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1、(海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 联盟天地广场营销策略纲要 2004年 10月 26日 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 第一部分 项目定位 第二部分 本案战略发展目标 第三部分 产品规划建议 第四部分 赢利经营模式建议 第五部分 整合营销策略纲要 目 录 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 第一部分 】 项目定位 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 定位依据 】 一、需求 存在市场机会 区域社区商业配套设施数量、规模不足、品质较低 区域大型综合商业中心为空白 强大的
2、消费力保证 主力客群为城市中等收入以上人群，消费能力可观 主力客群追求高品质、综合性、便利、休闲的现代消费观 主力客群消费多样化程度高，家庭消费观念强，超乎基本生活需求、符合 “全员、一日、一处”生活消费要求 、 满足更高层次的精神享受的商业模式应运而生 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 二、资源 覆盖北京最大居住社区，核心商圈居住人口稠密，有效消费客群规模之巨大，居全市之首 紧临立水桥综合性客运交通枢纽，交通便利，商业影响力辐射广，客流规模强大 三、环境机遇 成对区域经济及商业环境的高速发展的强大的推动力 一步构成”后奥运经济“升值潜力最大的区域 【 定位依据 】 (海量营
3、销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 项目定位 】 产品定位 社区生活消费中心 以服务天通苑周边居住社区主流家庭消费群体为主旨，集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮文化及服务等各项功能于一体 ,的现代社区型商业综合体 。 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 项目定位 】 市场定位 辐射天通苑及亚北的地区级核心商业中心 依托于天通苑及亚北居住集团强大的客流保障及消费能力，地处北京“后奥运经济”时代具升值潜力和投资价值的商圈地段，具备优良购物环境，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，为城市主流家庭构建的精致、丰富、知性与感性兼具的全新的社区生活消费乐园。 (海量营销管理培训资料
4、下载，版权归原著作者所有 ) 【 项目定位 】 目标消费群定位 锁定天通苑居住组团及亚北居住区的 主流家庭消费群体 核心消费圈：约 30万人，包括天通苑、北苑家园、太平家园周边 大型居住社区。 辐射消费圈：约 100万人，包括亚北居组团、立汤路沿线居住社区。 经营定位 适合家庭消费 迎合城市中等收入阶层消费能力，适合家庭消费，满足区域消费群在工作以外的基本生活及娱乐消费需求的商品及服务。 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 核心优势 】 四大优势 人气优势 ： 地缘客群保障：坐拥天通苑居住组团 30万消费人群，辐射北苑 及亚北边缘集团 100万居住人群； 流动客群保障：毗邻
5、立水桥交通枢纽，强大的流动客流保障； 领先优势： 天通苑居住区第一个综合商业中心，填补市场真空，并与周边现状少量商业设施构成差异化错位经营 北京第一个以社区生活消费中心为商业概念的综合商业设施，全新的商业概念，对消费群极具亲和力与感召力 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 核心优势 】 四大优势 地段优势 ： 位居天通苑居住组团与亚北集团结合带，扼守立水 桥交通枢纽 要地，交通便捷，商圈辐射范围广 潜力优势 ： 政府重点规划发展区域，亚奥商圈强势辐射区，北京“后奥运经 济时代”最具发展力的地段，商业需求旺盛，商业氛围日渐浓厚， 新商圈正逐步形成 (海量营销管理培训资料下载，
6、版权归原著作者所有 ) 【 第二部分 】 本案战略发展目标 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 项目战略发展目标 】 本案的战略发展目标 实现三旺与三赢 三旺 即实现销售旺、租赁旺和经营旺 三赢 即实现发展商、投资者和经营者通赢 传统的商业考虑的多是销售，租赁和经营基本不受开发商重视，最后结果可能达到了开发 商盈利，但是投资者和经营者运作困难。 本案综合考虑各项因素，以实现“三旺、三赢”为主要目标 关键点 为投资者、经营者提供具有竞争力的产品及实质性的经营支持（硬性及软性） 选择适宜的赢利经营模式 全面贯彻实施让投资者迅速建立并持续增强投资信心的整合营销策 略 (海量营销管
