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1、(海量营销管理培训资料下载 ) (海量营销管理培训资料下载 ) 基本概念 房地产评估方法 天津房地产特点 近期房地产新政策 (海量营销管理培训资料下载 ) 基本概念 房地产： 物质实体 ：土地和建筑物 权益：一切与房地产有关的权 利和利益的总和，它是 无形的。 定义：土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，又称不动产。 (海量营销管理培训资料下载 ) 房地产的分类 土地： 业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等。 市一级地、二级地等 有、集体所有 地、毛地、熟地。 (海量营销管理培训资料下载 ) 房地产的分类 建筑物： 业建筑、商业建筑、民用建筑、公共设施、公共筑等。 钢
2、结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他 (海量营销管理培训资料下载 ) 房地产的特性 1. 位置固定性 2. 长期使用性 3. 价值昂贵性 4. 易受政策限制性 (海量营销管理培训资料下载 ) 房地产价格 形成基础：房地产的有用性、房地产的相对稀缺性、房地产的有效需求。 特征： 1. 价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房屋建筑物的价值的总和。 2. 既可表现为交换价格也可表现为租金 3. 房地产价格形成的不充分性 4. 房地产价格的分布具有明显区域性 (海量营销管理培训资料下载 ) 影响地价的主要因素 一 一般因素：行政、经济、社会、人口、心理、国际因素等 二 区域因素：交通，环境
3、，位置，基础设施保证度，公共设施完备度等。 三 个别因素：面积，地形地质，其他 。 (海量营销管理培训资料下载 ) 影响建筑物价值主要因素 坐落位置 面积 用途 建筑结构 建筑高度 附属设施 装饰质量和水平 建成时间 外观 平面格局 产权 其他 (海量营销管理培训资料下载 ) 房地产评估的方法 房地产评估的收益现值法 房地产评估的现行市价法 房地产评估的重置成本法 (海量营销管理培训资料下载 ) 一 房地产评估的收益现值法 （一）收益现值法的定义和适用范围 收益现值法又称收益本金化法、收益还原法，在土地经济理论中时常称作地租资本化法。这种方法是运用适当的 本金化率，将房地产未来各期的正常收益折
4、算为现值并求和，从而得到房地产评估值。 注：收益现值法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。 (海量营销管理培训资料下载 ) （二） 收益现值法的应用公式 V= 1+ 1+ 1+ + 1+ 1+ （ 1+ 注 （ 1） （ 2）此公式是收益法基本原理的公式化，在评估实务中无法操作，当公式中的 R、 I、 (海量营销管理培训资料下载 ) V=A/I 注 （ 1）该公式的假设前提是： 定为年金 A； 期无限。 （ 2）该公式的原理是 V=A/（ 1+i） +A/（ 1+i） 2+ +A/（ 1+i） n+ ,其中 n (海量营销管理培训资料下载 ) V=A/i*11+i)n 注 (1)般是以土地
5、的出让年限减去已使用年限求和。 (2)以下各式中各变量的含义于此相同。 (海量营销管理培训资料下载 ) （ 1）无限年期 V= 1+i） t+A/i（ 1+i） n 这一公式的前提是： a） .前 t， ； b） 3） (海量营销管理培训资料下载 ) （ 2）有限年期 V= 1+i） t+A/i（ 1+i） n1 1+i） 这一公式的假设前提是年期有限且为 m，其他参数含义及假定同无限年期的情况。 (海量营销管理培训资料下载 ) （ 1） V=A/（ i s） 1（ 1+s） n/（ 1+i） n 注： 果纯收益第一年为 A，则第二年为 A （ 1 s），第三年为 A （ 1 s） 2， ，第
6、 （ 1 s）公式为递增时的公式，递减时公式中 递增时 is，递减时（ i+s）0 (海量营销管理培训资料下载 ) （ 2） 纯收益逐年递增时 :V=A/(i s) (i s) 纯收益逐年递减时 :V=A/(i s) (i s) 0 (海量营销管理培训资料下载 ) （三）几个重要变量的确定 纯收益是由总收益扣除取得该收益所必需的总费用而求得的，一般以年为计算单位。 （ 1） 本金化率 =安全利率 +风险调整值 （ 2） 通过收集市场上相同或相似房地产的纯收益、价格等资料，然后利用收益公式反求出本金化率。 (海量营销管理培训资料下载 ) 二房地产评估的现行市价法 （一）现行市价法的基本思路 现行
7、市价法又称市场比较法、交易实例比较法，简称市场法或比较法，是将被评估对象房地产与近期进行交易的类似房地产交易案例相比较对照，通过调整已交易的房地产价格来确定被评估对象的合理价值的一种评估方法。 (海量营销管理培训资料下载 ) （二）现行市价法的评估步骤 (海量营销管理培训资料下载 ) （三）基准地价系数修正法 用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评估地块公平市场价值的一种方法。 P=A 其中 (海量营销管理培训资料下载 ) （ 1）调查索取当地基准地价及土地等级划分图表等基准地价资料 （ 2）确定待估对象所在区域的土地等级及其基准地价 （ 3
8、）选择影响因素，建立指标修正体系，进行因素修正 （ 4）计算并确定宗地地价 (海量营销管理培训资料下载 ) （ 1）基准地价系数修正法，只适用于制定了基准地价的城镇，并且评估人员能够掌握基准地价的相关资料。 （ 2）进行评估时必须搞清基准地价的含义，基准地价表示的是熟地价格还是生地价格。 （ 3）采用该方法评估宗地土地使用权价值时主要适用于为政府管理土地市场服务的标定地价的评估。 （ 4）一级市场地价与二级市场地价之间的关系取决于评估时点二级市场的活跃程度。 (海量营销管理培训资料下载 ) 三房地产评估的重置成本法 （一）重置成本法基本思路和应用公式 重置成本法又称成本法、成本逼近法或积算法，
9、是以开发或建造被评估对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用为基础，再加上正常的利润和应纳税金并扣除各种贬值来确定房地产价值的一种评估方法。 (海量营销管理培训资料下载 ) (1)新建房地产 在新建房地的情况下 : 新建房地产价值 =(购置土地费用 +建造建筑物费用 ) (1+管理费率 ) (1+成本利润率 )+投资贷款利息 +税金 在新建建筑物的情况下 : 新建建筑物价值 =建造建筑物费用 (1+管理费率 ) (1+成本利润率 )+投资贷款利息 +税金 (海量营销管理培训资料下载 ) (2)新开发土地 新开发土地价值 =取得待开发土地费用 +开发土地所需费用 +正常利税 (3)旧有房地产 旧
10、有房地产价值 =土地的重置成本 +建筑物的重置成本各种贬值 旧有建筑物价值 =建筑物的重置成本各种贬值 非新开发土地的价值 =土地的重置成本各种贬值 (海量营销管理培训资料下载 ) (二 )新建房地产价值的一般构成 1 土地取得费用 2 前期工程费 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 管理费 7 销售费用 8 利息 9 税费 10 利润 (海量营销管理培训资料下载 ) (三 )成本法中重置成本的评估 1 直接法 所谓直接法就是调查旧有建筑物的用料种类、品级、数量及所需劳务的种别、时间等，并以旧有建筑物所在地区估价期日时的各种单价为基础，计算直接工程费，加上间接工程费及适当的承包人利润利润和税金，求取标准建筑费，进一步加上通常应直接负担的附带费用，以求取建筑物的复原重置成本。 2 间接法：以临近地区或同一供求范围内的类似地区为依据。 (海量营销管理培训资料下
