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1、融创集团三年战略规划2005年1月,第一部分 融创三年战略 第二部分 现有战略布局思考 第三部分 融创全国化战略布局,第一部分 融创三年战略,一、宏观经济环境的分析 二、行业三年发展趋势分析 三、对我们自身的分析 四、融创三年战略目标,一、宏观经济环境分析,1、宏观经济的持续健康发展为房地产行业的长期发展奠定了坚实基础。 我国GDP连续多年保持较快速度增长，预计今年GDP增长率将达9.4，未来15年的增长速度将会维持在6%9%之间； 据统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6-1.2个百分点。房地产行业已经成为带动国民经济发展的强劲引擎； 一系列宏观调控措施已初见成效，
2、中央政府通过行政与市场手段调控经济的能力也进一步加强，将促进国民经济和房地产行业的良性发展。,2、区域间合作为房地产业的发展提供了史无前例的契机 国内已经初步形成珠三角、长三角、环渤海、华中、成渝、辽东半岛、胶东半岛等几大经济圈，各区域大交通体系的构建和信息服务网络逐步完善，区域间协调发展已经成为必然趋势，跨区域进行房地产开发门槛降低； 在国家大力发展珠三角、长三角同时，中央政府陆续提出西部大开发、环渤海区域建设、振兴东北计划、中部崛起战略等区域经济发展策略，为这些区域经济发展注入活力，房地产发展潜力大；,3、城市化进程加速和居民消费能力增强给房地产业提供了广阔的发展空间 当一个国家和地区人均
3、GDP达到1000美元或者城市化率达到30%，城市化将会加速发展。2003年底，我国人均GDP达到1090美元，目前我国城市化率为40.5% ，已经进入加速发展阶段； 到2020年，我国城市化水平将达到55-60，在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，房地产行业发展潜力巨大； 人均可支配收入近三年来以每年增幅至少10%的速度持续增长，以“吃穿用”为主的消费结构正在加快向“住行”为主的消费结构转换。,二、行业三年发展趋势分析2004年政府针对房地产行业出台了一系列调整政策，这些措施内容针对性强，执行力度大，为近年少有，而且这些政策将长期持续地影响房地产行业的发展。,1、房地
4、产消费市场,1999-2003年，商品房竣工销售面积比例呈逐年下降的趋势，由1.47下降到1.23，销售面积增幅持续大于竣工面积增幅，而04年截至11月份，商品房销售面积超过同期竣工面积。房地产市场的需求量是旺盛、持续而且真实的； 国家统计局数据显示，近三年来，商品房平均销售价格增速连年攀升，从01年1.8%直到04年11月份的12.5。目前房价快速上涨，既有房改的因素，又有城市化的加速（房屋拆迁、城市扩张）以及低利率的刺激。结论：房价中长期趋势看涨。随着宏观调控作用的显现和 居民投资消费需求的释放，全国的整体房价会进入平稳上升的阶段。,2、土地市场 2004年，政府对经营性土地使用权出让严格
5、执行“招拍挂”制度等。土地出让更透明规范，跨区域开发政策门槛降低； 依据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，我国将实行最严格的土地管理制度，严控建设用地增量。未来3年中，政府仍将是主要的土地供应方，但土地供应量将有所控制； 另外，各地开发商手中有相当数量的闲置土地，由于受操作能力和资金方面的限制，行业内针对土地和资金的合作将会得到快速发展； 基础设施建设投资巨大，只能依靠土地产生的收益收回投资，并通过城市的扩大，使基础设施得到充分的利用，因此卫星城建设将是大型城市房地产发展的新趋势，同时也是我们土地获取的一个重要方向。,3、房地产金融 2004年中央政府金融政策主要包括提高银行存款准备金率，
