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1、济南世茂国际广场竞争楼盘调研报告,楼盘目录,一、绿地普利中心 二、华强广场 三、玉兰广场 四、银座中心 五、鲁商国奥城,六、卓越SOHO 七、保利大明湖八、泰府广场 九、汇东国际 十、杰正岭寓,绿地普利中心,项目概况开发商：上海绿地集团山东置业有限公司 项目占地面积59000，总建面积200,000 ，位于共青团路以北，顺河高架桥以东 规划有商铺、写字楼，总层数60层，建设高度达300米的超高层建筑，建成后将成为济南的第一高楼（已被刷新）。1-5F及裙楼公园的商业区，6F-30F的办公区，32F-56F的公寓区，5760F的星级会所,写字楼产品 最新规划3-56层为办公区写字楼，取消32F-5
2、6F公寓区的规划设计（公寓产品面积较大，蓄客情况较差）；标准层单层面积约2000平米，划分为12间，面积分别为116、120、395平三个面积，得房率60% 价格：2万（3F）-2.6万（30F），优惠方式未定，整层起售，现阶段积累30层以下客户 装修标准：装修，具体未定 开盘时间：计划7月份开盘 电梯：配置26部6米/秒的国际一线品牌高速电梯，采用目的楼层引导系统，按商务、公寓、酒店、住宅分多台低区及高区电梯、一站式直通天梯、多部货梯、穿梭梯及层间梯，从地面到云端仅需几十秒,商铺产品 项目商铺约4万平米，由6座独立3层商铺及塔楼裙楼部分组成，自持物业约3.2万平米，可售物业约0.8万平米 5
3、座可售商铺均价5.5-7.5万/ ，为一拖三式布局，采用整栋销售原则，面积分别为1200、1200、2000、2000、2600平米，一层得房率80%，二三层得房率60%，商铺主体现已封顶，正在做外立面施工 对客户经营业态要求较高，要求中高端品牌，在客户签约前与集团招商部进行经营业态的沟通，采用返租的销售模式，签约十年，租金分别是6元（前4年）、7元（3年）、8元（后3年） 自去年7月蓄客至今共售出3800平米，销售额约2亿，成交单价5.6万/,3、优劣势分析,优势 开发商品牌及实力较强 处于传统商圈位置，地理位置优越，交通便利 济南市区第一高，标志性建筑 外立面造型新颖,吸引有实力的企业入驻
4、 纯写字间，办公氛围优越，4.2.米层高,舒适度高 前期宣传到位，倍受市场关注,劣势 交通拥堵，上下班高峰期不便利 车位配比少，满足不了客户需求 写字间公摊大，达40%，利用率低 客源群体有局限性,销售周期长 户型设计不合理,不便于充分利用,济南华强广场,E,C,D,A,B,华强产品基础信息,项目名称：济南华强广场 项目位置：济南市山大路与解放路交汇处 开发商：济南华强广场置业有限公司 投资商: 深圳华强集团 承建商：中建八局 商业运营：华强电子世界 物业管理：华强物业（暂定公寓3元/月写字间6.6元/月） 项目总占地面积3万，总建筑面积：23.7万 产品形式：商业(自持)，公寓，写字间。,占
5、地面积：30013.5，约45亩 地块竞拍价：6.57亿，溢价4.19亿，约合1459.35万元/亩 楼面地价：3980.03元/ 建筑面积：223115.83，地上159867.74，地下58045.22 容积率：地上5.5 ，地下1.41 物业组成：1栋高层甲级写字楼（58231.36）、4栋高层公寓（60837.6）、4层商业（约60000） 车库及设备用房：49671.74 停车位：共计1737个，其中地上239个、地下1498个,业态规划,华强广场环渤海规模最大的电子信息产业综合体，涵括电子专业卖场、高端商务公寓、顶级写字楼三大物业形态，是集科技研发、文化创意、电子信息、数字智能娱乐
