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1、房屋买卖的那些事,10/17/2018,上篇,下篇,商品房买卖,“二手房”与“小产权房”买卖,商品房分类等商品房买卖常识性问题,签订商品房买卖合同应当注意的事项,收房应当注意的事项,商品房买卖,典型案例分析,商品房分类等商品房买卖常识性问题,期房与现房,1,五证,2,常识问题,10/17/2018,（1）国有土地证书； （2）建设用地规划许可证； （3）建设工程规划许可证书；（4）建筑工程施工许可证； （5）商品房预售许可证书（或商 品房销售许可证）。,常识问题,签订商品房买卖合同应当注意的事项,VIP卡买或不买？,1,认购协议注意事项,2,签合同注意事项,商品房买卖合同注意事项,3,10/1
2、7/2018,签合同注意事项,（1）VIP卡即贵宾卡，凭卡消费可以得到优先或优惠。目前，发放VIP购房卡也成为开发商促销商品房的重要手段，认购人按照开发商要求交纳一定数额的“诚意金”后即可获得VIP购房卡，从而可获得优先购房权和房价优惠。,1、VIP卡买或不买？,10/17/2018,签合同注意事项,一般来说“诚意金”有双重含义，一是认购人为实现购房目的向开发商提供的一种金钱担保，实现房屋认购权；二是开发商收取了认购人的“诚意金”后，保证向认购人提供合理房源进行选择。 当认购人不满意提供的房源时，开发商应及时将“诚意金”退还认购人；当认购人选取了特定房源并签订了房屋买卖合同，则“诚意金”用作抵
3、交房款或者在履行完毕房屋买卖合同后收回；,10/17/2018,签合同注意事项,若开发商收受了认购人“诚意金”而不能向认购人提供合理房源进行选择，则应按照中华人民共和国合同法第115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定双倍返还“诚意金”给认购人。,10/17/2018,签合同注意事项,（2）认购人权利保护,认购人在购买VIP卡之前，应该享有的以下几项知情权：有权了解开发商是否具有合法资质，是否申领了商品房预售许可证和土地证；有权了解本楼盘可供房源数量及拟发放VIP卡数额；有权了解开发商是否将土地或房屋在银行设立了贷款抵押。,10/17/2018,签合同注意事项,认购人
4、的知情权遭受侵害该怎样维权？,目前，我国对VIP购房卡所产生的侵权纠纷该如何处理，尚无专门的法律规定。但我认为，当开发商不尽告知义务或者隐瞒重大事实真相而给认购人带来损失的，认购人可以依照消费者权益保护法第八条第一款“消费者享有知悉其购买使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”、民法通则第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、城市房地产管理法第四十四条“商品房预售，应当符合下列条件：,10/17/2018,签合同注意事项,（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”、商品房销售管理办法第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企
5、业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”等法律规定进行权益保护。,签合同注意事项,（3）开发商过量发放VIP卡可能涉嫌欺诈犯罪,案例：长沙市李先生看中了北城某楼盘，于是按照开发商的要求花了2万元办理了VIP购房卡，开发商承诺李先生可以享受优先选房和额外的1%房价优惠。然而，当李先生去选房时，却被售楼员告知本楼盘只有几百套房源，而卖出了上千张VIP卡，于是李先生无奈地听从开发商的重新安排，改为现场排队购房。,10/17/2018,签合同注意事项,开发商以发放VIP卡为幌子，无偿、长期地占用认购人的大额资金，给认购人造成损失。开发商，明知卖出的VIP卡数远超房源数，绝大多数认购人无缘
6、选房，却以出售VIP卡为手段，吸收认购人的大额资金用于营利活动，涉嫌故意欺诈。,10/17/2018,签合同注意事项,2、认购协议注意事项,买房者在签定认购书时需分清出定金与订金的区别。 我国合同法与担保法规定定金的数额不得超过合同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金。订金只是一种预付款的性质。如果商品房买卖合同没有签定,按照法律规定订金应该退还。,10/17/2018,签合同注意事项,讨论：签订认购协议书后对所选房屋不满意是否可以不签商品房买卖合同？,在约定定金或约定订金不与返还的
7、情况下，如果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同条款不平等时,要么接受开发商的不平等条约,要么拒绝与开发商签定商品房买卖合同接受定金或订金不返还的违约处罚条款。,10/17/2018,签合同注意事项,提醒：,购房者在注意定金或订金的区别并审查有无其他约定前，应慎签房屋认购协议书。,10/17/2018,签合同注意事项,3、商品房买卖合同注意事项,、合同双方当事人的空白事项应该填写完整， 清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代理人也应该填写清楚并有授权委托书。如果是父母或监护人代理未成年人签定合同那么应该有经过公证的该代理人是未成年人的证明文件。,（1）、合同空白处注意事项,10/17
8、/2018,签合同注意事项,、合同中关于应该填写的相关许可证书即1、国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可证书，4、开工许可证，5、商品房预售许可证书等内容应该与原来审查的证书的内容时间文号相一致。,10/17/2018,签合同注意事项,、应该弄清建筑面积、使用面积与套内建筑面积的概念以及三者的相互关系。,、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺中，除了水、电、暖、气在入住时正常开通外，其他的电话、燃气、网络、等如有可能也可以写明。,10/17/2018,签合同注意事项,、合同的附件不容忽视。因为合同的附件是合同的有效组成部分，应该认真仔细审查。,10/17/201
