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1、第三章 政府的角色与开发项目审批,第一节 政府在房地产开发过程中的角色,一、政府的角色 规则的制订者； 制定各种法律、条例及管理办法； 并保证、并监督规则的执行。 行政许可 监管 公共服务的提供者。 各种配套服务,二、政府对房地产开发过程的管理 规划审批 计划管理 工程建设管理 管制 配套设施 环境保护 开发商与业主之间的契约管理 产权管理,三、房地产开发审批的主要环节 规划审批 开工审批 建设过程及竣工审批 销售审批 交付与入住审批,第二节 城市规划及规划审批,一、城市规划的作用 1、控制城市的发展方向和速度 主要是对影响城市性质、发展规模的各方面因素进行有效的引导和制约。 2、控制城市发展
2、的布局和结构 主要是对城市的土地利用、空间布局、容积率、日照间距、建筑层数、环境容量、园林绿化要求、自然风貌和历史文化遗产的保护，以及建设部署等方面进行严格的规划管理，防止混乱失控现象。,对房地产项目来说，规划是最重要的审批环节。 规划可以决定项目的价值； 用途、规模、容积率等。,二、城市规划的层次 城市总体规划 城市分区规划 详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划,城市总体规划 确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局 。 描述了城市较长时间内（一般为20年）的发展方向。规划通常包括一个书面的开发目标和政策，并附有总体规划图。,城市分区规划 对城市土地利用、人口分
3、布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。 分区规划应当包括下列内容： 原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标； 确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围； 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点座标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围； 确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求； 确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。,3、详细规划 控制性详细规划，对土地使用性质和土
4、地使用强度、空间环境；市政基础设施；公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。修建性详细规划，对实施开发地区的各类用地、建筑空间、绿化配置、交通组织；市政基础设施、公共服务设施以及建筑保护等作出具体安排的规划。,（1）控制性详细规划一般包括下列内容： 用地的界线，各类用地内适建，不适建的建筑类型。 确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； 根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交
5、通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。,修建性详细规划应当包括下列内容： （一）建设条件分析及综合技术经济论证； （二）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； （三）道路交通规划设计；（四）绿地系统规划设计； （五）工程管线规划设计； （六）竖向规划设计； （七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。,三、开发项目的规划审批 审批依据： 控制性详细规划 修建性详细规划 4个阶段： 规划意见书 建筑工程规划用地许可证 单体
6、方案审定 建筑工程规划许可证。,招拍挂取得土地的规划审批流程,1、规划意见书 申报条件 产权无争议，明确用地范围； 地块所在区域有控制性详细规划或者修建性详细规划； 申请单位上级部门批准； 地块符合建设条件，排除有损环境等可能； 计划部门的批准； 如果是新征建设用地，需事先获得批准。,规划意见书 建设单位名称 建设项目类型 建设项目选址位置 拟用地规模 拟建筑规模,2、设计方案审批 非行政许可事项，属于自愿审批； 为避免重复设计，开发商通常需要； 主要内容 设计说明 总平面图 各层平面图 各立面图 主要部位剖面图,设计方案审查,3、建筑用地规划许可证 以招拍挂取得土地，应在出让合同签定前，向规
7、划部门领取用地规划许可证。,4、建筑工程规划许可证 规划部门认定的最终合法证件； 申请： 规划意见书 施工图纸 设计说明、总平面图、各层平面图、剖面图、立面图、基础平面图、基础剖面图。 地名批准文件,建筑工程规划许可证内容： （1）许可证编号； （2）发证机关名称和发证日期； （3）用地单位； （4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型； （5）计容积率面积及各分类面积； （6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。,样本,四、规划监管 验线 规划验收许可证,第三节 开工、建设、销售的审批,一、开工审批,招投标： 办理招标登记、招标申请 招标
8、准备 招标通告 编制招标文件并核准 编制招标工程标底 标底送审合同预算审查处确认 标底送市招标办核准，正式申请招标 投标单位资格审批 编制投标书并送达 召开招标会，勘察现场 召开开标会议，进行开标 评标、决标 发中标通知书 签订工程承包合同 工程承包合同的审查与备案,二、竣工手续 办理单项工程验收手续 办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书 商品住宅性能认定 竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记,三、销售手续 提交完成建设项目投资证明 签署预售商品房预售款监管协议 办理内销商品房预（销）售许可证 办理预售登记 办理转让登记 办理房地产抵押登记手续 质量保证书和使用说明书 办理产权立契过户手续,
