风险投资方法

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1、房地产项目管理,课程简介,学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理； 专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。 理论学时：32学时 参考教材：房地产项目运作管理，贾士军，广东经济出版社，2002年4月；,参考书籍,房地产项目投资潘蜀健中国建筑工业出版社年； 房地产营销策划曹春尧上海财经大学出版社年； 项目管理喻颖正暨南大学出版社年；,项目管理,管理没有止境 从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念： IPMA、PMI、PMBOK、PMP,项目管理,现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期

2、，美国 的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。 美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产 控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间， 之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现 代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来 的， 融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡 罗（Monte Carlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了 一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。 著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理 的理论和方法而取得成功的经典案例。,项目管理,管理工具 甘特图、PERT、CPM 管理内容 九大知识体

3、系、五个阶段 管理重点 进度、成本、质量、资金平衡,房地产业,过去、现在、未来经济的支柱、财富的起点、文化的源泉（北海、深圳、浦东） 政府的角色与作用（加入WTO后的竞争）,房地产业,行业的独特性、项目的复杂性住宅地产、商业地产、旅游地产（课程重点） 目标：以最快的速度、最低的成本向客 户提供高质量的房产,房地产项目项目管理,11？,房地产项目管理模块,经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市 设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产 市场趋势与机会 投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市 场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析 与开发策略、市场调研与

4、产品定位、项目投资分析与决策 产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区 规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技 术与新材料应用,房地产项目管理模块,投融资管理模块：财务报表分析、项目投融资决策、资金 规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场 融资、投资性房地产融资、房地产金融业务 项目管理模块：项目管理概论、房地产开发项目的组织流 程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房 地产项目的信息管理、房地产项目风险管理 工程管理模块：招投标管理、合同管理、成本管理、采购 管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理 营销策划模块：产品包装、价格策略、推广

5、方案、广告与 促销、销售队伍组织、卖场设计、物管前期介入,房地产项目管理模块,项目全案策划：房地产项目全案策划、居住房地产的全案 策划与经营管理、商业房地产的全案策划与经营管理、休 闲旅游房地产的全案策划与经营管理 企业经营管理：房地产企业战略管理、房地产企业法人治 理结构、房地产企业人力资源管理、房地产企业公共关系 管理、房地产企业财务管理及合理避税、房地产企业法律 风险规避与防范 物业经营管理：设施管理、住宅区物业管理、非住宅性物 业管理、物业经营管理、房地产经纪、房地产估价,教学内容,项目管理知识 土地使用权获取 房地产项目市场定位 房地产项目规划设计 房地产项目工程管理 房地产项目销售

6、策划 物业管理的前期介入,第一讲 项目管理知识项目管理概述 项目计划与组织 网络计划技术 项目控制 项目管理软件及应用,教学内容,1、项目管理概述项目管理概念IPMA、PMI、PMBOK、PMP进度管理、成本管理、质量管理、资金平衡应用与发展,项目管理知识,项目管理概念在预定的时间内运用有限的资源，通过对项目进行有效的规划、实施和控制从而实现既定目标或任务的一种系统管理方法。特点：目标明确、进度严格、资源有限、质量保证,项目管理知识,IPMAIPMA（International Project Management Association）于1965年在瑞士注册，成员主要是各国的项目管理协会，

7、是个非盈利性的组织。它的宗旨是促进全球的项目管理的发展。到目前为止，共有29个正式成员。IPMA提供了大量的产品和服务，包括研究与发展、培训和教育、标准化和证书制以及有关会议、学习班和研讨会。 IPMA非常重视专业人员资格认证工作。项目管理专业人员取证分为A、B、C、D四个级别，级别之间的档次标准差距很大。A级是工程主任证书级，简称CPD，总经理一级。B级为项目经理级别证书，C级为项目管理工程师级证书，D级为项目管理技术员级。,项目管理知识,PMIPMI（Project Management Institute）的成员主要以企业、大学、研究机构的专家为主。现在已经有4万多会员。它卓有成效的贡献

8、是开发了一套项目管理知识体系（PMBOK），将项目管理的基本内容划分为9个领域，即：范围管理，时间管理，成本管理，质量管理，人力资源管理，沟通管理，采购管理，风险管理和综合管理。,项目管理知识,PMPPMP是由PMI发起的项目管理专业人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识。美国项目管理协会(PMI)一直致力于项目管理领域的研究工作，全球PMI成员都在为探索科学的项目管理体系而努力。今天，PMI制定出的项目管理方法已经得到全球公认，PMI已经成为全球项目管理的权威机构，其组织的项目管理资格认证考试，也已经成为项目管理领域的权威认

