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1、2001 福华实业城边街项目 2001年元月 项目再定位建议 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 2 关于 001(海量营销管理培训资料下载 ) 3 我们的历史 1993年，作为日本 1997年，成都 年在重庆成立全资子公司重庆 1998年，上海 1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处； 2000年，与日本（北京）电通成立成都电通； 2000年，成立（成都） 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 4 我们的荣誉 1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“ 成都市著名商标 ” 殊荣、四川省优秀策划机构； 1999年，四川省第 5届优秀广告评比囊括 10多个奖项； 1999年 ,名
2、列全国广告 100强第 33位； 2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“ 四川省著名商标 ” 称号。 关于 A P E X 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 5 我们的客户（房地产类） 重庆时代天骄 成都领秀别墅 长富花园 绵阳富乐城市花园 清江花园 华西大厦 翠海庭 融信商店街 一城百年广场 台庆得意世界 武城碧云天 汇联香榭里 汇联康河骊景 重庆新东湖 重庆芳草地欧式花园 重庆九龙山庄 重庆天骄俊园 广厦经典 朝天门基良广场 留金岁月 关于 A P E X 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 6 在 恰当的时间和地点 ， 以 恰当的方式 ， 将 恰当的产品 销售给 恰
3、当的顾客 。 关于 A P E X 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 7 恰当的产品 恰当的顾客 入市时机与姿态 现场打包，样板 销售控制节奏与价格 整合营销广告与促销 户型 /配套 /功能 装修标准等 品牌感召下的 价值共识 恰当的方式 恰当的时间 与地点 关于 A P E X 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 8 前置服务 概念设计 整合传播 销售控制 地块评估 /区域供给评估 顾客需求评估 /基本假设 楼盘概念建议 /案名与 待中心与样板概念 顾客生活形态分析 接触管理 /品牌网路 品牌核心概念 P/M/售代理 /销售顾问 整合销售与传播 关于 A P E X 2001(海量
4、营销管理培训资料下载 ) 9 本案策略思考逻辑： 区域供给需求状况 项目 再定位建议 顾客 /规划理念 规划调整 投资回报概算 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 10 第一部分 项目周边环境分析 项目土地性质调查 项目用地周边环境调查 地块交通条件调查 周边市政配套设施调查 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 11 一、项目土地性质调查 1、地理位置 位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河200米左右。 项目所在的区域范围 ： 东起东城根街南延线，西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环境分析及市场分析的主要区域。 项目周边环境分析 2001
5、(海量营销管理培训资料下载 ) 12 2、区域居住文脉 位于成都上风上水的西南面，内环线以内： 省委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生厅、市常委住宅楼等）。 为成都传统的居家老城区之一。 从 【 长城园 】到 【 彩虹花园 】 构成了一个在老城中的局部新区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的居住热点 大石西路区域及双楠区域。 府南河居家情结： 成都市风景名胜区 ：多个公园聚集区。 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 13 3、土地面积及其红线图 土地面积：项目征地 划红线内用地 5亩。总建筑面积为 32705平方米。 地块形
6、状：方正、规则的矩形，临街面长度为60米，进深为 21米。 4、三通一平现状 长顺街南延线尚未建成通车。 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 14 二、项目用地周边环境调查 1、地块周边的建筑物 地块南面：为“齐力大厦”，多层。 地块北面：为三五 0八厂的办公楼，多层。 地块西面：为“冠城花园”二期，高层。 地块东面：为单位宿舍，多层。 总的来说， 地块周边的建筑物尽管距离较近，但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野基本上不受影响。 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 15 2、自然绿化景观 处于百花谭 武侯祠风景区，区域大环境悠美宜人。 多个城市
7、公园及自然绿化景观，如人民公园、武侯祠、南郊公园、百花谭公园。 府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风景线。 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 16 3、历史人文景观 成都名胜古迹区，多重历史人文景观。 驾车六分钟至杜甫草堂 驾车六分钟到武侯祠 4、环境污染状况 成都传统居住区，基本上无环境污染。 府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极大的改善。 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 17 三、地块交通条件调查 1、地块周边的市政路网 位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦里路、一环路、人民南路都仅有数
8、分钟的车程。 区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大道，南至锦里路。 以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西路直通一环路及二环路。 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 18 2、公共交通现状、远景规划 项目正对面为一条 16米宽的四车道道，已列入青羊区政府 2000年工作规划。 据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。 3、进入项目地块的交通网现状 目前长顺街南延线尚未建成通车。 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 19 四、周边市政配套设施调查 购物场所 ：齐力大
9、厦底楼的“互惠超市”；人商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。 文化教育： 石室中学、君平街小学、胜西小学 医疗卫生： 华西医院，省卫干院附属医院，市第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种专科医院。 游乐休憩设施： 多个城市公园，府河河边公园 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 20 几个测试： 步行 ： 1分钟到河滨公园 3分钟到半边街市场 6分钟到百花谭公园 骑车 ： 4分钟到石室中学 7分钟到武侯祠、南郊公园 8分钟到人商武侯分场、购书中心 10分钟到成都体院 驾车 ： 3分钟上一环路 7分钟到天府广场、华西医大 项目周边环境分析
10、2001(海量营销管理培训资料下载 ) 21 结 论： 该区域为成都市区理想的居家福地之一。 因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域； 且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其升值潜力巨大。 而对位于该区域中心位置的 【 福华苑 】 来说，则可以概括为： 繁华都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 项目周边环境分析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 22 第二部分 区域市场分析 成都市房地产概况 区域市场概况 区域内供给状况分析（高层电梯公寓） 抗性楼盘概况 区域市场供需关系的重要结论 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 23 一、成都房地产市场概况
11、 1、 2000年成都高档物业的价格走势 从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中在内环线旧城区 、 府南河沿线 、 城南社区 、 城西大石西路与浣花风景区一带 及其延伸区域等几个主题开发片区 。 从整体来看， 2000年成都住宅市场的价格下降主要体现在均价在 3000元 /平方米以上的高档物业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差别。 区 域 市 场 分 析 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 24 2、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素 宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求客户增长慢。 前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，竞争激烈。消费者持币观望。 项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性的楼盘基本上还是市场空白点。 2001(海量营销管理培训资料下载 ) 25 3、高档物业的区域特色 ： 内环线旧城区价格持续走低： A、内环线项目地价成本高，开发高档公寓是主流。 B、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，且功能混淆，居住区与商
