房地产经济管理

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1、房地产工程经济管理,绪论,研究房地产工程技术经济与房地产企业管理的基本理论、基本知识、基本方法。 房地产工程：各类房地产和构筑物的土建、供热通风与空调、电气照明、给水排水工程等。 技术：运用科学原理对自然进行控制与变革的方法和手段，包括各种劳动工具和劳动手段。 经济：（1）生产关系；（2）社会生产和再生产；（3）节约。,技术与经济 为达到一定的经济目的或需要，必须采用一定的技术；任何一种技术，必须消耗一定的人力、物力、财力和时间。 用经济的观点分析评价技术工作，也研究技术工作的经济效果问题。 技术先进、经济合理。,管理 人类组织社会与生产活动的基本手段，对社会与生产活动的计划、规划、组织、指挥

2、、监督、执行、控制、调节、激励，并引向预定的目标。是一种特定形态的生产力。 质量、进度、计划管理 项目管理 以房地产工程项目为对象，以最优的实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，以承包合同为纽带，按照项目建设的内在规律和程序对工程项目建设进行有效的计划、组织、协调和控制的系统管理行为。,第一章 现代房地产经营与管理概论,第一节 基本建设与房地产业 一、基本建设 固定资产：社会再生产过程中，能够在较长时间内为生产和生活等各方面服务的物资资料。 使用年限；单位价值。 基本建设：房地产、购置、安装固定资产的活动以及与此相联系的其他工作。,按建设项目用途分 生产性建设 非生产性建设 按建设项目性

3、质分 新建（新增固定资产超过原有三倍） 扩建 改建（原有设备、工艺技术改造） 恢复 迁建,按建设项目工作内容分 土建工程 设备、工具、器具的购置 设备安装 其他基本建设（土地征购、拆迁补偿；职工培训等） 二、房地产业（GB/T4754-2002 国民经济行业分类） 1、房屋和土木工程房地产业 房屋工程房地产；土木工程房地产；铁路、道路、隧道和桥梁工程房地产；水利和港口工程房地产；工矿工程房地产；架线和管道工程房地产；其它土木工程房地产。,2、房地产安装业 3、房地产装饰业 4、其它房地产业 工程准备、施工设备服务等 三、基本建设程序 基本建设项目从酝酿、规划、决策、设计、施工到建成投产所经历的

4、全过程中各项工作的开展程序。 1、编审项目建议书：轮廓设想和立项先导 2、可行性研究：技术、经济、环保、外部协作条件等 3、编审设计任务书：进一步落实技术、经济指标可靠性，建设条件等,4、编审设计文件：建设规模；产品方案；工程标准；建设地址；总投资 初步设计技术设计施工图设计 总概算修正总概算施工图预算 5、施工建设：施工准备；生产准备 6、竣工验收：固定资产移交决算 主管部门或地方组织；大型项目国家计委组织 四、房地产产品的特点 1、空间上的固定性：基础的地基；土地的一部分 2、多样性：功能；地形、地质，水文，气象；施工工艺、施工组织,3、体积庞大 五、房地产产品生产的技术经济特点 1、生产

5、的单件性：用途；材料、结构、艺术形式不断发展 2、生产的流动性：产品固定；严格的施工顺序；生产者及工具流动 3、生产过程具有综合性：生产过程复杂，协作单位多 4、受气候等条件影响大：露天操作；影响因素多：设计变更、资金、物资供应,5、生产过程不可间断：合理组织，统筹安排；时间不间断，空间不脱节 6、生产周期长：大量占用人、财、物；资金时间价值,第二章 资金时间价值和等值的计算,第一节 基本概念 资金的价值随时间推移而变化。（1）通货膨胀；（2）承担风险；（3）货币增值：投资，储蓄。 一、利息与利率 （一）含义 利息是因为占用资金而支付的费用，I； 利率是在规定的时间内所支付的利息和本金之比，i

