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1、新市镇土地综合开发模式 布吉樟树布项目研判,项目难点研判,未来趋势判断,项目产品规划,市场大势分析,营销环境分析,报告分析框架,区域发展趋势,供需变化趋势,规划理项目念,建筑风格及户型建议,项目发展定位,项目难点研判,未来趋势判断,项目产品规划,市场大势分析,营销环境分析,报告分析框架,区域发展趋势,供需变化趋势,规划理项目念,建筑风格及户型建议,项目发展定位,2007年上半年市场经历了疯长之后，国家开始大规模宏观调控,连续提高存款准备金率、加息、限外、货币从紧等一系列政策连续出台。 市场在政府9月27日出台“第二套房贷”的政策之后，终于冷了下来。大量投资需求被挤压出局，深圳房地产市场从十一开
2、始量价齐跌。 截止目前,全市成交均价12150元/平米,比07年最高点的24541元/平米下跌了50.5%,全市单周成交套数最低166套,只有07年7月最高峰时期单周成交2133套的7.8%. 截止目前，一手市场连续9个月出现供过于求现象，平均每月消化率不超过10%。 市场的持续低迷，截止到3月份，全市存量套数超过3万套，存量面积超过300万平米。,市场大势市场回顾,3月全市成交均价12463元/平米，环比2月份下跌了14.3。 市场成交以各项目推出的特价单位为主；由于价格依然没有达到消费者预期，所以价格的持续下跌并没有带来成交的大幅放量。,3月份可售套数为29183套，消化率为10.1%；可
3、售面积为332.1万平米，消化率为8.0%。 3月市场成交量开始增加，使得市场存量有了小幅减少。,数据来源：中原地产深港研究中心,市场大势一手市场走势,市场大势市场反应,部分开发商率先降价促进销售，无降价楼盘成交惨淡。,市场大势从看楼市调控,态度：重点发展普通住宅，确保楼市健康发展,政府对投资性住房需求的抑制立场没有松动。政府工作报告要求“抑制不合理需求，防止房价过快上涨”，并首次明确指出，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。,3. 政府表示对住房的财政投入会大大增加，这些投入将会增加经济适用房廉租房等保障住房的建设,解决大部分中低收入者的居住需求。这些都会对房地产市场的快速发展起到抑制
4、作用。,温总理工作报告中指出，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。,【市场预测】 投资类需求进一步被抑制，未来两年市场主体将改变为自住客户。 政府大力发展普通住宅建设，大量同类供给冲击市场，普通住宅市场竞争将更加激烈。 消费者继续观望，待房价回落到消费者心理预期价位时，成交量才会回升。楼市预计09年下半年开始复苏，但周期会比较长。,市场大势小结,项目难点研判,未来趋势判断,项目产品规划,市场大势分析,营销环境分析,报告分析框架,区域发展趋势,供需变化趋势,规划理项目念,建筑风格及户型建议,项目发展定位,营销环境分析地块概况,建设用地:104900 容积率:
5、4.5 建筑覆盖率:30%,总建筑面积:472000 ,其中 住宅: 394300 商业: 42000 其他: 35700 ,高容积率、大体量、中央生态景观资源,荔枝公园,布,沙,路,沙湾关,东部过境通道 2008年底动工2010年完成,营销环境分析项目SWOT分析,W-劣势,4.5的高容积率,O-机会,片区规划提升区域形象和功能,片区住宅及商业市场存在空白,交通路网逐步完善、加强辐射效应,T-威胁,周边未开发用地较多,S-优势,大体量、中央荔枝公园,交通枢纽地段、交通便捷,地段良好昭示性,周边众多工厂、农民房,临路污染及噪音的影响,市场震荡,不确定因素较多,营销环境分析布吉潜在竞争项目,未来