9、8,签合同注意事项,（2）、付款注意事项,、选择一次性付款可能会得到开发商一定的优惠,但是当房屋出现延期交付或质量问题时买房者就处于被动了。最好是分期付款。按照商品房建设进度来给开发商支付款项。直至商品房验收合格后才支付尾款最好。,10/17/2018,签合同注意事项,、银行按揭。 含义：我们现在说的按揭一般是指个人买房抵押贷款。按揭作为担保的法律关系为：在期房的预售合同中购房者先支付部分房款给卖方，其余部分由买方通过银行贷款支付给卖方，在房产证办理完毕之前由卖方通过协议将买方房产的期权让与给银行来作为偿还贷款的担保。待房产证办理完毕后，卖方解除担保，买方将依合同取得的期权让与给银行作为贷款的
10、担保。,10/17/2018,签合同注意事项,买方还完所有贷款及利息后可将期权收回，取得房产证。如果买房在贷款期内没有偿还贷款。银行有优先处理楼房并得到优先赔偿。,10/17/2018,签合同注意事项,条件：1、对象为具有完全行为能力的自然人；2、具有城镇长住户口和有效证件；3、有稳定的职业和收入，且信誉良好。不享受购房补贴的，不低于购买住房款20%作为首付购房款。享受购房补贴的，一个人承担部分的20%作为购房首付款；4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有完全能够偿还贷款的个人或单位作为保证；5、具有购房协议并有银行认可的基本价。,10/17/2018,签合同注意事项,材料：1、身份证（户口
11、本或其他有效的身份证明）；2、银行认可的相关部门出具的贷款人的收入证明和偿债能力证明；3、符合规定的购房合同或协议书；4、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押质押的证明和抵押物估价证明。5、保证人同意保证的书面证明和保证人的资信证明文件。,收房应当注意的事项,1,收房应注意的事项,收房重点检查事项,2,产权证办理,收房应注意的事项,1、收房重点检查事项,（1）、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书； （2）、实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材
12、料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全；,收房应注意的事项,（3）、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等； （4）、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0“的位置，用水通道是否畅通等等。,收房应注意的事项,2、产权证办理,法律规定开发商应当协助预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内办理权证。,收房应注意的事项,（1）、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所申请办理过户登记。 申请办理过户登记需要携带身份证、户口本、商品房销售合同等证件和资料。,收房应注意的事项,（2）、买
13、卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。 交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。,收房应注意的事项,（3）、办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局办理登记申请。 办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、商品房购销合同、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、房屋所有权转移登记表、墙界表、面积计算表。,收房应注意的事项,
14、（4）、经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。 有些地方在商品房买卖过程中，开发商也会提供代办交易登记、过户和房地产权证的服务，不过，具体过程基本上都由开发商一手操办，买房人控制不了具体的进度，不能及时了解相关情况。因此，在条件许可的情况下，购房者最好能由本人或委托代理人与开发商一起办理。,典型案例解析,“一房二卖”纠纷,1,“产权式酒店”纠纷,2,典型案例解析,“购房指标”纠纷,3,案例一、“一房二卖”纠纷,典型案例解析,2010年5月，陈某与开发商签订房屋认购书，交定金2万元，认购房屋一套，面积、位置、价款、违约责任均做了明确约定。4年过去，开发公司仍未通知陈某签订正式合同，陈
15、某诉请确认合同有效，要求继续履行。期间，开发商就同一标的房屋又与谢某签订商品房买卖合同，但均未备案网签、预告登记和交房。谢某知情后，也要求履行合同。 问：1、认购书的法律性质？ 2、谁能获得到房屋？,典型案例解析,1、认购书是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合我国合同法规定的合同成立要件。其虽未冠以“商品房买卖合同”，但从认购书中约定的内容来看，依据我国相关法律法规的规定，此认购书应认定为商品房买卖合同。,典型案例解析,依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合
16、同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 商品房销售管理办法第十六条 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等等。,典型案例解析,2、陈某可优先获得房屋产权。房屋产权一般归属原则：登记 交付占有 签合同时间,案例二、“产权式酒店”纠纷,典型案例解析,2012年9月，胡某与开发商签订房屋买卖合同，购买开发商五星级酒店房，约定逾期交付的违约责任。同日，双方又签订租赁合同，年租金3万元，且胡某可享每年21日或节假日7日免费入住，如放弃入住，可得1万元租金。后胡某已开发商逾期交房并认为酒店装修和配套不够五星级构成违约起诉。 问：1、开发商是否存在迟延交付？ 2、酒店不够标准是否违约？,典型案例解析,1、开发商不构成迟延交付。房屋买卖合同签订后，开发商虽有迟延验房，但并不存在迟延交付房屋的违约问题。因为租赁合同中约定，获得租金收益就意味着房屋已交付。同时合同约定的租赁期限早于房屋交房期限，在房屋尚未交付时，租赁已开始。租赁合同生效后，开发商均依约支付租金给胡某，胡某购房的目的已实现。,
