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1、汶上农贸市场项目,背景篇,政策简析,宏观楼市解读,政策影响分析住宅,政策影响分析商业,宏观背景,政策简析,提高一套房、第二套房首付及利率调整 商业性贷款公积金贷款，禁止用于购房 一二线城市限购 提高首付 全国51后公开房价 频繁加息,要点提示,行情回顾,2008年楼市由于宏观政策的调控，需求受到抑制，成交量为减少，环比大幅缩水。2009年楼市回暖后成交呈现报复性增加，超过07年的水平。 2010年又是一个调控年，但是楼市无论是在成交量和成交价格方面都出现增幅，未受到调控的影响 虽然受到调控，相比08年的冷淡，2010年楼市坚挺。,后市预判,供需关系转变，短期内价格趋稳并可能出现结构性下调 20
2、11年1-3月份，调控已初见成效，北京等一线城市，价格开始出现下浮波动，同时成交量下跌；但三、四线城市波动不大，仍是稳中有升；,宏观背景,宏观楼市解读,宏观楼市解读,市局判断： 政府调控政策加码，2011年1月14日起5次上调商业银行存款准备金率，后续2次加息，银行流动性减少，信贷政策继续限制投资需求，二套房贷款成本加大，还款压力增大，市场进入僵持角力阶段； 百姓购房心理预期受影响，投资和投机弱化，刚性需求和改善性需求比重大幅提升。 2011年房地产市场竞争关键是客源，客户渠道优势是取得竞争主动权的核心。,宏观背景,宏观楼市解读,政策解读 新春伊始，国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务
3、会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作2011年的房产调控拉开了帷幕。,宏观背景,宏观楼市解读,5、严格住房用地供应管理 落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向 6、合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2 套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1 套房，对非本地户籍不又能提供
4、社保及纳税证明暂停其购房。 限购更加严厉、涉及城市更广 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实 8、坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。 舆论引导住房合理消费,宏观背景,宏观楼市解读,“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。 限购政策更加严厉
5、（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35 个大中城市甚至更多城市都将限购），表明有意控制房价过快上涨向中西部省会和更多城市的蔓延。 金融、税收手段全面升级，再提落实问责机制：二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011 年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地。 “国八条”再次提出落实约谈问责机制，确保调控政策的严格执行。,
6、明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉,宏观背景,宏观楼市解读,“国办发1 号文” 发布次日（1 月27 日），上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。,上海：仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低 上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60 平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2 倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积单价70%税率。 重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对
7、存量独栋商品住宅征税，税率跨度大 重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积单价税率。 比较：上海税率更低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多。,宏观背景,宏观楼市解读,房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已有更严厉
8、政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多地对购房者心理产生影响。 此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010 年占整体比重约10%（上海单价30000 元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大。,短期影响不大，但将加大高端市场波动,宏观背景,宏观楼市解读,严控“用银行的钱炒房” 一次性付款将是多次置业者的付款趋势 投资房
9、产的门槛大大提高 贷款投资的回报大大降低,第X套：,第3套：禁止贷款（一二线城市限购）,第2套：1.1 标准利率，首付60% （禁公积金和商业贷款）,第1套：利率优惠取消，首付30% （禁止异地贷款），加息频繁,梯度层层把关调控,宏观背景,政策影响分析,客户置业预测,购房计划有较大影响；首付三成；利率无优惠，利息频加,有很大影响；首付提高至6成；禁止商业贷款用于购房及公积金贷款,2,3,有极大影响； 国家严厉打击投资与投机，限购令39个城市,有换房需求者,投资者,1,首次置业者,央行采集的200个有效样本中，70%的明确表示国家政策影响他们的购房计划，25%的认为后不会影响他们的购房计划，还有
