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1、密 级： 学校代码：10075 分类号： 学 号：20111778 硕士学位论文 房地产开发企业土地增值税 纳税筹划分析 学位申请人： 魏 洁 指 导 教 师 ： 刘桂英 教授 学 位 类 别 ： 专业硕士学位 学 科 专 业 ： 会计硕士 授 予 单 位 ： 河北大学 答 辩 日 期 ： 二一三年六月 Classified Index: CODE: 10075 U.D.C: NO: 20111778 A Dissertation for the Degree of MPAcc The Land Appreciation Tax Planning Analysis of Real Estate
2、 Development Enterprises Candidate: Wei Jie Supervisor: Prof. Liu Guiying Academic Degree Applied: Master of Professional Degree Specialty: MPAcc University: Hebei University Date of Oral Examination: June, 2013 摘 要 I摘 要 伴随着社会主义市场经济体制逐步不断完善，房地产业逐步形成和发展，并又拥有巨大的发展潜力。同时，房价高、住房难也成为大家备受关注的民生问题。房地产开发企业作为房
3、地产业的主要角色， 也成为了焦点。 房地产开发企业在税收方面显著特点是，要缴纳土地增值税和营业税金额均较大。 土地增值税是对房地产开发企业的收益影响最大的税种之一， 所以进行有效的土地增值税纳税筹划是房地产开发企业在发展过程中刻不容缓的一件大事，同时，合理有效的纳税筹划也是房地产开发企业增强核心竞争力的有效方法之一。 本文主要研究土地增值税的纳税筹划问题。在实际的纳税过程中，房地产开发企业可根据不同的业务环节，在合法合理、可实用性和可操作性的前提条件下，运用不同的土地增值税纳税筹划方法降低纳税负担，从而降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势。本文首先介绍土地增值税产生与发展，分析我国近十年
4、来土地增值税的税额变化情况和土地增值税在国家税收和地方税收所占比重情况，然后介绍现行的相关规定。 在此基础上，进一步解释房地产开发企业进行纳税筹划的现状并不乐观，进行合理合法有效的土地增值税税收筹划是房地产开发企业亟待补上的一课，并结合“因素分析”学说，详细阐述了房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划时可以加以运用的筹划因素。最后，运用土地增值税税收筹划方法结合具体案例进行纳税筹划，通过对比、分析，找到对企业最有利的纳税筹划方法。 关键词 房地产 土地增值税 纳税筹划 Abstract IIAbstract Along with the socialist market economy gra
5、dually perfected, the real estate industry has gradually formed and developed, and it has tremendous potential of development. At the same time, the high prices of housing、housing difficult also become the peoples livelihood problems ,which we pay great attention to. Real estate development enterpri
6、ses have become the focus of the public as the main role of the real estate industry. Having to pay sufficiently high level of land appreciation tax and business tax is the remarkable characteristic of the real estate development enterprises. Land appreciation tax is one of the most influential taxe
7、s, which is related to the total profits, so it has great important for the real estate development enterprises to carry out effectively land appreciation tax planning. And also carrying out effectively land appreciation tax planning contributes to enhance the core competitiveness for the real estat
8、e development enterprises. This paper mainly discusses the problem of land appreciation tax planning. Real estate development enterprises can make the tax planning in the course of business, under the principles of legitimacy，goal-oriented and operability in practice. Tax planning not only can maxim
9、ize the benefits by cutting down the cost, but also create the competitive advantage for the enterprise. We first introduce the emergence and development of land appreciation tax, and then analyze the changes in the past ten years and the proportions of land appreciation tax in the national tax and
10、in the local tax revenue. However the real estate development enterprises in planning status is not optimistic and exists some problems, so having reasonable legal and effective land appreciation planning is what real estate development enterprise needs. So we combines with the factor analysis theor
11、y to discuss what factors can be use for land appreciation tax planning in detail. Finally we mainly combined the land appreciation tax planning method with specific cases in the form of comparison and analysis in order to find out the most favorable tax planning method. Key Words real estate land a
12、ppreciation tax tax planning目 录 III目 录 第 1 章 绪 论1 1.1 研究背景及意义1 1.1.1 研究背景1 1.1.2 研究意义2 1.2 研究目的3 1.3 研究现状3 1.4 研究方法6 1.5 创新点及不足6 1.5.1 创新点6 1.5.2 不足7 1.6 主要内容7 第 2 章 土地增值税概述.9 2.1 土地增值税的产生9 2.2 土地增值税的发展9 2.2.1 近十年我国土地增值税总税额呈现上涨的趋势9 2.2.2 近两年土地增值税的同比增长率明显高于其他税种11 2.3 土地增值税纳税筹划因素12 2.3.1 特定税收政策因素特殊规定1
13、2 2.3.2 税收优惠政策因素优惠政策13 2.3.3 税制要素税率13 2.3.4 内嵌因素14 2.4 土地增值税的现行规定15 2.4.1 土地增值税的定义15 2.4.2 土地增值税的计算规则及账务处理16 2.4.3 相关规定17 第 3 章 房地产开发企业土地增值税纳税筹划现状.18 目 录 IV3.1 房地产开发企业故意把偷税、漏税作为纳税筹划的手段18 3.2 房地产开发企业纳税筹划水平欠佳18 3.2.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误18 3.2.2 应纳税额计算不准确19 3.2.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异19 3.2.4 套用纳税筹划技巧性公式而忽视
14、了适用条件20 第 4 章 房地产开发企业土地增值税纳税筹划案例分析21 4.1 案例分析充分利用“免税临界点”税收优惠政策21 4.1.1 筹划原理21 4.1.2 案例背景21 4.1.3 不同筹划方式下的土地增值税及税前利润21 4.1.4 不同筹划方式下的土地增值税及税前利润对比分析24 4.1.5 小结25 4.2 案例分析增加可扣除项目金额，节省管理费用支出27 4.2.1 筹划原理27 4.2.2 案例背景28 4.2.3 不同筹划方式下的土地增值税及税前利润28 4.2.4 小结30 4.3 案例分析在签订合同时，划定不同的收入项目进行筹划32 4.3.1 筹划原理32 4.3
15、.2 案例背景32 4.3.3 方法 1：签订一份的房屋销售合同.32 4.3.4 方法 2：分别签订一份的房屋销售合同和一份房屋装修合同.33 4.3.5 小结33 总 结.35 参考文献36 附 录.38 致 谢.39 第 1 章 绪 论 1第 1 章 绪 论 1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景 纳税筹划是现代企业理财过程的重点部分， 纳税筹划搭建了企业行为和政府工作平衡的桥梁，找到了其中的契合点1，就能让纳税筹划减轻企业的税收负担，从而使得企业的经营活动得以顺利进行，经营目标得以实现。梁文涛2特别形象的描述了纳税筹划的八种境界：最低境界“名为筹划，实为偷（逃）税” ，低级境界“避税筹划” ，中低级境界“盲目筹划，得不偿失” ，中级境界“事后筹划，亡羊补牢” ，中高级境界“有条件要上” ，高级境界“没有条件，创造条件也要上” ，最高境界“高瞻远瞩，运筹帷幄” ，完美境界“和谐纳税筹划” 。当然，我们企业都希望达到完美境界，实现和谐纳税，这就需要国家、社会、企业和个人的共同努力才能实现。从另一个角度来看，企业筹划人员所行使的纳税筹划决策权以及筹划方案的拟定也可以说是一种代理关系， 一种契约关系