9、证。全球每年都有大量从事项目管理的人员参加PMP资格认证。,项目管理知识,进度管理重点是制定全面详细的进度计划、实时跟踪项 目进度，保证项目按期完成。以房地产项目为例，包括：前期策划进度计 划、征地拆迁进度计划、设计报建进度计划、施 工准备阶段进度计划、施工进度计划、配套设施 工程进度计划、竣工验收计划、销售进度计划等,项目管理知识,成本管理成本计划是成本管理的基础。以房地产项目为例：主要包括地价（土地出让金）、征地拆迁费用、前期 费用、配套设施费用、土建工程费、管理费用、不可预见 费、税金等。这些成本要素中有些是相对固定的，有些则 可以通过加强管理来有效控制，如不可预见费，房地产项 目一般都

10、有左右的不可预见支出。通过有效加强项目 管理，充分发挥计划和控制的作用，就能显著减少项目中 的不可预知因素，从而大大压缩这部分费用。,项目管理知识,质量管理实现质量管理的首要步骤是进行质量规划。质量规划 分两部分进行，即建立质量标准体系和指定项目中具体工 作的质量要求。在项目实施过程中，还要根据质量规划对 各项工作进行检查和验收，并将检查和验收的结果及时记 录以便随时提供项目质量的相关信息。质量是企业的生命线，一个项目即使在规定的时间和成 本内完工，但如果质量无法保证，这个项目也是失败的， 因此建立质量管理机制也是房地产项目管理的必然要求。,项目管理知识,资金平衡资金平衡即实现资金收入和资金支

11、出的平衡，为此， 必须制定项目的资金平衡计划。以房地产项目为例：作 为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重 要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影 响资金平衡的关键因素。由于商品房允许预售，因此一些企业在项目开发资金 未落实时便投入建设，超出企业自身的经营能力开发， 不考虑资金来源和资金平衡问题，致使大量楼盘烂尾。,项目管理知识,项目管理应用与发展大型工程 产品研发 大件生产 设备大修,项目管理知识,2、项目计划与组织项目计划要求：目标明确、指标格式化、任务模块化、考虑动态性项目计划内容：设计工作分解结构、编制工作说明书、分派任务和授权、估算成本和预算、编制进度计划、报告制

12、度、设计项目管理组织,项目管理知识,小型计算机系统研制（工作分解任务矩阵）,3、网络计划技术原理：以图论为基础，以网络形式描述复杂项目的任务结构，采用一定的算法求解关键路线，围绕关键路线安排进度计划，确保项目按期完工。,项目管理知识,网络计划技术 操作步骤： 将项目分解为若干活动，确定所需时间、资源； 明确各活动之间的逻辑关系； 绘制连接所有活动的网络； 估计完成各项活动的时间和成本； 计算各项活动开工和完工时间，确定关键路线； 运用网络对项目进行计划和控制；,项目管理知识,网络计划技术方法：AOA双代号法：箭头表示活动，节点表示事件AON单代号法：节点表示活动；,项目管理知识,网络计划技术举

13、例： 1、A必须在B之前完成，B必须在C之前完成； 2、A完成后，B和C才能开始； 3、A必须在C和D之前完成，B必须在D之前完成； 4、 A和B必须在C和D之前完成；,项目管理知识,网络计划技术 1、 2、3、 4、,项目管理知识,A,B,C,A,B,C,A,D,B,C,A,C,B,D,网络计划技术 关键路线分析：通过各项活动时间参数的计算确定关键路线，从而确定项目完工周期。 时间参数：ES最早开始时间；EF最早结束时间；LS最迟开始时间； LF最迟结束时间；t作业时间； S松闲时间； 关系： tEFES tLFLSSLSES SLFEF,项目管理知识,网络计划技术 步骤：计算ES、EF；计

14、算LS、 LF；计算S；确定关键路线（S为0的一条活动链）；计算项目完工的全部时间T；（关键活动的作业时间相加而成）编制进度计划表。,项目管理知识,网络计划技术 举例：某企业拟开发一地产项目，各项活动的相互关系及预计完成时间如下表所示，试确定该项目的完工时间和关键路线。,项目管理知识,项目管理知识,网络计划技术PERT的应用特点：非确定性网络计划，运用概率分析，相对复杂三种作业时间：乐观时间、可能时间、悲观时间,项目管理知识,4、项目控制确定标准衡量偏差采取纠正措施,项目管理知识,5、项目管理软件及应用PROJECT通用性行业特性,项目管理知识,第二讲 土地资源获取宏观环境、区域经济与城市发展

15、规划 区域房地产政策与市场 拟开发地段的确定 土地获取方式与途径 土地储备问题,教学内容,1、宏观环境、区域经济与城市发展规划行业发展趋势（繁荣？泡沫？）区域经济状况（上海与绵阳比较）城市发展规划（热点？前瞻？）,土地资源获取,我国城市房地产管理法（共7章72条） 第一章 总则 第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第二节 土地使用权划拨 第三章 房地产开发 第四章 房地产交易 第一节 一般规定 第二节 房地产转让 第三节 房地产抵押 第四节 房屋租赁 第五节 中介服务机构 第五章 房地产权属登记管理 第六章 法律责任 第七章 附则,我国城市房地产管理法第七条 土地使用权出让，是指国

16、家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,我国城市房地产管理法第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,