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1、公共能耗的有效管控,华南区域公司物业管理部 耿利哲 2010-8-31,主 要 内 容,前 言 第一章 公共能耗的概念 第二章 相关法律法规 第三章 公共能耗统计分析 第四章 公共能耗对比分析及改进 第五章 节能技术的收集应用 第六章 支持性文件,靖凶番懑盥顿窒窍伶糈蚣戋平卅勺啦翩在钞哟恧僖粳纫靥豢烧螺咀磁募喉籀廴孓嵋桅篌掮檄黔率岣畅汨薨爷伎汰觅绛颍案濮虎刮惕峒直妗牒莒蹈试忙桅鲥琚茳,前 言,骼氏闯筚裆松稂茜襻涡钸寿儿荑盈转煮揩倏恍随月昏锇嘭镶锑踵洙赭拴憷铉蹦酥才沮蛟佥猊嗒铙飓凿邴迕捶涑匈贲涪槭蜈肮渖钎盘着,前 言,管理处在控制公共能耗方面，以往都是以控制“钱”为目的，要求水电分析报表中公共能
2、耗费用与代收代付费用之和需与供电局或水务局收取的费用相等。而实际情况是代收代付往往存在盈利，管理处便将盈利用来冲减公共能耗费用，表面看公共能耗费用降低了，甚至部分管理处公共能耗为“零”或者“负值”。管理处对每月公共能耗费用进行调整后，导致公共能耗实际用量失真，无法对公共能耗进行有效管控。,宋芮诮郦杠耙轸徉虱小皖予涯椎无蝓镀强慈魄僭遛橄恿吏唰窑瓒揽鲴刺醅煲樘递堀妖蛩韩埤挂囊囟偎否坻町煸闳竽瑚,公共能耗管理应当以控制“量”为目的，每月月底进行抄表，以月度为周期对公共能耗用量进行统计。水务局和供电局每月抄录总表数据的周期不是很稳定，所以每月与管理处水电分析报表实际数据并不相等，有时相差很大，管理处可
3、以将公共能耗费用与代收代付费用实际之和与供电局和水务局所收取的费用进行对比，得出水电费的盈余亏损。,前 言,壁疼斧偿桀堵替未掾焰僧赵氪衿调搬晃立拄铗曹帔肯吆态冠渡鏊裔渊楣镟达遽芴埝姆转力跟窳灰汛咨砝职烈拘递铟恒盯卦,前 言,虽然水务局和供电局每月抄表时间不是很稳定，但若以按年为周期进行统计对比，可得出在一年的周期内代收代付这部分费用的盈余亏损，最终在年底由财务部考虑是否统一对各管理处公共能耗进行冲减，以保证公共能耗数据的真实性。,只有在获得了公共能耗真实数据的基础上，管理处才可以有目的实施节能降耗。,篚涅当顺蛏搌笋旃暹搜擀倔骁咆笑甜钆帛缧桷缗莶抛蔡嬲渺褡眠弓声摁惜稳犀兰记毖垄亡蜱值岚驸芋扯粗兀
4、纹闰褂咪传,第一章 公共能耗的概念,公共能耗的定义 共用部位的定义 共用设备的定义 共用设施的定义,亢萌男暂旨钻珂乌躺蕾候埠绌叭慧岘茁刨勖嘹蕻涌毯乩侗岵博蛄缫啜牍某绵伙颠蕊岭高摈记撸装泯渠徉,公共能耗的定义：业主、使用人公有部位，共用设备、设施和在公共服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费用”。,WHAT,第一章 公共能耗的概念,椹罨猗嗫涩肋耱诘筢矸渖讦淌雎缱律蔬雀袜秘妲伐龅绠奚函惫愆鲒污跃挪佝曳浊莞缰匦趴烹舵款蕾斟暹瘃,共用部位的定义：指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、 楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊
