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1、融侨江北花卉大道项目2011年营销策划方案,南京中原 2010年12月,Part1.项目解析,位置：东至花卉大道；西至海院路；北至规划道路；南至象山南路。 总出让面积：283305.6平方米 规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.7； 建筑密度：30%；建筑高度：35米；绿地率：35%,2009年，融侨大手笔之下诞生的江北新地王,如果说“一主三副八新城”的南京城市战略规划还略显遥远，一条纬七路过江隧道真正将主城河西与拥有独山水资源和相对成熟配套的珠江镇联系起来。群雄逐鹿珠江镇，使“宁要宁南一张床，不要江北一间房”的流传渐渐淡去，地王大战的硝烟尚未散去，属于珠江镇的未来，刚刚开始,项目所处区位
2、背倚老山风景区，距纬七路过江隧道十分钟车程，交通通达性好，景观条件优越,过江隧道,花卉大道(拟建),本案,沿山大道,地铁,项目现状有自然，有生活,沿山大道 老山连绵起伏的山脉,尽享珠江镇中心成熟配套,老山国家森林公园,珍珠泉,极乐寺,大学城,江浦高级中学,纬七路过江隧道,地处10万亩国家级老山森林公园南簏，珍珠泉、佛手湖、白马湖、极乐寺拥尽自然山水、历史人文资源；项目南接浦口行政中心，生活配套齐全。2010年5月通车的过江隧道直达河西新城，南京城市中心完善配套瞬间即达；周边地块的相继高价拍出，以及得天独厚的先天资源，意味着未来花卉大道沿线将成为中高档楼盘聚集之地，区域地位与价值不言而喻。出即繁
3、华都市，尽享浦口完善市政配套；入即宁静，远眺老山翠美山景，真正实现完美生活理想，兼备生态与城市双重价值。,城市规划对南京楼市及江北楼市的影响,一、城市外围渐热 地铁的建设，城市规划的实施，城市外围会逐渐变热，郊居化现象将会逐渐明显。2010年这种现象的代表就是今年比较热的板桥和方山板块。南部新城、浦口新城、麒麟新城、江心洲等规划让城市的外围开始变得越来越热闹。 二、江北将成“第一居所” 浦口规划为江北副城中心，2030年建成11条过江隧道，远景共有16条，4条旅游线路。2014年前将建好1号西沿线3号线。江北有望与河西溶为一体，共享一座城。江北将会成为未来第一居所。 三、雅居乐地王，江北楼价心
4、理预期大涨 雅居乐楼面价7000多，给江北楼市注入强心剂，江北楼市价格有望涨价。,未来规划发展位于规划中的浦口新城核心区，是南京城内最能体现“江、山、城”生态结构和整体格局的地段,浦口新城的整体生态结构可以概况为“背山面水、两轴两、 河、一核一带、水绿交织” 中央绿道是连接老山与长江的生态绿道，七里河是连接老山 与长江最具生态意义和景观价值的河道,项目整体规划典型的“高低配”物业，自成一体的大社区,联排别墅,小高层,会所及townhouse展示区,小高层,幼儿园,商业,现阶段项目具体产品信息中高端舒适型的物业,一期划分： 西区联排别墅1-18幢， 共88套。西区小高层10-15幢，其中： 76
5、m2 （D2） ：72套 92.6m2 （B1） ：84套 93.9m2 （A2） ：48套 96.8（D1）m2：24套 101.4m2（D3）：24套 125.6m2 （A1、A3） ：96套 139m2 （B1、B3） ：168套,别墅产品分析及卖点归纳优势明显，可以媲美市场上大多数类别墅产品,负一层全赠送，80平米，层高3M，采光天窗+下沉式庭院 边户加送侧庭院 二楼赠送露台，整体赠送面积接近250平米，赠送率100% 35平米阔绰客厅，顶楼层高6米，可隔 双车库，直通-1层,公寓产品分析及卖点归纳户型无明显亮点，但面积段属于差异化状态，为板块未来的发展预留了档次提升空间,优化建议已提
