旅游开发策划书

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1、 关于梅池村旅游项目采用托管方式经营的设想关于梅池村旅游项目采用托管方式经营的设想 他山之石，可以攻玉他山之石，可以攻玉 景区为什么要采用托管模式景区为什么要采用托管模式 旅游业是一个永远的朝阳产业和黄金产业，在过去的上世纪 100 年里，世界旅游人数和收入分别以年均 7.5%和 12%的速度增长，远 高于其他产业的增速。2007 年，中国全年旅游人数达 17.83 亿人次 （其中国内旅游 16.1 亿人次），旅游总收入达到 1.09 万亿元，分 别同比增长 15.0%和 22.6%。改革开放以来 30 年，旅游收入增速明 显高于 GDP 增速（中国 GDP 年增速为 9.5%，旅游收入年增速

2、为 14.3%）， 中国旅游业经历 30 年的快速发展，已形成了巨大的产业规模。随着 经济社会发展，其前景愈发美好。 旅游景区处于旅游产业中的下游，是目前利润回报最丰富的环 节，在旅游业各行业中，旅游景区的利润率是最高的（据对全国 187 家年接待量 50 万人次以上的 4A 级景区统计结果分析显示：它 们的平均经营利润指标达到 24.93%,高于同期 500 间以上客房大型 旅游饭店的 8.1%和旅行社全行业的 1.93%） 。目前全国景区有 2 万 8 千多家，其中 80%的景区其所有权和管理权都是国有化的。这些由 政府直接经营管理的景区，受体制、经营思路和人才的制约，很多 景区经营的市场

3、化程度很弱，经济效益不佳。即便是一些由投资商 开发的景区，由于投资商原有行业背景大多也不是旅游业，缺乏专 业的规划策划、产品建设、市场营销和经营管理等方面的经验。如 何经营好景区，实现景区的价值目标和投资回报，是目前国内许多 景区，特别是大量中小型景区面临的一个普遍性问题。 【他山之石，可以攻玉】出自诗经小雅鹤鸣。指别国 的贤才可以用来治理本国。后比喻借助外力，改正自己的缺失。 之所以引用古人的这段话，就是为了让我们的旅游景区的决策 者可以感知借助外力完善自我的重要性。 目前，许多景区在经营过程中出现了这样或那样的问题，感觉 到自身需要发展变革，例由于专业管理人才、市场如何开发、宣传 促销如何

4、开展、产品如何更新、服务质量如何提高等等一系的问题， 使得变革困难重重；加上遗留的土地问题、人事问题、资产问题等 历史问题又阻碍了景区的变革；还有政策问题、体制问题等局限了 发展变革的程度。这些问题使得景区束手束脚，发展变革缓慢，依 靠自身的力量难以突破。但是，他山之石 可以攻玉，借助外力来解 决自身的问题，也就是将景区实行托管，或许是一条可以选择的道 路途径。 委托管理：就是景区所有者将景区委托给一家专业的景区管理 公司负责经营管理，委托方负责景区的规划、投资建设、资源保护 和关系协调等，并根据其管理内容、经营情况等综合因素支付给托 管方适当的管理费用，托管方具体负责景区的经营管理工作，在委

5、 托方授予的权限内开展工作，并实现托管目标。 委托管理的优点是真正意义上将景区所有权、经营权和管理权 分离，把景区的经营问题、历史问题和体制的问题分割开来，逐步 解决。既不影响景区自身的发展，又不会阻碍景区的改革。首先， 通过专业的景区管理团队引进，给景区注入新的经营管理理念，嫁 接了成熟的营销网络和管理制度，能够快速提升景区的影响力、知 名度和品牌效益，提高景区的经济效益，使自身具备造血机能，能 够自我发展，解决景区经营管理中的问题。其次，可以通过运用市 场运作方法重新整合相关资源，使景区轻装前进，在此基础上逐一 解决历史问题。再次，这样做景区产权的主体没有变化，包括复杂 的人事关系不用大的

6、变动，不用触动体制和政策范畴，可以在不改 变权属的情况下，借助外力来完成自身的发展变革，使景区在短时 期内过度到现代企业的管理模式，按照市场的机制运营。 目前我国大多数景区的基础建设和接待设施已经具备或基本具 备的情况下，要经营好和进一步开发景区，实现景区的综合效益， 引进专业的景区经营管理企业，对景区实行托管经营，是使景区快 速提升其品牌价值和综合效益的有效途径。 托管的概念起源于德国，1990 年东西德统一之前，联邦政府依 照有限责任公司的形式成立托管局，对原东德那些濒临亏损破产境 地、拍卖不成的国有企业进行托管，实行整顿后再出售或破产。目 前国内外在酒店行业实行托管比较普遍，并且取得了巨