6、。,（二）单利和复利 1、单利 仅按本金计算利息，不把先期计息周期中的利息累加到本金中去。利息总额与借贷时间成正比。 P为本金，F为本利和，n为计息期数。 2、复利 在计息期内每一计息期计算一次利息，并把这一期的本利和作为下一次计算利息的本金。,二、现金流量图 项目（方案）在寿命期内实际发生的现金流入或流出序列。 1、水平线表示项目的寿命周期（时间坐标），时间可用计息期数或具体日期标记。 2、垂直箭线表示现金流量大小，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，流量大小与线长成比例。 3、对同一笔资金，借贷双方现金流量相反。 注意：各项资金的支出或收入都发生在计息期初或期末。,符号规定： i每

7、一计息期利率，一般为年利率； n计息期数，一般为年； P现值（本金），发生在计息期期初； F未来值（终值），发生在计息期期末； A年金，每一计息期期末等额支出或收入额； G等差额，各期支出或收入均匀递增或递减时，相邻两期支出或收入的差额。,第二节 复利计算计息公式,一、一次支付利息公式 借款在贷款期终时一次还清。 1、一次支付复利因子 已知P,i,n 求F F=P(1+i）n (1+i）n为一次支付复利因子，可表示为F/P,i,n 即： F=P(1+i）n P F/P,i,n,2、一次支付现值因子 已知F,i,n 求P P = F/ (1+i）n =F P/F,i,n 1/(1+i）n为一次支

8、付现值因子，表示为P /F,i,n 二、等额多次支付利息公式 1、等额多次支付复利公式 已知A,i,n 求F,2、等额多次支付偿债基金因子 已知F,i,n 求A 3、等额多次支付现值因子 已知A,i,n 求P,4、等额多次支付资金回收因子 已知P,i,n 求A 三、等差支付利息公式 资金支付每年是不等的，如设备维修费逐年增加。 等差值G可以为负值。,四、等值的计算 多个现金流量比较时，各方案资金支出或收入形式、发生的时间、数值各不相同，将各方案现金流量折算到某一规定的时间，在价值相等的前提下进行比较，称为等值的计算。 1、等值以规定的利率为前提； 2、几个资金支付形式在某一时刻等值，则在同一利

9、率情况下，这些资金流在任何时刻等值。,第三节 名义利率和实际利率,若利率为年利率，实际计息期小于一年，这种年利率称为名义利率。 名义利率忽略了时间的因素，没有计算利息的利息。 若名义利率为r,一年中计息c次，每期利率为r/c 则F=P(1+i)n=P(1+r/c)c 实际利率为i=(F-P)/P=(1+r/c)c-1,c=1时，名义利率r实际利率i c1时，名义利率r实际利率i 连续计算(无限多次计息时) 例P18,第三章 基本建设投资经济效果分析,可行性分析：定性分析 定量分析：静态、动态、不确定性 第一节 建设项目投资经济效果的静态与动态分析 静态分析法： 不考虑资金时间价值 方案粗略评价

10、，短期经济分析,（一）投资回收期法和投资效果系数法 1、投资回收期法 将项目投资支出与项目投产后每年收益简单比较，求出偿还项目总投资所需年限。 （1）按达产净收益计算 项目投产后，达到设计产量后第一个整年所获得的净利润与折旧（净收益），计算收回项目全部投资所需年数。,（2）按累计净收益计算 a.项目正式投产之日起，累计提供的年净收益积累总额达到投资总额时所需的年数。 b.从开始投资的建设期开始算起。 c.包括部分建设期：全部投资看做某天的一次投入，以建设期末为零点，求重心。 2、投资效果系数法,标准投资回收期T0，标准投资效果系数E0 E0利率；行业平均投资效果系数 T0固定资产折旧年限 轻、

11、重工业不同 T，E计算简单，未考虑资金时间价值，投资回收后的经济效益 （二）追加投资效果系数评价法 两个投资方案：投资K1，年成本C1 投资K2，年成本C2 追加投资回收期：一个方案比另一个方案所追加的投资，用该方案年成本节省额补偿所需年数。,比较： 投资大的经济效果好 投资小的经济效果好 只能衡量两个方案的相对经济性，不能给出单个方案的经济效果；K，C相差较小时误差较大,（三）最小费用法 以标准投资回收期或标准投资效果系数，计算年平均费用或总费用。 1、标准偿还年限内年费用法 Z年i: i方案标准偿还年限内每年的平均费用； Ci ：i方案的年成本； Ki ：i方案的投资额； 2、标准偿还年限

