建筑工程估价

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1、1,建筑工程估价,人口.资源与环境学院,2,一、工程造价的作用,1、建设工程造价是项目决策的工具 齐鲁商会大厦 总建筑面积81260m2。主体地上33层，地下三层。建筑总高度131.20m,计划总投资约土建1.6亿元人民币。,3,2、建设工程造价是制定投资计划和控制投资的有效工具3、建设工程造价是筹集建设资金的依据,4,4、工程造价是合理利润分配和调节产业结构的手段5、工程造价是评价投资效果的重要指标,5,二、工程建设及其内容,1、工程建设指固定资产扩大再生产的新建、扩建、改建、恢复工程及与之相连带的其他工作。固定资产：使用年限在一年以上且单位价值在规定限额以上的劳动资料和消费资料。,6,2、

2、 工程建设的内容建筑工程安装工程设备、工器具及生产家具的购置勘察设计和地质勘探工作其他工程建设工作,7,三、工程项目的划分,(一)、建设项目一般指具有一个设计任务书，按一个总体设计进行施工的各个工程项目的总体。在工业建设中，一般以一个工厂为一个建设项目；在民用建设中，一般以一个事业单位为一个建设项目；在交通运输建设中，是以一条铁路或公路为一个建设项目。,8,工程项目的划分,(二)、单项工程又称工程项目，是建设项目的组成部分。单项工程具有独立的设计文件，独立施工，建成后可以独立发挥生产能力并能产生经济效益或效能的工程。生产性建设项目的单项工程一般是指能独立生产的车间。它包括厂房建筑，设备的安装及

3、设备、工具、器具、仪器的购置等。非生产性建设项目的单项工程是指办公楼、教学楼等。,9,工程项目的划分,(三)、单位工程单项工程的组成部分，一般指不能独立发挥生产能力，但具有独立设计的施工图纸，并能独立组织施工的工程。如车间厂房设备的建筑是一个单位工程，车间的设备安装又是一个单位工程。,10,工程项目的划分,(四)、分部工程单位工程的组成部分。一般按单位工程的各个部位划分的。如基础分部、主体分部、楼地面分部、门窗分部、屋面分部、装修分部或按工种划分，如土方工程、砌筑工程、砼工程等,11,工程项目的划分,(五)、分项工程是分项工程的组成部分。如钢筋、模板、砼分项,12,四、工程建设程序,工程建设程

4、序是工程建设活动过程中必须遵循的前后次序关系。,13,1、工程项目论证阶段 A、编制项目建议书项目建议书是建设单位向国家提出要求建设某一具体项目的建议文件。项目投资意向-项目策划-项目建议书 1984年国家计委明确规定，所有建设项目都要有提出和审批项目建议书这一道程序。,14,B、可行性研究可行性研究,主要围绕几个关键问题:如技术上的先进性、可靠性，经济上合理性的分析，同时可以作几个不同的方案（同时带有可行性研究数据）供决策机构选择。,15,2、工程项目设计阶段,在初步设计阶段，影响项目造价的可能性是75%-95%；在技术设计阶段。影响项目造价的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项

5、目投资的可能性则为5%-35%。,16,3工程项目施工阶段,首先，编制年度建设计划 其次，建设准备阶段 第三，组织施工阶段 第四，对于生产性项目，可在与施工项目全面组织施工的同时，做好生产准备。,17,4竣工验收阶段,竣工验收程序一般分两部进行单项工程验收。全部验收 一般在验收前，先由建设单位组织设计、施工等单位进行初步验收，然后向主管部门提出验收报告。,18,5项目后评价,建设项目后评价是是项目竣工投产、生产经营一段时间后，再对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动 。 自我后评价 -行业主管部门后评价工作 -各级计委或主要投资方后评价,19,五、

6、工程造价的概念,工程造价:指建设项目从筹建到竣工验收所花费的全部费用的和，或指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。它包括建筑安装工程费用，设备、工器具购置费用，其他费用等。,20,项目建议书阶段,编制初步投资估算 是列入国家中长期计划和开展前期工作的控制造价,21,可行性研究阶段,投资估算 为该项目控制造价 。设计任务书一经批准，其投资估算应作为工程估算的最高限额，不得任意突破。,22,初步设计阶段,初步设计总概算 设计概算是选择建设方案、确定项目投资额和编制年度计划的依据，是控制施工图预算、管理和考核建设成本的依据，是确定项目贷款总额、签订贷款合同、银行发放贷款的依据，也是