6、提高资本金比例，合理控制房地产贷款规模，提高贷款利率等，重点控制投资过热，规范行业发展； 银行资金支持将向规模大、操作能力强的品牌开发企业倾斜。目前能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家；能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右； 未来三年内，房地产开发投资对国内银行资金的依赖程度将进一步降低，信托、外资基金、股权投资等融资渠道对房地产的支持将进一步加强； 由建设银行和国开行申报的住房按揭贷款证券化方案已得到央行和银监会的同意，报国务院审批。此举可以解决银行资金流动性，增强银行对住房按揭贷款的积极性。,4、行业基本政策,商品房预售制度 在未来3年中不会有太大的变化，我们要充分利用现阶段
7、政策利好的一面，迅速做大做强； 按揭贷款制度 目前作为商业银行资产质量最好的部分之一，随着房地产市场不断发展，越来越多的商业银行已经加入“按揭”贷款行列； 垫资施工 虽然国家开始出台了相关的文件规范工程款支付，但由于建筑施工单位本身处于房地产价值链的低端，市场竞争激烈，垫资施工已经成为行业的普遍现象，近期不可能有太多变化。,5、区域发展不均衡,与宏观经济类似，全国各地区的房地产发展不均衡程度较大，主要表现在： 土地出让透明、公开程度不同，仍有一些地区的“招拍挂”只是一种形式 土地出让付款条件差异较大 政府对行业管理的规范程度有较大的不同 房地产消费市场成熟度差异巨大,土地储备量将决定公司未来的
8、发展空间。土地储备从一般的竞争态势上升到企业长远发展的战略高度； 随着行业的发展，跨区域开发快速扩大土地储备量，成为房地产开发企业迅速做大做强的必然途径。目前，和黄、招商、中海、万科等大型企业对未来的判断和行动趋同，正积极扩大其土地储备，加快全国化布局； 随着市场的成熟，客户对产品的价值、价格更加挑剔，对公司的操作能力提出更高的要求。,6、行业竞争,（7）行业的发展必将催生大型和超大型企业的产生,国际上，发达国家平均排名前五位房地产企业在全国住宅市场的份额1016%。最大的房产企业在全国的市场份额接近了38%。 中国经济的持续快速发展逐步与世界接轨，出现大型及超大型企业是必然趋势。按照07年销
9、售额预算，中国的住宅市场销售额将超过1.6万亿元，在中国房价远低于世界平均水平的条件下，出现占市场分额3%-5%的企业，销售额也将达到500-800亿。,总的来说，未来三年行业将向规范、健康、集中度更大的方向发展。而且由于全国各地房地产发展周期不一样，我们可以利用全国化布局的战略决策规避单一区域开发风险，迅速扩大规模，成为行业中的巨头并保持长期竞争优势。,三、对我们自身的理解,04年实现销售回款23.85亿，销售利润4.21亿，融创已经迈出了坚实的第一步 拥有了能持续理解和实践行动纲领的团队 与众不同的商业模式和核心价值观保证我们能超速发展 占地6000亩，建筑面积530万平米的土地储备可贡献
10、310亿销售额和76亿利润 长期合作并高度认可我们的众多合作方 初步成熟的集团化组织架构,四、三年战略目标 1、三年战略调整 充分发挥现有资源优势，快速上规模，为五年战略实现奠定坚实基础：在量级上接近顺驰，在发展潜力上超过顺驰。 NO.1 作进入城市的销售额和利润的第一 FOCUS 行动纲领 商业模式,(1)房地产行业三年战略：,巩固并做大已进入城市的市场份额; 完成住宅房地产开发的全国化布局; 形成可复制的特色商业地产运作模式，商业地产部分占到集团整体销售额的20；,（2）以房地产业为主业，在已进入的传媒产业， 积极寻找机遇，寻求更大的发展；,2、战略描述,单位：亿元,利润率不低于15。,（
11、3）房地产三年战略目标,第二部分 融创现有布局思考,一、现有战略布局 二、现有布局不足,一、现有战略布局,截至目前，04年共获取四个异地项目：长春、德阳、重庆、成都。目前土地储备为6000亩，总销售面积530万平米，总销售额310亿、利润额76亿 拓展团队长期驻扎东北、西南、两广，密切关注土地信息，积极推动土地获取工作 目前异地开发项目土地储备的占地面积和建筑面积分别占整个集团土地储备的74.39%和68.54%，从而使得融创初步实现了三大区域布局。,二、现有布局不足,1、相对集团三年战略目标而言，进驻城市的整体数量偏少导致获取地块的机会偏少；目前各区域土地线索不足以支撑集团三年战略目标 2、