7、大的成功。 景区托管就是景区所有者聘请有景区经营管理经验，有市场渠道和 营销资源，并且具有法人资格的实体帮助自己做好景区的经营管理 工作，包括景区的市场营销、内部管理和项目经营等工作。目的是 借助外力在短期内提高景区的经营管理水平和服务质量，组建营销 网络，理顺营销渠道，拓展客源市场，扩大景区的认知度和影响力， 提升景区的综合效益、品牌价值和盈利能力。 景区实行托管有许多优点：一是景区的所有权、管理权和收益 权均没有发生改变，经营权实际上也没有发生根本性的改变，即使 是风景名胜区也没有政策上的障碍；二是景区管理公司进驻的不仅 仅是运营团队和人力资源，更重要的是带来了丰富的营销资源、先 进的经营

8、理念和科学的管理方法；三是通过景区管理公司的理论培 训和现场指导，有利于为景区所有者培养自己的景区经营管理团队， 有利于景区的长远发展；四是景区管理公司是一个法人实体，能够 承担法律责任，有利于协议的履行，并且景区经营的最终控制权和 决定权仍然在景区所有者手中，避免了个人承包中可能出现的短期 行为、掠夺性经营和损毁景区形象等经营行为；五是通过实行景区 托管，提高开发能力，增强营销意识，提高管理水平，使景区人气、 效益和品牌价值快速提升，景区盈利能力增强，景区的投资商机随 之增加，反过来可以促进景区的引资开发工作。 目前景区托管主要有全面托管、部分托管和短期托管三种形式。 全面托管 景区所有者将

9、景区的经营管理权限全部委托给托管方， 自己主要起协助和监督作用。适应于经营不景气，管理较混乱，目 前盈利能力较差但发展前景较好的景区。 部分托管 将景区中某一个经营管理环节或经营项目交给受托方 经营，如景区内部管理、市场营销、景区中某个经营性项目等。适 应于整体经营状况良好，但某些方面或某些项目因为人才资源和渠 道建设等原因存在问题的景区。 短期托管 短期内将景区经营管理权限全部交给受托方，并挑选 合适人员由受托方进行培训并参与经营管理，为托管期满后自己独 立运营储备经营人才。适应于新开发的景区。 景区所有者首先要认真分析自己景区的资源优劣势、经营管理 中存在的问题、人才结构和发展前景等，通过

10、仔细分析决定是否需 要借助外力，及以哪一种形式借助外力。有些景区经营管理的执行 人才并不缺乏，缺少的是景区的盈利项目、经营方案、市场营销渠 道和营销思路等，这样的景区可以不实行托管，需要的是聘请专业 公司对景区进行诊断和开出药方，并进行系统的培训提高工作。如 果靠自身的力量确实难以改变景区经营不景气的局面，就需要考虑 景区托管的问题了。实行景区托管时，景区所有者应该重点考虑以 下几个方面： 首先是要选择好托管形式。新景区因为没有开展过经营管理工 作，很难确定经营目标，可以首先采用短期托管，由有经验的专业 景区运营公司编制经营管理方案和营销规划，并派驻专业团队帮助 景区筹备开业工作、制订管理制度

11、、搭建营销平台和培训人才队伍 等。这些工作如果一项一项找相关单位或人员完成，可能花费更多， 并且效果还不一定明显，因为他们不一定能像专业的景区运营公司 那样各方面的人才都具备，不能派出专业团队长期实地调研、考察 和分析，也不可能像专业的景区运营公司那样有丰富的实战经验和 强大的营销平台。短期托管一般为半年左右，时间太短了工作完不 成，时间太长费用较高。半年后可以根据景区的发展和经营情况， 或确定经营目标继续托管，或自己培训的人才接管景区经营管理工 作。除个别情况特殊的景区适合采用部分托管外，一般采用全面托 管形式比较好，这样不但有利于景区的快速发展和综合提升，同时 可以避免由于多个管理或经营主