6、、现代商业、精英居住等于一体的电子信息产业集群。华强商务公寓：济南首个商铺化公寓，主力面积30-60平米，依托华强电子世界的产业拉动作用，不仅具备传统公寓办公、居住等功能，还具备商铺的延伸功能产品展示、交易、电子商务等，投资价值堪比商铺。 华强国际中心：全球智慧前沿企业发展平台，专为高科技、金融、创意等类企业量身打造。160米建筑海拔、17.5米超豪华大堂、7.8米国际会议中心、5A级硬件配套、停机坪及众多智能化设施等，成就顶尖写字楼的世界标准。 华强电子世界：环渤海规模最大、种类最全、档次最高的电子专业卖场，共4层6万平米左右，是涵盖电子元器件、安防、电脑、通讯、数码、动漫、游戏、软件等全门
7、类的全球电子信息产品展示、交易中心。,公寓： 建面6万平米，共4栋，每栋29层，层高2.9米，公摊32%，4梯 12户，每层面积580平米，面积区间38-68平米 物业费：3元/月 装修标准：1500元/平米 硬装：地面，墙面，吊顶，厨卫精装。写字间，毛坯（乳胶漆，无吊顶，水泥地面）、公共部分及大堂精装修电梯品牌， 芬兰通力 ，速度1.3米/秒,公寓产品解读,写字间产品解读,单层面积：2000 分 摊：35% 层 数：33层 户型范围：116-270 总套数：268套 开盘时间：预计2012年6月开盘（认筹交10万元） 交房时间：2012年12月 户型：4-31层，层高3.9m；32-33层，
8、层高7.8m 大 堂：大堂挑高17.5米 电 梯：10梯10户 其 他：东部顶部有高16m、宽48m的LED屏 物业费，15元/月，包括空调费和物业费，6.6元/月物业费，8.4元/月空调费（3.3元取暖和5.1元制冷）写字间 每层有两个卫生间，男（4）女（4）各一个 装修标准：毛坯，公共走廊及大堂精装。,首期开盘推售情况,开盘时间：2011年4月 开盘楼栋号：C#，D# 开盘信息：C#/公寓29层封顶，高100米，4梯12 户，推出套数：共计300套， 售罄。 D#/公寓29层封顶，高100米，4梯12户 推出套数：共计300套，售罄。 开盘优惠：2万抵3万，基础上一次性付款 98折，贷款9
9、9折。 开盘价格:18500-19500实价：17000交房时间:2012年10月,8#,D,C,二次加推,开盘时间：2011年6月 开盘楼栋号：E 开盘信息:E #/公寓29层封顶，高100米，4梯12户，共计300套，销售率80%开盘优惠：3万抵5，基础上一次性付款98折，贷款99折开盘价格：21000实价：20000 交房时间:2012年10月,E,现销产品,开盘时间：2012年4月7日 开盘楼栋号：B 开盘信息:B #/公寓29层封顶，高100米，4梯12户，推售共计200套，销售率10%开盘优惠：5万抵8，基础上一次性付款98折，贷款99折开盘价格：22000实价：20000 交房时
10、间:2012年10月,B,客户群体分析,山大科技市场的业主，以及中小型或者成长型电子类企业 刚刚进驻山东的以及想在山东发展的电子类大企业，不乏很多投资的公司 周边医院、银行及固定办公人群以及有投资需求的项目周边的人群 在股票、期货、基金市场的潜在客户转向华强的办公式公寓,世茂国际广场PK华强国际,优劣势分析,优势： 公寓面积小、适合投资，3860平米之间 准现房，今年十月份交房B、C、D、E 标准层580平米，4梯12户，舒适度高 写字间大堂挑高17.5米，十梯十户，提高了办公效率,优劣势分析,劣势： 层高低2.9米，公摊32%，装修标准低 地处济南传统交通拥堵区域 业态非常单一，主要以专业科
11、技市场为主，局限性非常大， 以华强为品牌的写字楼，无法融合多种行业的办公中心，兼容性很差 从济南市长期规划来看，该地区未来十到二十年内不是济南市重点的对象，未来发展空间比较狭窄，政府参与度不高 从营销策略上看，前期策划宣传达到了一定的效果，首次开盘价格太高，客户前期预期太高，后期市场波动较大，客户预期不断降低，无法做出灵活的应对措施,玉兰广场简介,玉兰广场位于济南市政府行政中心龙奥大厦的东门，南望大型高端社区海尔绿城全运村，济南政务、体育、文化、金融、商业、高端居住新中心。,玉兰广场,龙奥大厦,目前，出售的玉兰广场写字楼是全运村项目玉兰广场部分的二期工程。玉兰广场一期工程济南喜来登大酒店、山东
