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1、先说房地产行业，在我眼中房地产行业，尤其是普通商品住宅这块，其本质是 类似制造业和消费品行业的。人平时离不开衣食住行，其中住在消费中一直都 是占大头，只要人类在住的方面没有革命性的变化（比如像黑客帝国那样住在 小棺材里），这个行业的本质就很难变化。既然是人们生活必须，那么必然是 个长做长有的行业。如果你能想明白必需品这个属性，那就可以跳过下一段了。如果要细分析为什么是长做长有，那就需要摆事实讲道理。个人认为中国普通 商品住宅可持续发展的因素有以下几条：1.城市化，中国的城市化进程到什么程度并不重要，还有多大空间也不重要， 先定性分析中国城市化进程完成了没有？显然是没有的。从农村和小城镇来看，
2、人们还是向往大城市的居住环境，毕竟中国的国情决定了社会资源都几种在大 城市，即使将来国情有变，中国还远没有到居者有其屋的地步，更别说大多数 人满意当前的居住条件。2.居住条件的改善，我看有分析指当前中国人均居住面积已经达到 30 几平，如 果当真，个人感觉在人均面积这点上或许增量空间已经不大，至少不是主导因 素。但我想居住条件还是有很大的改善空间的，随着人民生活水平的提高，上 个世纪建造的落后户型和配套的房屋肯定很难满足人们的需求，所以这部分存 量房屋的意义是不大的，有淘汰的需求。3.商品房消费未超人们负担能力，2011 年全国商品住宅销售 5.3 万亿，按中国 13 亿人来说，人均消费 37
3、85 元，当年人均 GDP 折人民币 34488 元，住房消费 占比 11%（这里的数据除了 5.3 万亿来自万科年报，其他数据并不一定准确， 需要各位看官自己判断），我个人认为这个占比并不算太高。这里可能会产生一些争议，毕竟现在高房价还是蛮严重的民生问题的，但这个 问题的本质是什么？首先住房消费是每个人必须支出的消费，无非分为买房和 租房两种方式，其中租房更多的是看供需，价格相对合理，买房背后的因素就 更多些，因此会出现价格和价值扭曲的情况。但房价高的本质是买房人在补贴 其他人，这里的其他人包括租房人和开发商。就好像说房租贵过月供，自然没 有人租房了，或者说是租房人补贴买房人。所以从总消费的
4、角度来说并没有不 合理，但租售比太高，租房比买房合算，所以看上去是买房人付出的更多的钞 票而已（为什么大家都还要买房不愿租房呢。大家懂的）。4.70 年产权和房屋寿命。70 年产权算是中国商品住宅的一道坎，不过我觉得意 义不大，综合上面几条再稍微想想就知道中国现在很难大量建出能使用 70 年的 商品房。那意味着房屋折价的速度比我们想象要快。上面说了那么多无非想说普通住宅几十年内还是长做常有的，即使经过 10 年黄 金发展，也还没到谈天花板的时候，毕竟经济还在发展，人民收入还在提升。下面谈谈以万科为首的房企，说说我对未来的一些看法。过去的黄金十年是不可否认的，其背后的原因包括快速的城市化、住宅商
5、品化、 GDP 的快速增长，就房企而言，的确是乘着这波浪潮迅猛发展，未来十年，这 些因素都有了一些变化，势必也会对房企带来深刻的变化。首先是利润率回归，随着国家对房地产行业的调控，商品房的去投资化，都会 让这个行业回归本质：房屋制造。既然是制造业，那基本上就是要回归社会平 均利润率。第二点是促使房企集约化经营，过去只要建房就能赚钱的日子可能就此远去了， 精耕细作势必会代替粗旷经营，这要求房企在内部管理上要跟上时代。我们也 看到过去十年像万科这样的企业在赚钱的同时，在公司治理、人才培养、品牌 塑造等方面的努力。如何在野蛮生长过后将自己打造成一个现代化企业才是未 来活下来的关键。第三点是企业自身优
6、势更加突出，除了公司治理这类内功，未来房企比拼的还 包括融资能力、拿地能力等方面。可以看到在紧缩环境下大公司在这方面优势 更加突出。就万科这家公司而言，我个人关注以下几个方面：1.首先当然是净资产收益率，因为万科的经营思路决定了其利润率不算太高， 因此下行压力不算太大，既然卖的便宜那就高周转，近几年万科 ROE 不断提升， 也说明公司在这方面的努力是有成效的。低利润率高 ROE 保证了公司的竞争力 和股东的收益率。2.市场占有率。目前万科保持在 2%，未来有没有提高的空间暂时还不好说，其 实万科的天花板不在于占有率，而在于企业驾驭资产的能力。目前万科大约 2000 亿资产，如果能管理好 400
7、0 亿资产甚至更多，市场占有率自然会上升。 所以还是重点关注万科有没有出现管理失控的情况。3.住宅工业化的水平，承接上一点，万科在工业化这方面努力如果能够成功， 可以说是对未来控制更大规模的施工奠定坚实的基础。我看王石这两年出国游 学，在万科未来道路的不断探索，相信应该会有一个好的结果。最后聊聊一些琐碎的话题。先说说未来房价的一些分化，首先房价肯定是靠经济发展来支撑的，就中国国 情而言，大城市的优势还是很难撼动的，那就意味着同样有泡沫的情况下， 2、3 线城市或者偏僻的住宅更容易破灭，像北上广深这样的城市则受伤会轻一 些。如何判断泡沫大小，租售比肯定是最好的指标，如果售价下降租金反而上涨， 那即使租售比高了些（比如北京）说明泡沫有，但是没有那么危险，因为需求还是很强烈的。反倒是那些几乎没有出租价值的房屋，泡沫破起来就很惨烈了， 比如最近的鄂尔多斯。所以我看有些人在万科上问如果房价跌 30%-50%会怎么样我就想笑，倒不是我 自信房价够坚挺，而是我认为万科的眼光不会在房价会跌 30%-50%的地方建房， 而如果是全中国房价普跌 30%-50%，那说明中国出大问题了，或许投资中国本 身都需要打上问号。如果经济正常，人民生活水平不变，那在北上广深这些地 方如果能跌个透我也很开心，那我会把万科卖了再去买套房，想必也不只我有 这想法吧。
