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1、xx电力股份有限公司房地产行业投资研究报告,机密,天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,2. 西安房地产的发展前景如何？,3. 房地产行业的竞争态势如何？,6. xx是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力？,5. 房地产行业是否具有吸引力？,初步建议,1. 中国房地产行业的发展前景如何？,4. 业内优秀企业是如何经营的？,导读,房地产行业在国民经济中地位显著,历年房地产投资所占固定资产投资的比率,房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的56，逐步上升至2001年的16.9，并趋于稳定，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业。,资料来源：中国
2、统计年鉴（1990-2001）,98年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长，2001年市场总额已达4625亿元,资料来源：中国统计信息网,单位：万平米,单位：亿元,从投资类型看，住宅投资在整个房地产投资中占主导地位,住宅、办公楼、商业缕的投资分别比重为67.7%、6.0%和11.2%，而且住宅的同比增长率最大，因此住宅开发明显处于主导地位。 广州和深圳的著名开发商主要定位于住宅市场，而香港六大地产商则主要定位于高档办公楼或写字楼市场,2000年各类房地产投资比率,资料来源：国家统计局,2000年各类房地产投资增长比率,从地域分布看，房地产市场主要集中在北京、上海、广东等发达大城市与省份
3、,2002年全国房地产投资分布,2001年全国商品房销售额分布,资料来源：国家统计局,我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展,GDP 单位(亿元),房地产投资额(亿元),资料来源：国家统计局,19962001年我国GDP与房地产投资增长情况,“入世” 拉动了房地产业的需求和供给,住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为,住房抵押贷款极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。 个人住房公积金存贷利率降低(5年以下由4.14%下调为3.6%，5年以上由4.59%下调为4.05%）。 住房按揭利率降低，期限延长（最长30年），比例增加（最高为80%)。 住房信贷
4、消费形成了新的预期消费观念，开始打破中国人传统文化的禁锢。这让更多的人不是在有了充分的积累后再开始消费，而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量；不是“一步到位”地进行消费，而是根据收入的变化进行多次置业。 将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。当商品房可以通过二、三级市场进行交易时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件的改善目标。房屋在消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等）也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生
5、活观念与方式的影响。 此外，个人住房贷款的不良率远远低于其他品种贷款的不良率。从统计数据看，工商银行、建设银行平均不到0.5，因此，商业银行有足够的动力来推动个人住房贷款的发展。,住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革，促进了居民住房消费,住房分配货币化推动房地产行业走向市场化,住房分配货币化改变了居民住房消费行为,住房分配货币化改变了开发商的经营行为,税费、户籍政策改革也促进了房地产业的发展,税费政策,户籍政策,人才策略：各地纷纷采取了引进人才的优惠政策，人才流动与户籍分离的趋势越来越明显 。有些地方（如北京市）规定：找工作不再需要当地户口。 招商引资：为了吸引外资，包括北京在内的各城
6、市给落户方面给外来人员以落户方面的优惠。 公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。到今年10月1日，全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。,简化交易手续。房产交易包括8种税费：营业、城建维护、教育附加、固定资产投资调节、印花、契、企业所得等税费。购房人交纳印花税和契税。 减免空置商品房税费，以加快消化空置房。 降低交易税费，降低了购房成本。120 以内的契税税率为2%，120 以上房屋，由以前的4%单一税率变为120 以内的2%、以上的4%
7、两种税率。 有些地方（如上海）规定：购房按揭付款，可免个人所得税。,成长期与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要 素开始进入市场。,稳定期邓小平南巡讲话和十四大的召开，房地产产业迅速成为国民经济的热点产业生产,低潮期受国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入低潮,复苏期规范房地产市场、大力发展住宅建设,二次发展期申奥成功、入世成功扩大了投资需求，房地产业将成为新的增长经济点,目前我国的房地产业正处于二次发展期，仍有巨大的上升空间,时间,78 92 94 98 2001,2. 西安房地产的发展前景如何？,3. 房地产行业的竞争态势如何
8、？,6.xx是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力？,5. 房地产行业是否具有吸引力？,初步建议,1. 中国房地产行业的发展前景如何？,4.业内优秀企业是如何经营的？,导读,西安房地产市场在陕西省的地位十分重要,2001年陕西省房地产投资额统计,西安,陕西其他地区,西安,陕西其他地区,西安,陕西其他地区,2001年陕西省房地产销售面积统计,2001年陕西省房地产销售额统计,资料来源：西安市统计年鉴2002、陕西统计年鉴2002,97年以来西安房地产市场投资与需求快速增长，2002年市场规模已达60亿元,资料来源：西安市统计年鉴2002、陕西统计年鉴2002、2002年陕西省国民经济和社会发展统