12、现有战略布局的差距，一线城市与二三线城市的比例尚不够合理 3、与部分全国化发展的开发商相比，战略布局上亟待完善：尚未进入全国一线大型城市，品牌效果难以凸现，尚未进入具有巨大发展潜力的中部地区 4、商业地产拓展尚未完全启动，工作相对滞后。,第三部分 融创三年战略布局,一、全国化布局分析 二、三年战略布局设想 三、05年重点工作 四、近期拓展工作安排,商业模式要求我们准确把握市场，快速获取项目，保证现金的快速回流，所以我们必须区分各个时期的重点区域和城市，把握好对各区域和城市的进入时机，以确保全国化布局的快速合理完成。05年我们应该进入能够快速实现回款、期支持集团长发展的区域中心城市；06年应该围
13、绕各区域中心城市对周边的二三线城市实施拓展；07年完善各区域内部城市项目配比，完成全国化区域布局。,一、全国化布局分析,1、根据城市间的区位关系和集团实施区域管理的可操作性将全国城市版图划分为七大区域,环渤海区域：继长三角区域、珠三角区域大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起，有望在2010年左右，成为我国经济板块中极具影响力的经济隆起地带；而该区域房地产市场处于快速上升期，所以环渤海区域应抓紧布局，快速进入。 东北地区：十六大后振兴东北老工业基地决策的出台无疑给东北经济发展带来巨大机遇；东北地区房地产市场目前处于快速发展期，应尽快完成东北地区布局。,2、各区域分析,西南地区：西南地区在国家西部
14、大开发战略的带动下已取得初步成果，中心城市迅速崛起；该区域中心城市房地产市场处于快速发展期，所以应加快完善布局，扩大项目储备。 华中地区：中部地区与东部沿海联系紧密，又承接西部大开发，国家正在提出实施中部崛起战略，构建中部增长极；而当前中部地区的发展形势显示中部地区正在发力；随着经济的快速增长该区域房地产行业将会迎来更大的发展机遇；所以该地区处于进入的最佳时期，应快速布局。,长三角区域：经过前一阶段的快速发展，长三角区域已经成为中国经济腾飞的重要引擎，是中国炙手可热的投资区域。长三角目前正处于房地产市场发展的高峰期，机会巨大，风险并存，应有选择有策略地进入，争取快速布局。 泛珠三角区域：泛珠三
15、角区域经济发达，由于市场发育早，现在已经较为成熟，竞争激烈，土地付款条件苛刻，在短期内应谨慎进入。 西部地区：由于西部经济发展缓慢，各城市房地产市场普遍处于培育期，应紧密跟踪各地房地产市场发展，选择有利时机进入。,第一阶段（2005年）：完善西南、东北和环渤海区域布局；拓展华中地区、长三角区域；坚决进入北京、上海、沈阳、武汉4个区域核心城市。 第二阶段（2006年）：完成华中地区、长三角区域布局；拓展泛珠三角区域和西部地区 第三阶段（2007年）：完成全国化战略布局。,二、三年战略布局设想,通过对各区域及城市房地产市场进行分析研究，确定进入各区域开展工作的的中心城市和重点城市,各区域三年战略目
16、标,三、05年工作重点,持续、有效的沟通战略，聚焦行动纲领的理解和运用是实现融创三年战略的根本保证。 持续地提升项目公司操作水平，落实战略发展所需资金。我们需要更坚决的贯彻商业模式，在保证项目整体利润的情况下实现项目的快速销售和持续热销 根据情况变化和战略的调整，调整集团整体组织架构。保证集团整体效益最大化，最大程度的激发和释放各区域公司、项目公司的潜能，提升效率。,继续不遗余力的加强对未来领导人和关键人才的招聘、挖掘、指导和培养，做好快速发展所需要的人才储备。 设计更科学、更有激励、更有针对性的弹性薪酬机制，使薪酬成为支持公司战略，保证公司持续竞争优势的有力工具 运用项目和公司的考核指标体系沟通战略，并监督战略执行情况，通过集团范围内的资源共享和经验交流，进一步加强对公司内部的流程的优化和调整，快速提升新成立公司运用聚焦战略管理体系的能力。,1、拓展团队更深入地理解和贯彻商业模式,现金到现金的商业模式要求我们综合平衡速度、规模、利润，而非仅注重单一指标 实现战略目标，在布局上要求依据商业模式选择市场体量大、消化速度快、利润水平高的城市进行重点拓展 在项目选择上，要依据商业模式，选择销售速度快、项目利润高、支持长期战略的土地进行获取 要综合考虑一二线城市布局以及大小项目获取，提高资金运转速度，快速完成布局和项目获取。,
