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1、市盈调研砀定位林吴义和团地产2010/6/21“给汇儿街拖魂儿一一核心竞争力的会统怡义上的咤业文化次不是寇业街的根怡定绍力s2百年煮衡权忻城市文化的极围垮市动能的有区别不舱赡蛐的强阊某种嗽吨劝魄8助文化国索的单一表现)不是每纂喜麒k衔都拥有建筑义化与人文艺术的完美鳍合征炎街区的石歧丘郭惧刹葛一个放驱的商业街只是少数,人们在邦丞相名的唐业街上,胺够恩受待刹特殊的时佐杞气息,情探会御到技好的阮诃,这闹然待好,但不是家业衔的核功皎,兮街的陈加加能。口业租益春英骗的文北要为唐业服务,北实伯人文化,弹文弯效文化、时岩消费本身何咤不是文化只要定余淅硫,邓么,不求特色,特色国园肩然沭蠹不沥文化,文化自烨春现
2、,汀影春出一个具有生周的窟项目的核心贵力个组大多数的乙小训为;建设人丐街怡弼打深垣市的名片“,建许垛市的一串回n.义釉团不脆曾孕吴真f伟正坤英沥沥14仪医诊祚氦霹求市扬零要什么的c招,二i医河nindlsad招。7淅硫的定余封是十业衔的最主瑚的袖心定争力5将筠业与文化胡为“体;通过文化休闵初佰人们,语用余适的小薛戢引犬们消战胎物,显然已成为目前两业街的虽大商机锷携龋拳5+5阮本次鳜告鼬项目的市汤综合态势为分忻基础纺合目前的市炀位分相,为颂目的所动年成办运作打下基助本策划案整体框架第-箬项目整体经品定位河,探箭颂f化【雌世瘟项目运詹推“第一篇I页目整体战略定磺熹)木8E医“一、项目概况一街项目北
3、临周村新建路西段;南邻周村南下河路,西邻拟新.路东昌闽胡同,东临周村古商狱大街,外观设计以明清仿古建命胡“笈为主,与大街的古色古韵相辅稠成、脯齿相依。地理位置优越蔫蒜簪余t朋肄堇工睾坷昀显张顶月位于胎寺市匹以口“属于,江技心5日亚放体初步规划指标诙顽目性占地面积。88命合计58696平米怡建等面秘,45200平米郎6L柏:35s00水陶国林绿圭面础,7300年米1木域面积;15100平米1河定秀个:0.98目.达命皮,26:3%伟t李:486%目多车630“个奎誓目总而视孙人芒木日从规划指标看,项目是一仁;朔列侥密度,高绅化定,拓湖,环境和氖图优质的中等规桐高业地产项卯噻二、区基市场谚研1谅砌
4、月的|通过走访调研,有效的掌探周村区域市场的惧况,收集区域版大量信息并加以分关、汇总、.分析,为汇龙街的市场定位、国必湘的理论侠担和数据支持-.98混博市辅区之一,溥面积263平方公里,总人口32万,现辅4个蒽乡镇4个街道:个省级经济开发区230个行政村,商业文化背景淇命“厚,旅游英济中富近年随着周村座旅游业的发展,为老商业国的复兴提供了庞炼李亿。名音小骆李曰星沛金匹AE认弘自月村s识了周林人街,肽相人牦真其止正成心了川刑的w市二症口周村自古就是齐鲁商业重镇;商业文化积淀浩厚。1750年乾隆南巡时曾朱周杜,并御封周村为“天下第一材“t1904年周村与省府济南、淮县(今潍蚜同时被懵政府批淮为面“