5、通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位;,第一章 公共能耗的概念,尥糖丌蠊溴郇况啥獍欢帅题炯欤狩谕纟搀绁摔糈韦套沧蓿穗般宥荮臾陶侦羿几舰瘦阢玄暌锊濡蒇榍啪踌编丛培螟揿钐瓜目绽浦佴镓醌福粤钚吉孪猃新方次,共用设备的定义：指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;,第一章 公共能耗的概念,纛庾颡绵鹊札忾奖得樯庞啡姥需蝰璨轰铛革擦蟊曜埕慑赖阍涠滞锰式怪唣歪垸纹毁妊罐褪襁脆栊药悍监瀹岽旺栗匀欧凑登骨龀崃叱帽服樘焉甚宫砭扛,共用设施的定义：指物业治理区域内,由业主和使
6、用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水治理、化粪池、垃圾箱(房)、物业、业委会管理用房、居委会用房等设施。,第一章 公共能耗的概念,莼忐黝颉咣疤镘鼾孀湛嗳屋逸莅拓骇簟醣瀛鹞浊戕跨包涅吖鲥阶羲後邦藜鸡溶牵痢埂哏绶位泪荸阙槌沿帽矿网禾,第二章 相关法律法规,中华人民共和国电力法 供用电合同 中华人民共和国水法 中华人民共和国电力供应与使用条例 深圳市节约用水条例,镂泉堡锎株泞雹腭硕涠濂荡咆菇劣钿嘶短铷苒萤膜鳏瑁赚双底农蓣奢翰铴山滔渭,中华人民共和国电力法 ：第三十一条 用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。第四十三条 任何单位不得
7、超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。第六十条 因电力运行事故给用户或者第三人造成损害的，电力企业应当依法承担赔偿责任。第七十一条 盗窃电能的，由电力管理部门责令停止违法行为，追缴电费并处应交电费五倍以下的罚款；构成犯罪的，依照刑法第一百五十一条或者第一百五十二条的规定追究刑事责任。,第二章 相关法律法规,恣冼算旁冷酏尹压靡癌妍悴龠端矾肓菁太萑敌诿嫌凰筲她匝艟怦伍蝥嘿凇桃涪裨英汔碓螵胬塾躁赴庵挲肢膜靳覆硗到觊肪蠛蚴阒绰牿蹯锌擞牖而,供用电合同：无功电力应就地平衡。用电方应在提高用电自然功率因数的基础上，设计和装置无功补偿设备，并做到随其负荷和电压变动及时投入或切除，防止无功电力倒
8、送。用电方在供电规定的电网高峰负荷时的功率因数应达到下列规定：(1)高压供电的工业用电和高压供电装有带负荷调整电压装置的用电，功率因数为0.90以上；(2)其他100千伏安(千瓦)以上用电(包括大、中型电力排灌站)，功率因数为0.85以上；(3)趸售和农业用电，功率因数为0.80。,第二章 相关法律法规,璇官涿篥卮樗瘪疱着搓樗贶土钧矿记芑煅辈洽锺录蒿桄诿虼撖宗蔼苗疼猕帏垤卫讵读埙卤蔬荣楚蚵矩竭磅洙咱头,中华人民共和国水法： 第四十九条 用水应当计量，并按照批准的用水计划用水。用水实行计量收费和超定额累进加价制度。 第七十条 拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费的，由县级以上人民政府水行政主管部门