6、片区潜在供应量超过200万平米,本项目占片区总存量的20%以上,是除南岭改造项目以外的第二大盘.,1,4,3,5,6,7,2,1,4,3,5,6,7,2,信义荔山公馆 占地9.18万 建面28.48万容积率3.1,南岭村旧改 占地17.7万建面:67.2万容积率3.8,樟树布项目 占地10.49万 建面:47.2万 容积率:4.5,紫瑞花园 占地:4.35万 建面:10万 容积率:2.3,松元头旧改 占地:7.4万 建面:23.26万 容积率:3.25,南湾地块项目 占地:6.27万 建面:18.81万 容积率:3,丹竹头村旧改 占地:6万,项目难点: 对于持续开发的大体量项目，如何保持大盘持
7、续竞争力? 4.5的高容积率如何合理利用景观资源? 对于发展中的区域，如何找准自身定位，发掘更多客户？,营销环境分析项目核心问题总结,对于发展变化中的市场，客户是解决一切问题的关键；我们需要在区域市场的客户变化趋势中寻求机遇！,项目难点研判,未来趋势判断,项目产品规划,市场大势分析,营销环境分析,报告分析框架,区域发展趋势,供需变化趋势,规划理项目念,建筑风格及户型建议,项目发展定位,中部物流组团功能定位全市重要的物流基地，重点发展国际物流、货运枢纽等 物流产业和积极建设城市综合配套服务区(布吉中心区).,工业区往丹竹头及甘李片区转移。 布吉片区划分定为物流片区、布吉中心区、布吉生活居住区以及
8、布吉工业区。 绿地规划重点建设大芬公园、水径公园等。 2020年，人均公共绿地将不小于每人8.31平方米。,区域变化趋势城市规划,清晰合理的功能分区将改变布吉脏、乱、差的格局，形成纯粹、生态的生活居住区，吸引更多的客户置业布吉。,龙岗区召开布吉交通疏解专门会议表示，未来3年至少投入10亿元解决布吉交通问题，把布吉交通疏解问题纳入“大运会”范畴。,区域变化趋势布吉交通现状,现有网络无法满足交通需求，如何发挥罗湖后花园的优势？,住在布吉而在关内上班的人超过30万,每天上下班高峰期单向出行人员近40万,每晚68点，公交车平均出布吉关880辆,深惠路布吉段车流量达22万车次,深惠路现流量是道路设计流量
9、的8倍多,沙湾关双方向单车道,从我们项目到布吉关需要将近30分钟,区域变化趋势交通规划,罗湖,清平高速,深惠路地铁,水官高速,机荷高速,盐梓高速,东部过境通道,沙湾关,布吉关,清水河关,布龙路,布沙路,布 吉,深惠公路宽80米，双向8快车道、2慢车道，将成为第二条深南大道，大大缓解布吉交通压力。 深惠路将不再走货柜车，以承担客运功能为主。 多条快速路组成的立体交通网络将有效的解决布吉交通瓶颈问题。 双向6车道的东部过境通道一期也将于08年底动工，2010年完成。,深惠路“天堑”变通途，交通改善将带来居住需求利好,地铁3号线将于2009年10月正式开通.预计客流量将达到163.9万人次/日. 地
10、铁3号线开通，本项目至东门的行程由50分钟减至20分钟。 至国贸、地王片区由一个小时减至30分钟。 至火车站、罗湖口岸不到30分钟。 至福田中心区、天安数码城片区只需40分钟左右。,区域变化趋势地铁3号线,城市距离的缩短将吸引关内白领职业布吉。,深惠路和地铁3号线的改造会给布吉置业群体带来怎样的改变？,区域变化趋势天下无关,项目思考：,布吉清晰的功能分区会使居住板块更加纯粹,中部物流组团的发展会带动布吉交通网路的活力,不断发展的各产业基地会带来更多的就业机会,99,滨海大道通车,00,01,02,03,04,05,后海片区仅有半岛花园、电力花园、招商名仕花园、海珠城等少数楼盘 ；,“滨海大道”
11、主车道全线通车，众多开发商将目光投向后海，开始了如火如茶的建设 ；,后海住宅市场发生“井喷”,众多在售、在建项目使后海沿线市场炙手可热；,以“招商海月”“蔚蓝海岸”为代表的大型楼盘以高品质、高档次迅速拔高了后海形象；,放量减少，发展减缓，趋于稳定。,首次置业,二次置业,区域变化趋势从后海的发展过程中借鉴,滨海大道的开通带来了更多的置业人群，政府对后海居住区的建设规划使得大量开发商集中介入，置业者结构逐渐改变,品牌发展商集中介入,项目难点研判,未来趋势判断,项目产品规划,市场大势分析,营销环境分析,报告分析框架,区域发展趋势,供需变化趋势,规划理项目念,建筑风格及户型建议,项目发展定位,罗湖客仍