7、理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 第三部分 】 产品规划建议 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 业态及功能布局检讨 】 位置布局不合理 资源配置不合理 主力店（大卖场）过多地占据了项目最佳资源，一则影响整体收益，二则不利于地下面积的租售（尤其地下二层）。 相同（相近）属性业态应应集中布置，以增强客流随机消费率，如娱乐城应与电影院毗邻。 地下应设置最具客流吸引力的特色商品或服务。 面积设置不合理， 原业态分布示意图 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 业态及功能布局检讨 】 业态及商品设置不合理 违背社区型主流家庭消费主旨 缺乏作为区域商业核心
8、所必备的业态 百货商场 主题商业广场（小香港）定位不清晰，成功的把握性不强 部分商品定位过高 原业态分布示意图 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 业态及功能重新布局建议 】 牌折扣店、特卖场、特色小吃城等 力店（大卖场），如乐购、家乐福、易初莲花等 货商场：如晨曦百货、华联百货等 娱乐城：如量贩式 吧、静吧、迪吧、表演吧等 乐城：如儿童欢乐城堡、电玩城、网吧等 食广场：各类品牌小吃、美食店 饮：大型餐饮连锁店 身中心、桑拿洗浴中心 影院及文化广场（ 新的业态分布示意图 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 第四部分 】 赢利经营模式建议 (海量营销管理培
9、训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 基本赢利经营模式 】 商业地产的三种基本赢利模式 第一种 ：只售不租，通过销售直接出让产权，快速回收资金。 第二种 ：只租不售，产权先开发商所有，出租经营能为公司带来稳定 的资金流，经营良发的物业可坐待增值；同时可抵押贷款，助力于公司 的资本运作。 第三种 ：不租不售，开发商自己作商业经营，以物业为股本，与知名 商家合作成立专业商业经营公司，赚取商业经营利润。 后两种模式对发展商的资金要求高。 三种基本模式可进行合理搭配，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。 (海量营销管理培训
10、资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 基本赢利经营模式 】 本项目赢利经营模式建议 根据联盟天地广场的功能布局及业态分布，考虑到开发商前期 资金投入能力及资金回笼需要，建议三种基本模式组合运用。 即既租且售同时又与主力商家合作。 保证商场销售、招商、经营三赢，有效兼顾眼前利益和长远利益。 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 各业态赢利经营模式组合建议 】 出租部分： 主力店 楼面位置： 态类型 ：超市大卖场 经营方式： 主力店商家直接承租经营，收取租金。租期长，租金较低。 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 各业态赢利经营模式组合建议 】 电影院 楼面位
11、置： 营方式： 主力商家直接承租经营，收取租金 与电影院采取票房分帐式获取商业利润 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 各业态赢利经营模式组合建议 】 娱乐城 楼面位置： 态类型 ：量贩式 吧、静吧、迪吧、表演吧等 经营方式： 发展商自主经营或与他人合作经营 按业态类型分隔出租经营，收取租金 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 各业态赢利经营模式组合建议 】 欢乐城 楼面位置： 态类型 ：儿童欢乐城堡、电玩、网吧 经营方式： 发展商自主经营或与他人合作经营 按业态类型分隔出租经营，收取租金 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 各业态赢
12、利经营模式组合建议 】 健身中心 楼面位置： 态类型 ：健身健美运动会馆、 拿洗浴中心 经营方式： 发展商自主经营或与他人合作经营 按业态类型分隔出租经营，收取租金 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 各业态赢利经营模式组合建议 】 出售部分： 次主力店 楼面位置： 业态类型 ：品牌店（快餐连锁、药店、零售等）、社区服务设施（银行、邮局等） 经营方式： 品牌加盟商或社服机构直接购买或带租约出售 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 各业态赢利经营模式组合建议 】 出售部分： 零售店 楼面位置： 业态类型 ： 卖场或小吃城 经营方式： 需在合约中规定经营范围 (海量营销管理培训资料下载，版权归原著作者所有 ) 【 各业态赢利经营模式组合建议 】 出售部分： 百货商场 楼面位置： 态类型 ：迎合主流目标客群消费水准及消费偏好的日用百货商品 经营方式： 整体出售给大的百