12、高速大厦、玉兰公寓已经竣工交付并投入运营，玉兰广场二期写字楼部分在今年3月25日开盘发售。,喜来登酒店,玉兰二期1#楼,玉兰公寓,山东高速办公楼,玉兰二期2#楼,玉兰二期3#楼,玉兰广场二期经济技术指标,玉兰广场二期总用地5.32公顷，宗地总面积为36590.2平方米。总可售面积约183160平方米，其中地上办公建筑面积约124025平方米；地上商业建筑面积约为12215 平方米，地下车位1150个。,单层1850平米平层图,综合数据分析,电梯品牌通力，2.5米/秒，承重1000公斤 公共部分精装，室内全毛坯 2号3号楼一共308套房源，物业费未定 2号楼6梯8户，单层面积1800平米，公摊2
13、5%，3号楼5梯6户，单层面积1450平米，公摊29%,销售政策及销售情况,办公一次性98折,按揭99折，折后价格在1.25万左右 近期销售 每月写字楼销售额在1.2亿左右包含全运村 销售率在60%,客群分析,老业主占60%，私营、餐饮、钢材，矿产为主。 老客户占到20%，老客户带新客户占到30%-40%，其余为来电来访,优劣势分析,优势 南北通透的写字间，办公室舒适度高 新奥体片区的核心位置，紧挨龙奥大厦、喜来登大酒店，周边环境优美，空气清新，绿化率高 出入济南方便，紧挨经十路东路，距离绕城高速公路和机场较方便,周围生活、金融、商业配套有待完善，员工用餐困难，办公业务往来不方便。 室内全毛坯
14、，无空调暖气，只有管道预留接口 公共交通设施非常少，距离火车站，汽车站，西客站都非常远 客源群体有一定针对性,局限性较强 区域被炒作过高,产品价值已经过份透支,收益率不高,劣势,银座中心,区域属性 城市副中心、反传统商业带、价格洼地 开发属性 区域挑战者、大规模(55万平米)、城市综合体 项目定位 改变格局的力量、领袖济南商务,基础信息,项目位置：经十路纬十二路交叉口 开发商： 山东银座置业有限公司 承建商： 南通建工 济南二建 济南建工 景观设计：美国兰博怡高 物业管理：山东银座物业管理有限公司 产品形式：写字楼，商业，公寓，综合型高端产品 开盘时间：2010年7月3日 交房时间：2012年
15、6月30日,地块规划,银座中心是山东银座置业有限公司投资20个亿兴建的，集购物中心、6E写字楼、国际公寓、星级酒店于一体的体验式综合体，是经十路旁城市新地标，济南都市新中心。,5千独栋办公,综合数据分析,电梯品牌日立，速度1.78米/秒 物业费5元/平米，中央空调品牌约克 每层两个卫生间（4女3男） 公共空间交房标准（1）外墙 ：玻璃幕墙、铝单板（2）大堂：石膏板吊顶 地面石材 墙面石材（3）一层电梯厅：玻璃吊顶 地面石材 不锈钢电梯门、玻璃墙面（4）标准层电梯厅：石膏板吊顶、铝塑板、墙面石材、地面石材（5） 标准层走廊：石膏板吊顶、地面地砖、墙面乳胶漆,1/4层 户型 350灵动空间，企业腾飞的战略要地 3.5米层高，办公空间明朗开阔 大空间，大气度，舒适身心享受 智能化管理系统，商务办公高校省心,东塔产品,1#楼,国际甲级6E写字楼，1/4层户型,整层 户型 1400豪阔空间，体现企业尊崇气度 3.5米层高，空间宽阔，打造大气明朗的办公环境 超大开间任意布局，视野开阔商务更舒适 智能化管理系统，商务办公高效省心,东塔产品,国际甲级6E写字楼，整层户型,1#楼,西塔产品,125-260灵动商务空间，更多布局任意选择 3.5米-4.95米层高，打破空间制约 办公空间明朗开阔，身心舒畅效率更高 卓越精装品质，每处细节均凸显精英气质 智能化管理系统，商务办公更高效,