12、是主要来源； 福田客户由于价格挤压，也开始流入布吉，未来对于此区域年轻、经济实力较弱的客户群挖掘力度可以加大； 25-35岁的年轻客户是主要购买力，资金实力较弱； 关内的企事业单位职员和布吉本地企业主是主要职业分布；,供需变化趋势可园7期成交客户分析,供需变化趋势信义假日名城6期成交客户分析,自住客占绝大比例，年龄结构以25-35岁阶层为主； 受价格因素影响，投资比例较小； 成交客户年龄集中在25-35岁，有住房的刚性需求； 公司白领阶层和管理人员是本项目的主要购买力； 布吉本地和罗湖客户是主要客户群；,供需变化趋势布吉成交客户分析,自住客户占需求主流 客户年龄偏向年轻化 首次置业者占主导 二
13、次置业者比例上升 罗湖和布吉是主要客户来源 福田客户比例上升 关内年轻首次置业者成为布吉需求市场的主力军。,供需变化趋势-布吉大盘户型结构变化,信义荔山公馆主力户型：70-89的精致2-3房，110-166 的尊贵3-5房，户型放大！,七期两房79平米,增大面积主要释放在主卧，舒适度增加。 增加了入户阳台和玄关的设置。 客户由基本的居住需求提升，对居住品质的要求不断增加。,供需变化趋势-可园六期到七期的户型变化,六期两房72平米,供需变化趋势-可园六期到七期的户型变化,总体面积增大，功能区增多，分布更合理。 增加了工人房的设置。 主卧套间面积增大，主客分区更清晰，主人活动区域更纯粹； 三房户型
14、由舒适型象尊贵性过度。,可园七期三房,可园六期三房,供需变化趋势-信义荔山公馆最新户型,精致小3房,休息区,生活区,紧凑型小3房，针对关内白领。 面积不大，使用性和舒适性增加。,08年布吉主要在售项目,数据来源：国土局 截止至2008年3月,目前布吉市场最畅销户型为60-80平米两房,85-120平米三房,供需变化趋势客户来源分析,由于关内供应的严重不足、价格高企,导致市场出现明显的“挤出”效应，大批客户由关内向关外迁移。 其中罗湖客户主要被“挤”向地理位置接近的布吉片区。,宝安中心区,龙华,龙岗中心城,布吉,南山客户,福田客户,罗湖客户,2000年以前,01-04年,客户流向,2005年,2
15、006年,罗湖客户,布吉,福田区,南山区,南山豪宅化，价格高，罗湖客户置业距离最远; 福田区已没有土地供应，价格也处于深圳市场标杆； 罗湖本地供应极小，选择有限，无法满足客户多元化的需求 中心城一路飚升，赶超罗湖，虽有地铁缩短距离，但区位优势不及布吉。,布吉势必成为罗湖客户主要流向。,中心城,罗湖区,供需变化趋势重点区域罗湖客户流向分析,布吉,坂田,罗湖,福田,横岗,平湖,中心城,龙华,供需变化趋势布吉客户来源,香港,传统来源,罗湖,布吉,重要补充来源,福田,香港,次要补充来源,平湖,横岗,坂田,东部过境通道,生理需要,安全需要,社会需要,尊重需要,自我实现,供需变化趋势马思洛需求层次理论,客
16、 户 需 求 变 化,有住的地方，哪怕是租的,拥有一套属于自己的房子,住的环境好一点，舒服一点,住豪宅，让人羡慕,没人比我的房子更好,预计未来2-3年，会有大量客户因为需求层次的提高产生换房需求，大社区，综合素质高的产品会成为他们的首选。,供需变化趋势布吉市场客户总结,随着区域的变化发展： 罗湖客和布吉本地客仍是主要客户群； 随着交通改善、布吉发展，福田、布吉周边区域客户逐渐流入； 东部过境通道的完工开通，会带来香港置业者； 资金实力较弱的首次置业者仍是主要客户群； 受生命周期带来的家庭结构变化，换房客户比例将会提升； 关内企事单位职员和布吉私营企业主是目前主要购买力； 市场仍将以自主需为主，客户需要户型将由居住型向舒适型转变。,