10、5%的市民认为在一定程度上有影响。,宏观背景,政策影响分析,宏观背景,政策影响分析,新政后全国商业表现：新政后住宅投资客纷纷撤出，是宏观调控的直接结果。该部分资金从住宅市场撤出，不少人预测会流入商业地产市场，从而带动其发展，而事实却并非如此。 国家之所以没有对商业进行限制，因为商业本身的根本属性就是投资。住宅的居住属性被投资属性所替代是不正常的，而商业地产却不存在这样的问题。因此，新政后商业的表现从容淡定，不被看好的商铺依然囧无销路，旺街旺铺则一间难求。,宏观背景,政策影响分析,4,1,2,3,商业地产发展的新契机，其前景如下：,资金会发生比较大的扭转，过去资金炒住宅，现在政策收紧，会有一部分
11、资金流入商业地产,前几住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商业地产发展的基础。,只要是住宅发展快的地方，商业地产也会随之快速增长。 “商住倒挂”现象减轻，热钱开始流向商业地产。,住宅政策从紧，楼市受到遏制，商业地产发展出现新契机。,项目篇,汶上市场,住宅市场,商业市场,汶上区域概况,汶上县地处山东省西南部，辖属济宁市 日东高速横穿东西，105国道纵贯南北。 距京沪线兖州站、京九线梁山站及京福、京沪高速公路、京杭运河杭运码头均40公里。 下辖十四处乡镇，总人口76万，其中城市人口9万 汶上古称中都，历史悠久，文化底蕴丰厚，是著名的佛教圣地。 汶上地处平原，土地肥沃，光照充足，水源丰富，具有发展
12、现代农业得天独厚的自然条件。,汶上市场,市场分析,汶上县城市规划（出自汶上十二五规划政府工作报告）,定位：“做大做强中心城区” 明确“儒释圣地、禅意水城”的定位三条景观带：建设“佛苑景区、泉河、渌河”三条景观带五大板块：实施东部文化政务区、南部工业区（经济开发区）、西部物流仓储区，北部旅游生态区、中部商贸居住区五大版块畅通水系框架 开挖了莲花湖，规划建设了莲花湖湿地农业生态园，实施了泉河城区段治理和渌河修 复改造，贯通了城市水系,汶上市场,市场分析,关键词：1“城镇化”兴起 旧城改造的加速推进，形成了大量被动性住房需求，汶上城镇化还有很大的发展空间. 大规模的农村人口进城，都需要住房，必然会对
13、县城区商品房消费起到拉动作用。关键词：2 城中村改造自2009年来，城中村改造全面展开，仅用一个月的时间，拆迁面积近40万平方米，没有发生一起损害群众利益的事件，更没有出现上访现象。关键词：3 刚性需求旺盛婚房大量高校毕业生向城市汇聚，特别是80后、90后的大中专毕业生面临婚房需求，势必形成新的购房热点。,汶上市场,市场分析,良好的经济态势，旺盛的刚性需求,住宅市场,市场分析,2010年，汶上房地产市场尚处于卖方市场，但发展迅速； 自进入2011年，众多新盘纷纷启动，区域市场进入百花齐放的年代。,本案,泉河版块,佛苑景区,渌河版块,汶上住宅房产市场现状楼盘统计,住宅市场,市场分析,区域房地产市
14、场2大鲜明特征三大版块分割鲜明，其中中部版块价格最高，档次优势凸显，得益于其完善的配套及城区感情。户型面积市场后续放量约80万平米，鲜明的买方市场，形式严峻。,住宅市场,市场分析,住宅市场,市场分析,1、区域内在售盘大体量为主,区域内住宅盘体量都过10万平，大多处在一期的预约期间，后续开发大，市场放量将快速上扬。,住宅市场,市场分析,2、区域内竞争个案价格,区域内经典楼盘价位差距不大，距离本案较近的永续慧园3200元/平是区域内价格之最，其余楼盘多在2500元/左右，价位一致。 5.1过后价格上浮200元/平米左右,3、市场主要项目的主力户型,住宅市场,市场分析,本区域户型面积区间在80130
15、平米之间，主要为二室二厅、三室一厅、三室二厅； 最为市场讨喜户型面积区间为：90120平米,住宅市场,市场分析,3、主力户型面积区间及市场讨喜户型,前卫的县城 目前汶上房地产市场产品形态，仍然以多层为主，但未来所推出楼盘都出现了高层 小高层的产品业态，其中有以纯高层为主要产品业态的香港花园、圣泽国际大厦，还出现了包括坚果公寓在内的精装公寓,市场分析,住宅市场,4、建筑形态构成,住宅市场,市场分析,5、区域客户构成分析,汶上县项目客群构成简单，主要是乡下农民进城及县城居民投资置业，外地客群的投资需求几可忽略不计。,6、外立面风格及材质,用一个词语 “简洁”。 “简约主义”、“极简主义” 。现代风
16、格针对古典风格而言，是舍弃了传统的三段式、罗马柱、山花、穹顶、哥特式尖顶等等相沿成规的建筑符号，外立面绝无多余的雕饰，剩下来的只有窗、阳台和横平竖直的简洁线条。 汶上房地产的产品，除礼佛大道商品街和中都美食城等采用中式风格外，大部分都采用现代主义风格，在建筑风格上严重雷同，外立面色调的 选择上基本都以浅色调为主 ，辨识性极弱。,住宅市场,市场分析,7、社区配套,在社区配套方面，各楼盘的内部配套较为欠缺，只有少部分楼盘拥有会所 幼儿园 。,住宅市场,市场分析,个案分析,住宅市场,市场分析,个案统计,住宅市场,市场分析,个案分析,住宅市场,市场分析,个案分析,住宅市场,市场分析,住宅市场,市场分析,In a word 市场总结完全的买方市场 汶上是一个相对封闭的县级市场，经济态势发展良好，刚性需求巨大。进入2011年，众多项目纷纷面市场，市场放量上扬。建筑形态及产品雷同 各楼盘从价格到建筑形态严重雷同，各楼盘并无核心竞争力，客户的选择面相对狭窄，影响购买因素中价格为主导因素。客户本地化 受地域及贷款政策的影响，本地客户觉得多数，占到98以上，主要为乡下农民进城及县城居民投资置业两大部分。后续放量巨大 本案所在区域是中部商贸居住区边缘，属泉河板块，当前配套欠缺，但升值空间巨大；80万平米即将面市90120平米的户型为市场讨喜 ，去化迅速。,