6、交,典型的为改善性需求打造的住宅产品，尺度阔绰，功能齐全,项目基本素质总结,区位及环境,1,交通,2,产品类型,3,项目的吸引点,未来江北新城中心 老山山景近在咫尺 可以享受到传统山际别墅所不具备的城市配套资源,东临江北景观大道花卉大道，直通纬7路过江隧道，20分钟到达南京主城；,地块周边以别墅用地为主，差异化的产品有利于跳出区域同质化竞争； 90平米左右的户型对刚需客户的吸引和139平米户型对市场空白点的弥补,开发商品牌,3,前期开发项目带来的良好口碑和品牌形象,项目愿景,做江北高端住宅的标杆 实现融侨品牌形象的再提升 实现项目经济效益与品牌效益的双丰收,实现愿景所需解决的问题,如何在江北传
7、统的非豪宅区树立高端形象？,1、总分利用“别墅区里的公寓”这是形象特征，通过公寓硬件设计的提升和园林景观打造方面的着力和内部法式风情的运用、老山自然山景资源的借力来提升项目的形象。2、利用交通的便利，主打别墅“城市山际别墅”的卖点，突出“第一居所”的概念，与传统的山水别墅产生差异化竞争。为提升别墅的品质感，建议加做精装庭院,实现愿景所需解决的问题,如何解决联排别墅与小高层产品并行推售的矛盾？,1、联排先入市，拔高项目形象，结合联排的推广，以活动深入带动项目的法式文化 ，进而推出公寓产品；2、别墅拉升形象，公寓确保销售及速度,Part2.市场研判,经济环境与政策环境,Part C.2.1,经济环
8、境,中国经济恢复高速增长 经过2008年全球金融危机的洗礼，中国经济经过2009年的平稳过渡，在2010年再度回到高速增长的轨道。中国社科院在2010年12月底发布经济蓝皮书预计，2010年全国经济增幅约在10%左右，全年GDP突破37万亿元人民币，经济总量首次超过日本，居世界次席。 当前，中国正在谋求转变经济发展方式，中共中央“十二五”规划建议指出，必须调整经济结构、扩大内需、建设创新型国家。CPI居高不下，通胀压力与日俱增 2008年中央为刺激内需而投放的4万亿计划对于中国经济的增长起到了关键的积极作用。而政府大量投放货币刺激市场流通，从而推动经济复苏的同时，也造成了通过膨胀压力的增加，在
9、近年中国CPI指数不断上升，2010年12月CPI预测值在4.5%左右，并使得政府对通货膨胀指标由2010年的3%上调至2011年的4%。,经济环境,社会投资渠道缺乏，资金没有出路 社会及民众对于中国的通胀压力有清晰认识，财产和现金的贬值问题已被各界广泛关注，为了有效的抗跌，纷纷寻求投资途径以保证资产。而在国内本身就存在投资渠道匮乏的窘境，特别是在股市跌跌不休的局面下，房市几乎成为国内当前唯一一个具有较好保值增值功能的投资途径。2010年作为号称有史以来调控手段最为严厉的大调控年，房地产市场仍旧坚挺不衰的走势，也很好的验证了这一点。【中原观点】 综上所述，在2011年，即使相关政策不会出现明显
10、松动，对于投资、投机性购房的抑制性政策仍然持续，也很难有效阻止大量资金继续向房地产市场流入。再加上依旧旺盛的刚性需求对于楼市的有力支撑，可以预见的是，2011年房地产市场仍将保持一个较为稳定的发展势头。,政策环境,2010年，在房价突飞猛进的过程中，号称“史上最严厉”的宏观调控政策在四月出炉。开发企业在资金充裕的背景下多保持观望态势，坚挺的房价在楼市低迷一段时期后重拾涨势，基于四月新政基础上的十月新政再次出台。在一系列政策调控的基础上，房价过快上扬的态势得到初步遏制，但市场供求关系并未发生根本性逆转，楼市仍然有着趋热的冲动。,【政策定调】 “史上最严厉调控”将在2011年延续。 【调控手段】
11、明年调控将更加多元化，很可能会进一步打出财税、金融、土地等调控组合拳。 【调控取向】 在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，2010年的部分调控举措将常态化、长期化。 【调控影响】 从供应模式和供应结构来看，保障房会在未来住房市场中占有非常重要的比例，以商品房为主导的“单轨制”模式，肯定会被“双体制”模式取代。 从行业区域形态来看，随着调控政策的实施，住房市场的重心会更明显地转移到二三线城市。对开发企业来说，过去更多依托土地快速升值来实现公司盈利的经营模式，将逐渐转向更多在开发环节获取投资收益的盈利模式。,政策展望,南京楼市解析,Part C.2.2,南京房