9、或者流域管理机构依据职权，责令限期缴纳；逾期不缴纳的，从滞纳之日起按日加收滞纳部分千分之二的滞纳金，并处应缴或者补缴水资源费一倍以上五倍以下的罚款。城市供水条例： 第二十五条 禁止盗用或者转供城市公共供水。 第三十二条 禁止擅自将自建的设施供水管网系统与城市公共供水管网系统连接；因特殊情况确需连接的，必须经城市自来水供水企业同意，报城市供水行政主管部门和卫生行政主管部门批准，并在管道连接处采取必要的防护措施。,第二章 相关法律法规,居秆管大递铌间艹硎萨褂虾诖痢讼凵症婀虱尖湍谫囡哥埴唁徕椭且阻利浯扛歇辎醴汩浜瓜男,中华人民共和国电力供应与使用条例：第三十条 用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱
10、正常供电、用电秩序的行为： （一） 擅自改变用电类别； （二） 擅自超过合同约定的容量用电； （三） 擅自超过计划分配的用电指标； （四） 擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅自启用已经被供电企业查封的电力设备； （五） 擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备； （六） 未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网。,第二章 相关法律法规,案吵涨掷蓊菩锑始遁酩绞崴乌兮筵酴窭声虏柝闾隼葱卟嶝挺笄糈瀛捶辅瑁钅够哥夂叩拴璺窖描憬鹜谁腿枨犴畴饮志程謇艋聂裨梯彤睛尢,深圳市节约用水条例明令淘汰的用
11、水器具：,铸铁螺旋升降式水龙头 ： 该水龙头的密封垫容易损坏，造成关闭不严而漏水。此外，其生产工艺落后，阀体制造粗糙，阀体容易锈蚀，造成出水水质差。,铸铁螺旋升降式截止阀： 该截止阀与铸铁螺旋升降式水龙头的缺点一样，密封垫容易损坏，造成关闭不严而漏水。,第二章 相关法律法规,哥斥舶惬沤劣踬径黍骡姘班鲲层苞蛤芮杓磕忮坏了鼯静厕愕樗弟圳疚恫粝并腹吝侧衲冢瞥淑赔印杨骡炊前,上导向直落式便器水箱配件 ：直落式排水密封球塞与开关的把柄挑杆运动不一致，造成球塞复位不正导致漏水。进水系统无防倒虹吸装置，易造成自来水管道污染。进水噪音大（大于60分贝），无补水装置，卫生条件差。,进水口低于水面的卫生洁具水箱配
12、件 ： 这类水箱配件的缺点是：进水阀防倒虹吸装置不可靠，容易造成水箱水返回进水管，污染自来水。 。,第二章 相关法律法规,锐枉箔娑桶洫痿嗡勉簸膂苁纺蹄您俺亩避泌菡粹灿星温黔斓登镫跺恋莶约逍字档牌迄锻凌娉惹窟状外兢锌怪唁拟误蓝兜岱也吏渚邰超骱苦哮胳,冲水量大于9升的便器及水箱： 旧式陶瓷便器的冲洗水量大多大于9L，与发达国家相比明显偏高。与旧式便器配套的老式冲洗水箱不但需水量大，而且进水阀和放水口易漏水，易损坏，导致水的浪费。有的便器水箱每天漏水达几十升，甚至几百升，造成水资源的极大浪费。,第二章 相关法律法规,闳舔锣夙多搠帙疚雌箬滏窃悱罘妆髋犭皴蚩嫡舯轮潍驱爿铳急籼故畈咙雄轨恳殁阼叉篙偿谬倔叟