7、实行建设项目招标承包制签订承包合同协议的依据。设计概算分总概算、单项综合概算、单位工程概算、工程建设其它费用概算四个部分。,23,施工图设计阶段,施工图预算包括建筑和安装两大类，建筑预算包括大型土石方工程、一般土建工程、房屋修缮工程以及市政工程等。安装工程包括室内外给排水、采暖通风、电气照明、设备安装、工艺管道、金属容器、电气仪表、炉窑砌筑工程等 。,24,合同实施阶段,以合同价为基础，同时考虑因物价上涨所引起的造价提高，考虑到设计中难以预计的而在实施阶段实际发生的工程费用，合理确定结算价。,25,竣工验收阶段,竣工决算 竣工决算是由建设单位向国家报告建设成果和财务状况的总结性文件。 竣工决算

8、由两部分组成，一是竣工决算报表，一是竣工情况说明书。,26,工程造价两阶段：工程估价和工程定价,从项目的可行性研究、设计到承包商的投标报价为止，属于工程造价的估算阶段，而且各阶段的估算精度是不同的，这就是工程估价。从业主接受承包商的报价、签定合同、项目施工开始，至竣工验收为止，这个过程属工程造价的确定阶段，称为工程定价。,27,问题：,建筑工程各不相同，如何确定其造价？,28,第一阶段：设想,一、我们买房根据面积付款，可否根据面积确定？ 二、根据所用的材料人工等付款？ 三、将建筑工程分解为不同量的砖、混凝土、门窗等分项工程分别计价？每单位的量所需的材料人工机械是确定的吗？,29,讨论,对设想一

9、，那么不同工程类型价格能一样吗？ 对设想二，谁来确定所需要的人工、机械材料的数量？ 对设想三，每单位的量所需的材料人工机械基本是确定，但如何分解工程？分解后如何计算？,30,进入第二阶段，工程分解,结构分解的依据是工作结构分解原理，它是把项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层的分解，得到不同层次的项目单元，最后形成工作结构分解图（WBS，work breakdown structure）,31,作业,画出我们学校的WBS图。,32,第三阶段，如何确定量 ？,对不同的分项工程如何确定其量？,33,第四阶段，如何确定价？,施工过程要用塔吊，塔吊运入要有费用吗？ 材料进场要做实验吗？试验费是否计

10、入？ 建筑工人住的地方费用是否计入？ 建筑企业机关的人工资费用从哪里出来？ 建筑企业要有利润吗？有税金吗？,34,结论：,以上费用都要计入。通过查阅定额知道过去每种费用都有规定的比率，现在放开市场，企业投标报价时自己确定。,35,第四阶段，如何确定价？,单价法实物量法,36,单价法,亦称单位估价法。采用这一方法编单位工程造价 , 要先求出各分项工程单位产品的价格 , 然后分别乘以各分项工程的工程量并汇总得到工程的直接费或报价。,37,实物量法,指在计算单位工程造价时, 先计算出单位工程需要的全部人工、材料和机械台班的实际用量 , 然后再分别乘以各种人工、材料、机械台班的预算价格, 汇总后即为单

11、位工程的直接费。管理费、利润、税金等可以此为基础按照一定的费率进行计算。,38,单价法,按照单价确定的方式不同 , 估价方法可进行以下分类 : (1) 根据单价的组成内容不同 , 可将工程估价方法分为工料单价法、综合单价法和完全单价法。 (2) 根据单价计算中人工、材料、机械台班消耗量的确定方法不同 , 工程估价方法又分 为定额估价法、作业估价法、框算估价方法。,39,工程造价的费用组成,分部分项工程费合计 措施项目费合计 其他项目费合计 规费 税金,40,六、工程造价的确定依据,1、定额 在工程建设过程中，建筑产品的生产需要消耗人工、材料和使用机械，完成单位合格产品所消耗的人工、材料、机械台