12、地产市场,两次调控新政，但除了首次新政出台后，楼市出现短暂低迷，其余月份南京楼市均保持供小于求的态势。 2010年南京商品住宅市场供应房源55406套，成交房源49833套，供销比为1.11。远远低于市场正常水平的1.2，这说明2010年南京房地产市场运行良好。,2010年虽然是历年来政府对楼市调控最严厉的年份，但南京楼市依然保持较为旺盛的态势。,2010年南京市场成交量同比去年出现较大的跌幅，但2009年是非正常的市场，而本年度市场一再遭受新政打压，市场成交量出现回落纯属正常。,2010年南京商品住宅市场成交量达到49833套，同比2009年下降48.90%，同比2008年上涨17.55%。
13、 2009年的疯狂，给予了开发商充分的信心和充足的资金，而越调越高的房价，则消磨了购房者的耐心，在如此博弈的局面下，市场未来走势不言自明。,南京房地产市场,全市2房主力供销面积段集中在81-90平米，占比超过20%，3房主力供销面积段集中在111-130平米，占比近20%。,从全市商品住宅分面积段供销来看，81-90平米2房户型所占比例较高，达到22%以上。其次为111-130平米的3房户型，所占比例也近20%。 当面积超过144平米后，市场供销量就急剧减少，跌至2%以下。,南京房地产市场,2010年商品住宅均价较和2009年相比，依然保持上涨态势。分月来看，受调控影响，下半年开始房价出现滞涨
14、，高位盘整。,2010年南京房地产市场成交均价达到11338元/平米，同比2009年上涨41.21%。 从走势来看，上半年成交均价一直呈现飞速上涨的态势，但7月之后受到国家宏观调控的影响，成交均价保持滞涨，呈现微涨态势，特别到了2010年12月，成交均价同比涨幅仅为12.03%，创下本年度的最低点。,南京房地产市场,南京万元以上楼盘占比突破45%，6000元/平米以下楼盘越来越远郊化。,从成交结构来看，6000元/平米以下低价房源成交占比明显减少，而10000元/平米以上的高价房源成交占比出现了明显上涨。 6000元/平米以下的房源占到整体成交比例的17.39%，环比去年下降了36.19%，1
15、0000元/平米以上的房源占到整体成交比例的45.01%，环比去年上涨了25.78%。,南京房地产市场,2010年浦口板块房地产市场呈现供大于求的态势，全年供应房源12534套，124.36万平米，成交房源9931套，98.74万平米，供销比为1.26。,从市场走势来看，浦口板块市场运行走势基本与全市一致，在第一轮新政公布后进入市场低迷期，市场供销形式异常恶化。 值得注意的是浦口第四季度的供销形式远远好于全市的平均水平，这主要由于在10月份珠江镇板块成交了三幅地王，推动区域成交量快速上涨。,新政低迷期,江北三幅 地王成交,浦口房地产市场,浦口板块供销以81-90平米的2房户型为主，占比在40%
16、左右，超过全市近20个百分点。3房户型中，111-120平米的紧凑型房源占比较大，在8%-9%。,从浦口板块各面积段供销来看，2房户型是市场供销的主体，这也与区域市场刚性需求较多有关。 在3房户型方面，紧凑型3房市场占有率较高，主要集中在111-120平米区间房源，其次为101-110平米区间房源。当面积超过144平米以后，市场供销占比就非常稀少，多以别墅类产品存在。,浦口房地产市场,2010年南京浦口板块成交均价7545元/平米，同比2009年上涨75%，远高于全市平均涨幅。12月均价较1月上涨30%，也高于全市15%的涨幅。,从分月走势来看，浦口板块成交均价呈现不规则的走势。 第一季度成交均价呈现稳步上升的态势，但到4月份受到新政影响，成交均价一路下跌。8月开始市场进入复苏通道浦口市场的成交均价也恢复逐月稳步上涨。,浦口房地产市场,2011年市场走势判断,【政策预期】,在经济危机形势下的宽松货币政策已经完成其使命，其在恢复经济增长的同时，负面影响也明显显现，主要表现为货币投放过量下物价出现非正常性上涨，通货膨胀已由隐性走向前台。在此背景下，调整存款准备金率，加息将成为常态，市场步入加息通道。2010年12月10日召开的中央经济工作会议已为2011年的政策定调：积极稳健审慎灵活。在新的一年，积极的财政政策与稳健的货币政策，将成为贯穿全年的主题。,
