注册物业师 制度课件

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1、2012年9月注册物业管理师资格 考试时间及试题分布,2,抓 住 主 线,物业管理是 人通过对 物的管理实现对人的 有偿服务,所有操作运行在 轨迹上,法律,服务,人 物 钱 法,3,人： 我：物业服务企业 你：业主或使用人/业主委员会/业主大会 他：开发建设单位 领导：政府主管部门/街道办事处/乡镇人民政府 相关单位：水/电/气/暖/通讯/有线电视 物： 房屋建筑：装修/使用/养护/小修/中修/大修/翻修 设施设备：使用/养护/小修/维修/改造/更新,4,管理： 环境管理：保洁，绿化，禁止违章搭建 安全管理：公共安全，消防，车辆 钱： 物业服务费，专项维修资金， 代收代缴费用，特约服务费用 法

2、： 各种法律法规，物业服务合同，管理规约 其他合同协议（装修协议、租赁协议等） 如何管： 依照法律法规，经常检查，发现问题，及时解决,5,学习方法,理顺关系、抓住主线 人物钱法、应付多变 要点穿串、以点带面 书本知识、回到实践,6,北京市物业服务企业资质 动态监督管理暂行办法,第十条 本办法实施后新设立、申请资质升级的物业企业，需具有一定数量取得中华人民共和国物业管理师注册证书的专业人员。其中， 一级物业企业不少于5人； 二级物业企业不少于3人； 三级物业企业不少于1人。,7,第一章、物业管理概述,P1物业管理是指由（业主 ）通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。物业管理企业按照（服务合同

3、）的约定-。业主可以根据不同情况采用不同形式对物业进行管理，主要有三种方式（ 自管、委托、选聘）。条例调整的范围仅限于（选聘）。,8,P1作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的（占有权、使用权、收益权、处分权）。业主（有权）选择适合自己的方式来管理自己的物业。在什么情况下应按照条例的规定进行管理（业主通过选聘物业管理企业的方式）。,9,答题技巧1：前三全对法,单选：P1业主可以根据不同情况采用不同形式对物业进行管理，下列说法正确的是（ ）。 A、业主自己进行管理 B、业主将不同的服务内容委托不同的专业公司 C、业主选聘物业管理企业进行管理 D、以上都正确,正确答案：D,注意：这是多选变单选

4、的一种方式，多数题为成组概念选D；“以上都错”不能选,10,P2物业管理活动的基础是（物业服务合同）。物业管理活动的实质是双方就（物业管理服务为标的）所进行的一项交易。物业管理企业根据（服务合同 ）提供服务。物业管理的内容是（对物业进行维修、养护、管理，对区域内的环境卫生和秩序进行维护 ）,11,P2物业管理企业可以接受（业主和使用人）的委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。条例物业管理活动的范围包括（住与非 ）。条例规定必须通过招标投标方式选聘物业管理企业的主体是（住宅物业的建设单位）。,12,P3物业管理条例的适用范围（包括城市、涵盖乡村 ）。物业管理市场化特征是（ ）。 A、房地

5、产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 B、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 C、物业管理活动应当遵循市场原则 D、非市场性的房屋管理不属于物业管理,13,答题技巧2：A+B单选法,单选：P3物业管理条例的适用范围，（ ）。A、只适用于城市 B、只适用于乡村 C、既包括城市，也涵盖乡村 D、不适用于城市,正确答案：C,注意：单选题选出最佳选项，A不全，B不全,14,P4物业管理活动的前提条件是（市场原则）。P5 条例强调物业管理是一种（市场行为、市场关系、市场活动）。必须遵守市场原则。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于（第三产业）。物业管理的基本特征有（社会化、专业化 、

6、市场化）。,15,P5物业管理社会化的含义： 物业所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业物业管理社会化的必要前提是： 物业的所有权使用权与物业的经营管理权相分离,16,P6（物业管理专业化）是现代化大生产专业分工的必然结果。物业管理最主要的特点是（市场化）。物业管理企业是具有明确的经营宗旨和管理章程，实行（自主经营、独立核算、自负盈亏），能够独立承担民事责任的企业法人。,17,P6物业管理市场化的集中体现是（双向选择、等价交换）。物业管理起源于19世纪60年代的（ 英国）。物业管理企业源于英国，当时正值（资本主义上升时期、大量农村人口涌入城市）。以英国

7、为起源地，在（一个多世纪里），物业管理在世界各地逐渐推行开来。,18,P7（ 20世纪初）美国成立了第一个行业协会（芝加哥建筑管理人协会）。物业管理日益被（业主和政府）重视，逐渐发展成为一个新兴的服务行业。我国物业管理是在（城市房地产综合开发和住房制度改革）背景下，通过实行住房（商品化制度）逐渐发展起来的。1949年以后，我国对城市房地产确立了逐步实行（国有化）政策。,19,P7新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（由小到大，再由大到小）的过程。几十年来，我国一直采取（福利型）的行政管理模式，符合（当时城镇住房制度）的要求。我国为解决城镇居民住房问题而采取的政策和制度有（住房分配方式

8、；住房管理方式；住房消费方式；住房交换关系）。住房（建设、分配、管理）由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。,20,答题技巧3：前后对应法,多选：P7我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的三个特征为（ ）。 A、由大到小的演变过程 B、房屋具体负责管理和养护 C、住房投资由国家和国有企业统包 D、住房分配采取实物分配 E、住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度,正确答案： CDE,注意：题干中某个字或意思与正确答案的相互对应,21,P8房地产领域进行的改革包括（ 城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革）。综合开发后的住宅小区呈现的特点有（数量多、规模