9、计公报,市政府出台的各项政策极大地促进了西安房地产行业的发展,按照西安市政府第一号令的规定，从年月日起，西安市将全面建立政府土地收购储备制度，积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。这是西安市土地管理和使用制度的一场革命。 2002年月 日，西安市国土资源和房管局发布了西安市公有住房出售管理办法、西安市已购公有住房上市出售管理暂行办法和已购公有住房上市交易操作流程，给西安市房地产市场带来最大的“利好消息”。市民关心的公房买卖可以按照政府有关规定程序交易。 2002年月，陕西省地税局、省财政厅联合下发关于进一步贯彻落实个人购买自用普通住宅减半征收契税的通知，明确界定了普通住宅和高档住宅契税标
10、准，并规定购买普通住宅减半征收契税，契税由原来总房款的降至。这无疑又给消费者带来福音，极大刺激人们的住房消费，促进西安房地产业的发展。 2002年月份，西安市人民政府为了贯彻落实建设部等七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知及省政府的实施意见精神，召开了全市整顿和规范房地产市场秩序动员大会，各区县政府、各开发区管委会、市建委、市土地资源和房屋管理局、市规划局、房地产开发企业、中介单位、广告公司等部门联合出手整顿和规范房地产市场秩序。,房地产开发受国民经济发展速度和地区经济发展状况两大主导力量推动，其中对地方经济的依赖度更高,地方工商企业 和单位的用房需求,居住性房地产开发,房地产开发投资,地
11、区经济发展状况,居民可支配收入,宏观经济、 GDP增长,消费结构,消费观念,非居住性房地产开发,消费倾向,第二产业和第三产业的繁荣和发展,国民经济发展速度,西安经济的高速增长促进了房地产投资的增长,1.5,1.78,2.27,2.5,2.6,2.8,97年以来西安市的国内生生产总值的年增长率一直为定在12%14之间。,西安市历年国内生产总值与房地产行业国内生产总值比较图,资料来源：西安市统计年鉴2002,消费观念变化为西安房地产市场的增长提供了坚实的基础,5,6.5,11.7,9.8,13,14,资料来源：西安市统计年鉴2002、西安市统计局、业内专家访谈,住房制度改革使个人购房的观念已经取代
12、单位分房。 西安市的消费者对期楼的价值已经有所认识，购买期楼的心理障碍可以说在一定程度上已被化解。 紫薇田园都市，现场包装完成，广告部分投入，即有4个亿回收。 房地产投资的观念逐步被一些先富起来的人所接受。投资型物业在西安房地产市场已经崭露头角，并占据了一定的市场份额，据对部分项目的不完全统计，大约有5%的购房者属于投资置业行为 。,西安市商品房销售与社会消费品零售总额关系图,个人购买,商品房销售额分布,区域性中心城市的地位，造就了西安庞大的房地产客户市场特别是高端客户市场,西北最大的政治中心,西北最大的经济中心,西北最大的文化中心,西北唯一的特大型中心城市,据西房网调查，房地产市场的客户群体
13、特别是高端客户范围涵盖东至洛阳、西至兰州、北至内蒙的广大范围中的所有人群。,这使得西安房地产价格居高不下,西安房地产销售价格增长率,据资料统计显示，2001年西安市城镇居民人均可支配收入6700元左右，同时，西安市平均家庭户规模为3.40，估算西安市2001年度家庭年总收入约22780元。而据西安房地产信息网调查，2001年度西安市商品房均价在2800元/平方米左右，按70平方米住房为基准，套房总价约196000元。房价收入比约8.6:1，就房价收入比而言，西安房价在全国处于上游水平，房价收入比高于上海、广州、深圳、天津、成都等重点城市，比国际4-6倍的惯例也高出许多。,资料来源：西安市统计年
14、鉴2002,随着市场逐渐成熟，开发商已从谋求暴利逐步转向理性开发,我们可以将1999年至2001年，西安的房地产市场称为西安房地产市场的初级阶段，这一时期，西安房地产市场出现了以锦园、枫叶新都市、紫薇城市花园为代表的高档楼盘。市场的两级化分布特征充分说明，在市场发展初期，市场中开发商在追求利润最大化过程中明显的驱利倾向。,从2001年开始，一些房地开发项目开始瞄准庞大的中端市场。2002年，随着旭景名园小高层以均价2900元/平方米的入市火爆销售，到紫薇田园都市多层以均价1800元/平方米，实现超远期楼花一个月销售4个亿的销售“奇迹”，极大的震撼了房地产市场。高档楼盘出现价格下调。,西安市20
15、02楼盘价位层次预分表,资料来源：西房网信息、业内专家访谈,“经营城市”理念带动了新的一轮房地产开发，并得到市场的认同,城市功能配套设施的建设与房地产开发的良性互动，打破了制约房地产市场发展的瓶颈。,道路及交通状况的改善及快速发展，在房地产开发中起到关键的作用。,客户群对城市发展逐步认同，城市空心化的趋势初步显现。,从枫叶新都市（占地：412亩、建筑面积：46万平方米）为代表的高档大盘的成功开发，到紫薇田园都市（占地2000亩、建筑，面积 180 平方米）的郊区大盘的再次成功快速销售。房地产市场表现出了良好的“吸收性”。,由于历史与文化的原因，西安的房地产市场呈现南高北低的格局,中、低档商品房
16、,高档商品房,联排住宅、别墅,中低档商品房主要分布在城北和城东，城西也有分布。这些楼盘由于所处地段相对偏僻，城市的基础市政配套尚未跟上，周边自然、人文环境较差，加之西安市市民的居住消费观念趋使，使这些区域的楼市价格及楼宇的综合素质始终处于一个较低的水平，其主要目标客户对象为一次置业的工薪阶层为主。,由于受城市历史发展格局及西安市城市发展重心南移的影响，高档商品房主要分布在作为西安市的文教区及高新技术产业基地城西南、城南，无论其开发水平、开发规模都是西安首屈一指的，是西安市高档商品房市场最为活跃的区域。,目前该类物业主要分布在城北区北门外通往咸阳机场的迎宾大道附近、未央湖片区和南郊的曲江旅游度假开发区，这两处区域由于其交通便利，自然环境优美，市政配套设施完善及其丰富的人文旅游资源优势成为西安顶级物业区的首选之地，西安较大部分的联排住宅、别墅都座落其中，如城北的紫薇苑欧洲世家、开元明仕家园，未央湖畔的蓝水假期、新格瑞拉、留园森林别墅，曲江的皇家御花园，湖滨花园等。,