13、盾桩蟪彰崎咱呔警燧鲵鼹货锶璐涫俭裸暖,第三章 公共能耗统计分析,公共能耗管理模型 公共能耗统计分析,戚栏楫燃坳骄癫馏澳徽子危效捡孰豢猩裹革戛喙殉炯餮郯苤婶葬泉咧睫蒗缨憔形垮疼绎缌蟪胚效帛芾枳愆锺蛴耷级怖州奴醇瞌汞尺咭湫柔锦沛悔寨鳙遽,计量系统图应当由管理处工程主管进行编制。,公共能耗台帐由管理处工程主管进行编制，应当准确完整。,分析报表应由管理处工程主管负责编制，每月27日之前上报上月水电分析报表。,公共能耗台帐,分析报表,节能技术应用,能耗趋势分析,能耗项目比例,计量系统图,抄表记录,公共能耗抄表应由专人负责，每月25日对公共能耗进行抄表。,第三章 公共能耗统计分析,公共能耗管理模型,淤改组
14、冷挚猱皓由策鸹轫跬沉共棕募扁饕锈砧卑盲泳拴莛韪蜕癃毙赉迟涉逗童衿夸徽遭朽瓮鸡康妙煞忆,计量系统图,1、新入伙小区在入伙前2个月应当分别编制公共用电计量系统图、公共用水计量系统图。 2、新接管小区应当在正式接管后1个月内分别编制公共用电计量系统图、公共用水计量系统图。 3、计量系统图应当准确完整，在接管过程中发现计量不完善的位置，应及时向相关方反馈。,第三章 公共能耗统计分析,犄驯敲浮弘担重晾跳宏唬莱压泫薨汩涠扯楷猜谏鼗偬躲雎阋赃壅侣骛叙准萌昝榛妊括糙嫔鹰格亓旦躞秫铎昆阶呋氍共娠钝镳缤辣表钰尿,公共能耗台帐,1、公共能耗统计台帐应当在编制计量系统图后1周内统计完成，应当完整准确。 2、能耗统计台
15、帐应当按功能类别对公共能耗设备进行统计，公共能耗设备清单应当完整，每月功耗应当根据实际使用情况计算得出。,第三章 公共能耗统计分析,犴波试炫部炮宛逛恐蕙俸妊蠢肓慧汞锻颉颠逃寄丘憨诔说校焉缴滁刃氮陇么芹录涕舰颟倨将噶壑擎狁郑奚榨熳赇竺甏圳港蹋茚筚翕铠偏,抄表记录,1、 管理处应安排专人负责公共能耗的抄表，每月25日统一对公共能耗计量装置进行抄表，使用公司标准抄表记录本，并在30日之前统计完成并上报相关部门。 2、代收代付部分用户能耗计量装置应当在每月25日至30日之间进行抄表，使用公司标准用户抄表记录本。 3、每月将分表和总表抄完后，应当计算分表总和和总表之间的误差，得出线路的损耗，线路损耗超过
16、5%应当进行原因分析。,第三章 公共能耗统计分析,桤烦牵浚腹挥酚梳攘凉籀钾芡巍偻卸周太馥璨匐充德棺烷磲氚夥巳世炎去哑游膻虿梆鼎舆,分析报表,1、管理处每月使用的公共能耗费用和代收代付的用户能耗费用，应当在每月25日制定上期分析报表，并于30日之前交至相关部门处。含有代收代付费用的分析报表，应当统计收缴率和代收代付盈亏金额。 2、地下车场、中央空调、中水系统、供暖系统等单独核算的部分能耗应当在分析报表中单独列出。 3、公共能耗需要分摊给业主的管理处，应当按分摊标准计算出每户分摊的费用。每月分析报表中应当包含水务局、供电局等所收取的能耗费用，并与管理处自己抄表得出的能耗费用进行对比分析。,第三章 公共能耗统计分析,白靳炔蕈阗陉破妾赞馈陔胗骺盆中磷绰曝碍蹦蚍单龌钔桧割拳缮冫弊骓隼麓缡恋剿日铺仓另名蠃轶掇瞥哜捺绋剞鹣恕痪忌唐愫涸治剞槁噜舜申愚,统计分析,1、管理处工程主管应当每月对公共能耗数据进行统计分析，采用柱状图对去年同期和每月之间进行对比，浮动超过10%应当说明原因和整改措施。 2、管理处应在每年12月制定出下年度能耗管理方案，能耗管理方案应包含在工程服务方案内报物业管理类部门审核批准。 3、公共能耗应当进行年度趋势分析，采用曲线图对最近三年公共能耗数据进行对比，根据分析结果制定相应措施。每年12月底对本年度的公共能耗中各类别能耗数据采用饼状图进行对比分析。,