12、班的数量标准，称之为定额。,41,2、工程量,国际工程承包中，业主为了在评标时有统一的尺度和依据，便于承包商公平地进行竞争，在招标文件中往往列出了工程量清单。 在我国，关于工程量的计算的主要依据是1995年建设部发布的全国统一建筑工程预算工程量计算规则以及全国统一建筑工程基础定额。,42,3、基础单价和单位估价表,基础单元价，一般指单位假定建筑安装产品的不完全价格。 它包含人工工是单价、材料单价和机械台班单价,43,4、工程造价指数,是反映不同时期工程造价相对变化趋势和程度的一种指标，是工程价款动态结算的重要依据。它设定的是报告期工程造价相对于基期期造价的变化程度。 工程造价指数=报告期价格/

13、基期价格*100% 预算工程价=基期价格*工程造价指数,44,七、工程估价的程序,1、工程估价的准备阶段 2、工程量的计算及复核 3、基础单价的计算 4、直接费的计算 5、其他费用的计算 6、综合费率的测定 7、综合单价的计算 8、进行工、料、机分析和估价构成分析,45,八、工程造价的计价特征,建筑产品特点 1、建筑产品的单件性 2、建筑产品固定性。 3、工程建设露天作业 4、生产周期长,46,八、工程造价的计价特征,1、单价性计价特征 建筑产品的个体差别决定了每项工程都必须单独计算造价。,47,2、多次性计价特征,48,3、组合性的计价特征,分部分项工程单价 单位工程造价 单项工程造价目 建

14、设项目总造价,49,4、计价方法的多样性特征,计算和确定概、预算造价有两种基本的方法，即单价法和实物法。计算和确定投资估算的方法有设备系数法、生产能力指数估算法等。,50,5、依据的复杂性特征,A项目建议书、可行性研究报告、设计文件等。 B投资估算指标、概算定额、预算定额等。 C人工单价、材料价格、机械台班价格等。 D设备原价、设备运杂费、进口设备关税等。 E相关的费用定额和指标。 F政府规定的税费等。 G物价指数和工程造价指数。,51,九、工程估价的发展,1、国外工程造价管理的发展2、国内工程造价管理的发展 建国以后，经历了如下的发展阶段： A、国发经济发展时期（1949-1952）。这一时

15、期是我国劳动定额工作创立阶段，主要是建立定额机构，开展劳动定额试点工作。1951年，制定东北地区统一劳动定额，1952年前后，华东、华北等地相继制定了劳动定额或工料消耗定额。,52,九、工程估价的发展,1、国外工程造价管理的发展A、从事后算帐发展为事先算帐。 B、从被动地反映设计和施工到能动地影响设计和施工。 C、从依附于施工者或建筑师发展到一个独立的专业。如在英国，有专业学会，有统一的专业职称评定和职业守则。,53,2、国内工程造价管理的发展辑古篡经北宋李诫1103年编著营造法式,54,建国以后，经历了如下的发展阶段：A、国民经济发展时期（1949-1952）。建立定额机构，开展劳动定额试点

16、工作。1951年，制定东北地区统一劳动定额，1952年前后，华东、华北等地相继制定了劳动定额或工料消耗定额。,55,B第一个五年计划时期（1953-1957）推行计件工资制，建筑工程定额得到充分的应用和迅速发展。 C从“大跃进”到“文化大革命”前期（1958-1966）撤消一世定额机构。直到1962年才逐步恢复。,56,D“文化大革命”时期（1967-1976）以平均主义代替劳动分配 E1979年后 1979年国家重新颁发了建筑安装工程统一劳动定额。1986年修订颁发了建筑安装工程统一劳动定额。1995年，建设部又颁发了全国统一建筑工程基础定额。,57,山东省在1986年颁发了山东省建筑工程预算定额 1990年颁发了山东省建筑工程综合预算定额 1996年颁发了山东省建筑工程综合预算定额 2003年山东省建筑工程消耗量定额,58,为什么定额不停地更新？,59,存在的问题,1. 定额的指令性过强、指导性不足 2. 量、价合一且定额表现形式不适应市场经济对工程造价实现动态管理的要求 3. 缺乏全国统一的基础定额和计价办法 4.适应编制标底和报价要求的基础定额尚待制定。 5.各种取费计算繁琐，取费基础也不统一。,