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1、以股权转让方式实现房地产转让的涉税分析以股权转让方式实现房地产转让的涉税分析目前工业地产、商业地产交易中，取得房地产资产通常有两种方式，一是直接买卖该房地产资产，二是通过股权转让的方式收购房地产资产所在的公司（本文以有限责任公司为例） 。由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高（需要缴纳：增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等） ，而股权转让的方式转让房地产资产仅公司的股东需要缴纳企业所得税或个人所得税，以及印花税，涉及的税费相对来说较少。因此，越来越多的公司选择通过股权转让的方式转让房地产资产。本文就以股权转让方式实现房地产资产转让税收筹划进行探讨分析。一、股权转让与直接转让房地产主
2、要应纳税费对比一、股权转让与直接转让房地产主要应纳税费对比以股权转让方式以股权转让方式直接转让房地产直接转让房地产涉及税费涉及税费计税依据计税依据税率税率 AAA计税依据计税依据税率税率 AAA一、收购方：一、收购方：增值税不属于征税范围详尽下二5% / 11%土地增值税详尽下三增值额四级超率累进税率企业所得税转让所得额适用税率转让所得额适用税率印花税合同价格0.5合同价格0.5二、购买方：二、购买方：印花税合同价格0.5合同价格0.5契税不涉及产权转移价格3%5%注：除以上主要税费外，应纳的城建税等略过未分析，下同；若股权转让股东是自然人，应按“财产转让所得”项目依 20%的税率计算缴纳个人
3、所得税，不缴纳企业所得税。从上表可看出，在不考虑土地增值税的情况下，以股权转让方式转让房地产较直接转让房地产可以少缴纳增值税和契税。二、营改增后，直接转让房地产方式下增值税分析二、营改增后，直接转让房地产方式下增值税分析（一）增值税下一般企业转让房地产政策分析（一）增值税下一般企业转让房地产政策分析纳税人转让不动产如何征收增值税？根据国家税务总局公告 2016 年第 14号第二条规定房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法，即除此以外的纳税人转让不动产按 14 号公告执行，分为转让自建不动产或取得（不含自建）的不动产下两种情况：1. 一般纳纳税人转让自建不动产如何确定销售额一般纳税人
4、转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用 5%的征收率。选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用 11%的税率计算销项税额。一般纳税人转让其 2016 年 5 月 1 日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用 11%的税率计算销项税额。可以看出，一般纳税人无论何种情况下转让自建不动产均以取得的全部价款和价外费用为销售额，均不得扣除土地价款。2. 一般纳税人转让取得（不含自建）的不动产如何缴税转让其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的
5、不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额， ，适用 11%的税率计算销项税额。转让其 2016 年 5 月 1 日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用 11%的税率计算销项税额。（二）增值税下房地产企业转让房地产政策分析（二）增值税下房地产企业转让房地产政策分析财税201636 号文件附件明确：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产
6、老项目除外） ，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”同时根据国家税务总局公告 2016 年第 18 号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。三、股权转让方式转让房地产是否涉及土地增值税分析三、股权转让方式转让房地产是否涉及土地增值税分析土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，股权转让不涉及土地增值税。但税务机关可能会参照国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复 （国税函2000
7、687 号）的下列规定要求计征土地增值税：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司 100 的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 ”该文件是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件，该文件存在的问题是，企业转让的是股权而不是国有土地使用权及其附着物，故不符合土地增值税暂行条例规定的征税范围；其次，即使征税，是对转让股权的股东征税还是对被投资企业征税并不明确。再次，如果转让 100%以下的股权是否征税呢？“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物
8、”的“主要”如何界定？因此，各地税务机关对该文件执行口径不一，有参照执行的，也有未按照执行的。据了解，目前在江苏、广东、上海、北京等地区，并未对一次性转让有不动产的标的公司 100%股权的行为征收土地增值税。因此，本文按照不征收土地增值税对以股权转让方式转让房地产进行分析。四、以股权转让方式转让房地产后再开发情况下涉及的潜在的土地增值税四、以股权转让方式转让房地产后再开发情况下涉及的潜在的土地增值税转嫁及交易价格的公允性分析转嫁及交易价格的公允性分析目前通过转让股权方式转让房地产来规避土地增值税的案例比比皆是，当事人通常认为这样操作能够节税。但以股权转让方式转让房地产后再进行房地产开发的情况下
9、，并非绝对可以节税。对于购买方来说，如果拟购买股权的企业有较多不动产且转让方转让股权时未缴纳土地增值税时，在确定交易价格时，还应注意潜在的土地增值税转嫁问题。企业通过股权转让方式受让房地产后继续开发，可扣除的开发成本是转让前该房地产的账面成本，而非股权交易金额，如此计算土地增值税时的增值额较直接购买房地产方式向更大，导致应缴的土地增值税金额增大。例如，被投资企业土地使用权的历史成本为 6,000 万元，账面无其他资产及负债，净资产账面价值也是 6,000 万元，现土地使用权的市场价格为 20,000 万元，如果将股权的公允价格也定为 20,000 万元进行交易，收购方购入股权控股被投资企业后，被投资企业未来并不能按 20,000 万元作为土地的计税成本进行土地增值税清算和企业所得税税前扣除，从而会产生较高的税收成本。换言之，对方将转让土地使用权转换为转让股权而规避的税收成本将隐性地转嫁到收购方来承担。所以，如果收购土地使用权用于下一步开发并将销售开发产品的，应充分考虑土地增值税的影响，模拟计算土地增值额对应的土地增值税等，从而合理降低收购价款。
