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1、1,報告人 : 2011/ 1 /10,Legal & IPR. Dept. study Report 商品房買賣,2,商品房買賣知識分享,3,期房買賣期房買賣指的是商品房預售，即房地產開發商將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款而在未來某一時候擁有現房的一種行為。 a.“五證”、“兩書”b. 簽訂認購書給付“定金“、“訂金”還是“認購金”？c. 買房的糾紛點；d. 稅、銀行按揭、房產證。,4,a. 五證兩書購房時：國有土地使用證 建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證商品房（銷售）預售許可證交房時：住宅質量保證書住宅使用說明書,5,秀秀廬山真面目,6,7
2、,8,9,* 開發商未取得銷售許可證，合同一定無效嗎？答案：房地產開發公司未取得商品房預售許可證的情況下與購房人簽訂的合同是無效合同。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。* 若是一直未取得，咋辦？出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情景之一導致合同無效或者被撤消解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：1、故意隱瞞沒有取得商品房許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。2; 3,10,b. 交錢1、定金：定金法則，給付定金一方拒絕履行合同無權要求返還定金；接受定金的一方拒絕履行合同的應當雙倍返還定金。2、訂金=定
3、金？3、認購金，即預付款。* 訂金、認購金都是預付款的性質，一般可以要回。但不適用雙倍返還罰則。,11,c.商品房買賣合同的糾紛點： 1、約定面積誤差，包括面積“增加”、“縮水”。合約約定按照約定，沒有約定按照法律規定-3%增加:（1）3%以內包括本數的，據實結算；（2）超過3%的，可以退房，退還本金及利息；也可以同意要方，3%以內的付錢，超過的3%的不付錢縮水：（1）3%以內的返還3%部分的價款及利息（2）超過3%的雙倍返還超過部分的價款及利息,12,2、變更設計：（1）開發商擅自變更規劃設計的，屬于違約行為。（2）經規劃部門批準的變更，開發商應當在變更確立之日起10日內，向買房人發出變更知
4、，買房人在接到通知的15日內做出是否退房的書面答復。若是15日內未作答復的視為同意接受變更及由此引起的房價款的變更。（3）開發商未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由開發商承擔違約責任,13,3、房屋主體結構質量不合格法律規定：因上述原因不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。房屋主體結構包括：房屋的地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管道的安裝工程，供熱、供冷系統工程等。,14,來來來，死幾個腦細胞吧Victor與房地產公司簽訂了一份房屋買賣合同，交付全部房款，
5、但因工作繁忙未辦理過戶手續；而后，房價上漲，房地產公司又與Annie簽訂合同并辦理了過戶手續，但Annie出差越南，房屋并未交付使用。后房產公司又將房屋出售給Lisa并交付，Lisa裝修后入住。后東窗事發，那么房子到底屬于誰？沒得到房子的又該如何維護自己的權益？(本故事純屬虛構)A. VictorB. Annie C. Lisa,15,4、一方兩（幾）賣：是指將已經出售的房屋再（多）次出售的行為。那么房屋最終到底屬于誰？1、辦理完產權過戶登記手續的；2、合法占有人；3、最早簽訂買賣合同的人；法律規定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，買受人可以請求解除合同、返還已購房款及利
6、息、賠償損失、并可請求出賣人承擔不超過購房款一倍的賠償責任。,16,d. 稅、銀行按揭、房產證（1）稅：契稅，即財產轉移稅：成交價的1.5%公共維修基金：成交價的2% 印花稅，合同稅：成交價的0.05%（2）銀行按揭：是指購房人、售房人、銀行三方約定購房人將其已預付部分購房款的房產權益作為貸款抵押給銀行，由售房人作為購房人貸款的擔保人，在購房人不能償還貸款時，銀行有權就房地產開發商建成的房屋作價或變賣優先受償的民事法律行為。（3） 房產證：住房定心丸。,17,現房買賣也叫商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。a. 國有土地使用證房屋產權證
7、b. 辦理過戶c. 稅（與期房一樣）,18,二手房買賣a、中介：中介公司的主要职能就是为二手房买卖的双方报告、提供缔约机会并撮合双方缔约、签订合同，中介公司本身并不作为买卖的当事人，其利润不源于买卖的差价而源于向双方收取的佣金。* 營業范圍：二手房買賣，房屋出租 中天置業創輝租售,19,b. 注意事项：1. 去房地产登记部门核实房屋所有权证的真伪； 2. 去房地产登记部门核实该房屋是否存在被押、查封的情况； 3. 检查房屋的主体结构和配套设施是否存在质量问题； 4. 核查该房屋土地使用权证的使用年限和剩余使用年限； 5. 如属共同财产，其他共有人是否同意出售；,20,6. 如有承租人，承租期是
8、否已满，承租人是否要求优先购买权。如租期未满，即使房屋已卖给第三人，承租人应然有权继续承租直到期满为止，这叫买卖不破租赁。 7. 如有合法共同居住人，共同居住人是否同意搬出； 8. 房主是否欠水、电、气费。,21,3、簽訂合同及辦理過戶：（1）中介服務合同、房屋買賣合同 （2）稅，卖方:印花税，成交价的0.05，营业税及附加税，成交价的5.5。个人所得税:(销售额购买价款合理费用)20 买方:印花税，成交价的0.05 契税:成交价的1.5(建筑面积超过140平方米的按3交纳) （3）錢怎么付？！-到公證處提存。,22,經濟適用房a. 概念：是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理
9、標準建設，面向城市低收入困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。b. 特點：建設用地以劃撥方式供應。c. 申請條件：a.具有當地城鎮戶口；b.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；c.無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。,23,e. 再次交易限制：5年內不得上市交易，若真正有需要，政府折價回購；5年后交易時，需補繳各種費用。f. 面積：單套建筑面積60平方米左右；* 廉租房：貨幣補貼、實物配租相結合。* 50平方米,24,糾紛的解決方式：協商、民間調解、仲裁、民事訴訟等。a. 協商：雙方協商；是最快成本最低的解決方式，在自愿的前提下達成協議。（最好是書面）b. 民間調解：有三方介入（調解委員會、律師等）c. 仲裁：仲裁申請、受理、開庭及裁決（終局）d. 民事訴訟司法機關：法院；管轄法院：不動產所在地法院； 流程：起訴、受理、開庭、判決；,25,Thank you for your attention,Q & A,