12、体同时介入而产生矛盾，根据我们 公司的托管经验，托管经营期限一般以 5 年为好。时间太短工作成 果难以稳固，原来的问题容易反弹，时间太长，经营目标不好预测。 托管期满后双方可以重新商定托管目标，继续托管。 其次是确定托管目标。许多景区由于经济效益不好才采用托管， 在确定托管目标时只考虑经济目标，而忽视了服务质量提升、营销 渠道建设、景区影响力和认知度的提高、品牌价值的提升等景区发 展潜力指标，这样可能会对景区的长期发展和品牌运作不利。 第三是要选择合适的托管单位。应该重点考察托管单位的人才 队伍资源（全面性、专业性、实战性等），营销渠道资源（旅行社 资源、媒体资源、社会资源、政府资源等），派出

13、团队情况（人才 结构、知识结构、实战经验等），风险承担能力（公司实力、法人 治理结构等）。 第四是委托方和受托方的工作协调与配合。因为景区受托方一 般没有真正意义上的人事权和资金使用权，同时又需要对景区的经 营目标负责，委托方和受托方经常会在用人和奖惩方面、营销资金 投入方面、人情票和关系票的管理方面出现分歧，双方应该积极协 调和配合，妥善处理好这些分歧，共同完成目标。 第五是要注重景区自有人才的培养。聘请管理公司不仅仅是为 了提高景区的经济效益和品牌知名度，还要达到通过管理公司的实 地培训和指导，培养出景区的自有管理团队和提高员工的整体素质， 以便景区的长远发展。在培养管理团队方面需注意选择

14、好培养对像， 要充分考虑培养对象的知识结构、接受能力、工作经验和人品等； 要根据景区经营的需要培养团队；同时还要考虑人才储备，有目的 地多储备人才，防止部分人才跳槽造成新一轮人才危机。 委托管理会因为景区体制、内外部环境和存在问题的差异而形 成不同的结果，托管的形式及内容也应有所不同。但是，不论采用 哪种托管形式，要实现托管目标，合作双方都应该做好如下几点。 1订立好协议，明确双方的责、权、利。 2思想统一。双方在合作前应该对合作的内容和深度达成一致， 双方不能原则上的分歧，否则在托管过程中容易出现双方目标不一 致，不能形成合力，出现 1+12 的局面，导致合作的失败。 3相互信任。托管后，景

15、区后景区的经营管理权交给了专业管 理公司，受托方接管景区后肯定会实施新的管理方式和用人机制， 景区原有的表面平静可能会打破，甚至还有部分员工会到他们原来 的老东家（委托方）去上诉，或给受托方设置阻力。此时双方应相 互信任，共同协调解决这些问题。 4有效沟通。由于景区运营涉及面广，发展旅游的目的和效益 具有多重性，合作双方在托管期间不可避免地会发生一些运营方式 和经营理念等方面的不一致，双方应该适时进行有效沟通，而且委 托方应该尽可能地将经营管理权利授予给受托方，使其能更好的管 理。否则受托方只能成为高级打工人员，无法开展正常的经营管理 工作。 深闺美色，横空出世深闺美色，横空出世 梅池村旅游开

16、发前景梅池村旅游开发前景 1、梅池村旅游项目简介： 以“寻觅瑶族遗址、森林寻幽、丛林溯溪、观竹海、赏非物质 文化遗产嗡情戏、吃农家饭、住民宿、采农家果、干农家活、体验 农家生活乐趣”为目标，打造一流乡村休闲旅游区。旅游项目将在 梅池村依山傍水而建。整个项目分为 7 个主题部分，分别为现代农 业休闲观光区、瑶俗文化观赏区、生态休闲娱乐区、民宿度假休闲 区、拓展训练区、特产购物区、丛林溯溪区。 兴建项目主要包括： 盘王山庄盘王大庙的修建；仙人古殿兴修；溯溪及户外运动顶目开 发；千家坪绿色农庄、野营区、百亩云雾茶园；瑶史文化博物馆的 建设等。 龙窖 2、项目背景窖山梅池乡村旅游 2、项目单位 随着人们生活水平的不断提高和健康消费理念的深入人心，回 归自然，放松身心的“农家乐”休闲和富氧型观光、运动休闲旅游 已成为一种时尚。而目前梅池的整体旅游项目开发均处于初级发展 阶段，旅游项目相对较少，旅游资源迫切需要开发，前景甚好。国 家旅游局 2006 年确定的“中国乡村游”提倡以“新农村、新旅游、 新体验、新风尚”主流引导乡村旅游，鼓