9、大、建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升）。1998年开始，我国实施住房分配（货币化）。,22,P9我国第一家涉外商品房管理的专业公司，于1981年3月10日挂牌成立，即（深圳市物业管理公司）。（广州东华物业管理企业）在实践申不断完善小区物业管理模式。,23,P10（深圳市人大）颁发了我国第一部物业管理地方性法规。建设部在认真总结（深圳和上海 ）的物业管理经验教训的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。1993年，（深圳市）开始积极探索物业管理招标投标制度。,24,P11建设部1999年在深圳召开了全国（第三次）物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标制度和经验。建设部从（1

10、995年）开始在全国开展城市物业管理优秀示范小区表彰活动。中国物业管理协会于（2000年）成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。,25,P11中国物业管理协会于2001年在（杭州）举办中国物业管理发展论坛。截止到2005年年底，我国物业管理企业总数已超过（ 3万家），从业人员突破（300万）。,26,多选：P12物业管理作为一个新兴的行业，其作用为： A、实施物业管理可促进经济增长 B、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 C、实施物业管理有利于增加就业 D、实施物业管理有利于维护社区稳定 E、实施物业管理不利于推动房地产的发展,答题技巧4：分清是非法,正确答案： ABCD,注意：一

11、看就能分辨出对与错，不要再深入探讨,27,单选：P12居住消费本身包含众多的消费环节，包括（ ）。购房消费支出；家庭装饰装修消费支出；使用过程中的水、电、气、暖方面的长期消费支出；房屋大、中修及设备改造以及物业管理消费支出 A、 B、 C、 D、,答题技巧5：连号正确法,正确答案： ABCD,注意：此类题答案多数为连号，50%题为全对,28,多选： P14政府在物业管理中之所以起到不可或缺的作用，主要原因是（ ）。 A、我国当前仍处于计划经济向市场经济转型期 B、物业管理是我国城市管理的重要组成部分 C、从城市管理职能考虑，政府必须对物业管理进行适度干预 D、物业管理是关系老百姓的民生问题 E

12、、物业管理已发展到一定程度,答题技巧6：肯定一切,正确答案： ABCD,注意：肯定一切或否定一切，可能是X项,29,P14（普通商品房、经济适用房、廉租房 ）的物业管理是个关系到老百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定。条例颁布前后的两个阶段（既有承继关系，也具有各自鲜明的特点 ）。,30,P15对于物业管理无论是国家还是地方者尝试通过制度建设加以规范，当时的政策特点为（借鉴性、过渡性、针对性）。我国的物业管理制度是由（国家法规政策和地方性法规政策 ）共同组成。（个人购房 ）比例的迅猛增加使住房产权多元化格局迅速形成。,31,P15 建设部于（ 1994年3月23日 ）颁

13、布了城市新建住宅小区管理办法。我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（城市新建住宅小区管理办法）。,32,多选：P15城市新建住宅小区管理办法的作用是（ ）。 A、确定了物业管理活动的主管部门 B、明确了社会化、专业化的物业管理模式 C、明确了管理委员会的权利与义务 D、明确了物业管理企业的权利与义务 E、以上都不对,答题技巧7：逆向思维法,正确答案： ABCD,注意：多选题，以上都对或都不对就变成了单选,33,P16建设部于（ 1997年）印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则。物业管理从业人员培训合格上岗制度为（ ）。 A、关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗

14、实施办法 B、物业管理企业经理岗位规范 C、物业管理企业部门经理、管理员岗位规范,34,P17培训合格上岗制度实施后，全国已有近（ 10万）物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训。为了加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了（物业管理企业财务管理规定）,35,P17为（保障住房售后的维修管理 ，维护住户产权的利益，维护使用人的利益 ），建设部、财政部于1998年11月印发了住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法。为了保证维修基金的安全，住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定维修基金应（专户存储，专款专用，严格挪作他用）。P18物业管理条例颁发后一阶段物业管理政策法

15、规的特点为（配套性、经验性、操作性 ）。,36,多选：P18条例颁发后制定的政策法规（）。 A、2003年6月，建设部发布业主大会规程 B、2003年9月，建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法 C、2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法 D、2004年1月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准 E、2004年3月，建设部发布物业服务收费明码标价规定,答题技巧8：故意丢项法,正确答案： ABCD,注意：故意去掉一项“发改委”进行干扰,37,P19建设部于（ 2004年3月）发布物业管理企业资质管理办法。国务院于（ 2003年6月8日）颁布物业管

16、理条例。在条例起草阶段，起草小组应（ ）。 A、收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 B、开展立法调研，掌握第一手材料 C、进行专家论证，研讨立法中的难点问题 D、广泛征求意见，以求彰显民意,38,P19我国内地的物业管理在（深圳）起步，由于地缘关系，（香港）的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。P20物业管理在我国的发展（仅有20）多年，各地物业管理发展很不平衡。（ 2001年3月 ）经建设部常务会议讨论通过，形成物业管理条例，提请国务院审议。,P21（2002年6月5日至11日 ），就物业管理条例的有关问题，国务院法制办农业资源环保法制司与建设部的有关同志，赴（上海、深圳）进行了专题调研。物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，国务院领导一直关心的问题是（ ）。 A、如何了解人民的生活 B、如何了解人民的需要 C、如何推动物业管理企业的发展 D、如何了解反映社会各方面的意见 P21D,