12、内总费用法 Z总i: i方案标准偿还年限内总费用,二、动态分析法 （一）现金流量的计算 现金支出和收入的数量 年销售收入 120 年经营支出 50 年折旧 20 年应该纳税的收入 50 年税金 25 年折旧 20 年净利润 25 年净现金流量 45,（二）净现值法（NPV,Net Present Value) 以决策时采用的基准点为依据，把不同时期发生的净现金流量按基准收益率折算为基准时点的等值额，求其代数和即为净现值。 1、确定基准收益率（最小目标收益率） 资金成本、目标利润、投资风险、通货膨胀、资金限制等 2、确定基准年（建设期初、使用期初）、基准年以零年末表示 3、折现，累加,原则 NP

13、V0， NPV大者为优 其中Ft：第n年净现金流量； t：净现金流量发生的年份的序号； i：基准收益率； n:使用年限。,（三）净现值率（NPVR) 对比的两个方案投资额不同时，NPV只表示赢利总额，不能说明投资的利用效果 NPVR为项目净现值与总投资现值之比，考虑投资的利用效率。,IP,投资现值； It,第t年投资额； m：建设期年数。 （四）内部收益率法（IRR,Internal Rate of Return) IRR是使项目在寿命周期内一系列收入和支出的现金流量净现值等于零的利率。 项目至计算期末正好将期末投资的资金全部收回，是项目对贷款利率的最大承担能力，反映项目自身的赢利能力；,高次

14、方程，试算法； 先求出使NPV略大于零时的i，再求出使NPV略小于零时的i，线性内插。 优点：不需要预先知道最小目标收益率。,（五）投资额的评价 1、求投资增额 2、评价； 3、与基本收益率比较,（六）净年值（NAV，Net Annual Value) 各方案计算期不同时， NPV以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量等值换算而成的等额年金。 NAV=NPVA/P,I,n 单个计算NAV0； 多个计算NAV 大者为优；,（七）动态投资回收期法 若项目P，A已知，给定投资收益率，则其等价的基准回收期为T0；,第二节 建设项目经济评价不确定性分析,预测的数据存在不确定性因素，未来情况不断发生变

15、化。 计算分析不确定性因素的假想变动对技术经济效果评价的影响程度，预测项目可能承担的风波，确保项目在财务、经济上的可靠性。 一、盈亏平衡分析 研究项目投产后产量、成本、销售收入的变化对项目盈亏的影响。,线性盈亏平衡分析模型 盈亏平衡点（BEP，Break Even Point) 生产单一产品 年产量Q，单位产量售价P，年固定成本F； 单位可变成本V； 年销售收入：PQ 年总成本：FVQ 年利润：年销售收入年总成本PQ-(F+VQ),计算可得 若QC为年设计产量，则生产能力赢利率为： 保本点销售收入：,BEP反映项目对市场变化的适应能力和抗风险能力； Q0越低，项目投产后赢利的可能性越大，一般Q

16、0/QC70%，项目较安全。 多项目评价，可按此思路比较。,二、敏感性分析 分析和预测由于客观原因（政治形式、通货膨胀、市场需求等）的影响，使建设项目的主要因素变量（投资、生产成本、销售价格、产量、建设工期、生产能力利用率等）发生变化，导致项目经济效果评价的主要指标（NPV、IRR等）发生变动。 在诸多不确定性因素中，找出敏感因素，并确定其对经济效果的影响程度，以便采取对策。,主要步骤： 1、确定敏感性分析的经济效果评价指标（NPV、IRR等）； 2、选择不确定性因素（产量、价格、成本、投资、工期等）； 3、分析不确定性因素对经济效果评价指标的影响程度； 方法：按预先指定的变化幅度改变某一变量因素，其他因素不变，求评价指标的变化率；选择使评价指标变化率较大的因素作为敏感因素。,4、绘制敏感性分析图 纵坐标：评价指标； 横坐标：不确定因素变化率（）； 画出各种不确定因素的变化线； 与横坐标相交角度最大的曲线为敏感因素变化线； 应标出财务基准收益率； 某因素对内部收益率的影响线与财务基准收益率的交点为该因素变化的最大幅度（极限变化）； 发生极限变化的可能性大，则项目风险大。,