土地市场的无所作为造成了该板块供应量一直不大，无法成为楼市的开发热点，对于外来资金的吸引力仅限于高档的别墅物业。 从板块内产品发展趋势看，已经开始
14、由别墅类高端物业向公寓类中低端物业过渡，如果未来公寓物业持续涌现，凭借板块的价格优势，有可能聚集一定人气，导入部分城区人口。但进驻该板块的大鳄拿地成本过高，产品的价格优势无法显现，预计未来几年该区域“非主流板块”的位置很难改变。,宏观市场调研,转塘房地产市场分析小结,项目现状分析 转塘概况 转塘经济与需求分析 转塘房地产市场分析 转塘未来规划 宏观市场小结,宏观市场调研,根据转塘镇区单元控制性详细规划显示，转塘街道的发展将跨过象山往南发展，转塘街道政府也将定址于云溪香山南面区块。因此，望江山、象山以南区域是转塘未来的居住、商业中心。本项目也将成为新转塘街道的核心商圈。,宏观市场调研,核心商圈,
15、区域交通之江大桥,规划中的之江大桥属于杭州“三纵五横”快速路系统中的一横。利用此通道，向西可经320国道至富阳、桐庐、建德等地，向东到达滨江区、萧山区、国际机场、湘湖旅游度假区，并可经时代大道-复兴大桥与杭州主城区快速联系。大桥全长约5.6公里，双向六车道。建设工期3年左右。该工程已于2008年12月18日开工。 该桥竣工后，转塘的区域优势将进一步体现，杭州主城区、滨江区到转塘的时空距离大大缩短。,宏观市场调研,不确定因素：之江大桥未来是否收费？,项目现状分析 转塘概况 转塘经济与需求分析 转塘房地产市场分析 转塘未来规划 宏观市场小结,宏观市场调研,宏观市场小结,新农居建设，改善了居民的生活
16、环境，也给居民带来了不小的财富，转塘居民的购买力大幅提高。 政府对于转塘的规划定位为生态型的旅游休闲区域，造就了转塘得天独厚的人居环境，为人们所追捧，未来居住潜力大。 目前转塘商业配套设施，存在规模小、零散、缺少高档次商业体等问题。 根据转塘镇区单元规划，未来转塘将往南发展，本项目所处位置将成为未来转塘镇区的商贸中心。,宏观市场调研,供应市场概述公寓供应分析写字楼供应分析酒店供应分析商业配套分析画室供应分析,供应市场调研,土地供应,住宅供应,写字楼供应,酒店供应,商业配套,杭州市之江度假区管理单元控制性详细规划 之江度假区：50.68平方公里 之江单元储备用地：2600多亩 转塘单元储备用地：1300多亩,该区域的住宅不稀缺,透明售房网 截至2009.1.14日 可售住宅存量为 1411套,存量房源特点：价格偏高、户型偏大，改善性需求为主,转塘规划：旅游和创意产业区 办公用地供应量小 凤凰创意国际供不应求 之江国际商务中心,办公需求存在，供应量小,之江区域内酒店供应小 转塘小型旅馆偏多 个别经济型酒店存在 高档度假型酒店偏多,