5、上薯壹,商东坤加紫英当时可谓“日进斗金“。被誉为“金周村【妻。服村是封建社会后挥经没转型中奂起的手工业、小业重铸,户淑阡坤|河发尿成为驼国北方的重耐商埠,是鲁商文化和口基文化的重蛰发源地一之一;扩是北方丝绸之路的源头所在地。周村区内的文化资源非富【庭蕴深厚,元关是现在郑分保往比较完整的古大街建筑群械专纂血e:闻形%“中国活着的古商业街市博物馆羧“。F本!目紧邻的周村古商城位于老城区的中血位智;月八主要有3条街道绀戎妙市街,3辽吴论4于英绍孔市衍x4技0技2心c梁绘目E状无底杨家大院、大染坊铭15处最寇否更文伦赐命标士勾6米2K街,南起市街北至阀建路现奄宴3蝠米;济南的银座超市和央徵隆的利群超市
6、已囊本形戚了对庸村霍蕾业蓥的垦瀛i6札水加测W肉厂企桥商厅、复源商圭等逐浙没茶牟林怡结5胺村大型商场主耐分布粉中在中心畲国(人民广场及武征缘区域商国辐射英图和成热度已转高,大部分商场多为品牌加盟式进入,在积金水平比治林商铸要高,易有品牌进入限後从周村零售业蔬挂近饱和,该业态的发胰机会和空间己受到较大限制藉谋彗塞鲫行法训髯的逊吴者才严辜深声心弃建I丨嘉珥震履曦的中端澧墓策中庄正阳路西侧中档潜店、英绍星铺农家院、西外坏的农家饭庄(低温消灾就运小餐馆以及临时地推(多集中于间市,;一般郭是院上出探。分林总结:普通尔型餐传商家多日杂,九乎各条衡逗或社区都有令布，消费水平普遍不高霍藿皙情况比较一股特色或大
7、型餐传商家分布轻为分放,河未形奶档汀、观榴比楼缴训月前餐传业态的十销租金水万相旭都比牧低,主要屑四是大伟餐5档沥形尘等要汀都万高,消费水平不高所致。国2.3朋作行业万高端涓资银座商坡以及选择张店;中端消费集中在步行省、中和衙市场i6消江集中在周村大集。|“分析怡结步行街作为服装业态的集中区域人流重和影响窑蒂固霏二金水平何于周村唐铺租金较高水平,年租金基本在400元/雯圭吾成试业态经营来看,中低档竞争激烈多高档品牌服装受消费水平限制,商从业态饰和度张看服装业忘站争激移,市场饰和度国人栀服饰生意一航。河伟12江海店E匕水2林1仪|相对集中分布在新建路沿线;嘴周宗馆、早合头食府是旅行祉指定餐优佐宿点
8、有住宿霁求的客户选拂到张店位宿的古相当夹的比例。目|分析总结:周村的酒店住宿业发展远处手中低水东F星级酒店数重稀鲁【目E能若旅游官群和商分人羧的增多,当地的酒店住宿己遗皙雷水语$造成了高端客群的外流(张店主城区)。2十红拂25休闲娱牙标业|高端涓费张店为主;中低端集中在国泰街北长行街)正阳髂篇菅5目高竭林中在天乐园、皇家线柜、好时光。小25皋蒙分析总结:周村的娱乐休阮业态,品位档次相对不高,多为营经营理企茶后,伟乏高雅林图,配套等与大城市仍有较大国汤希民的休闲娱乐消赏顽伊相对落后;对于娱乐场所的规伊有待改规。注要消觉酯体是周边及外米客商较多该业态中低档已近饱吴狙悟;真一定规摄的大型休问娱丿i怀存在机会醌责建材祯允敞柒要集中在棉花市争一般中低端较多高端一般也是首造张店。怡h口朋1.2.7日常消费4八妓的居民采取旗近消费,其中不司忽略的是周衬大集“周村大集远近闻名,5大一集,逛大集已经成为周封的一种日常消贵史惯s本。首南下河街就是大集的组成部分之,项目北首浴河为夺集的和口市益:业外,限着渺博义丿小商品拔的逐深成烈,和34路公交车便利的交肉周村市民小商品等方面的消费也在发生着改变
