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1、中牟面粉厂项目市场分析及开发建议,智信地产（中国） 2007年9月30日,郑 东 新 区,汴 西 新 区,中牟隆起带,机场方向,郑汴一体化使原本落后的中牟变得举足轻重,郑汴融城使中牟发展提速,中牟城市经济基础,建成区面积12平方米公里，人口9.06万人，规划到2020年，中牟县城人口规模为22万人。 以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市。,城市特点,郑州市区近郊卫星城,郑汴一体化连接点,工弱农强,工业园区快速兴起,中牟房地产市场发展现状,政策市、规划市明显； 受郑汴一体化利好消息影响，中牟楼市在07年发展速度明显提高，价格显著拉升； 中牟房地产起步较晚，房地产快速发展，单位集
2、资房与商品房并行，市场竞争激烈性显现； 与郑州价差明显，郑东新区房价在5500元/以上，中牟新区房价2000元/左右，老城区在1200-1700元/。,房地产发展阶段已超越河南其他县级城市,郑州北环,金水路,郑 东 新 区,中牟城区,20分钟车程,20分钟车程,房价4500元/,房价5500元/以上,房价1800元/,郑汴一体化的大环境驱动下，车程时间距离被更多的客户接受，空间距离感降低，郑州高房价必然使客户向中牟挤压。,房价VS区位,中牟在售楼盘调查,水岸鑫城 金帝城 星城国际 蓝爵世家 中祥小区 清华园 自由新村 仁和旺世,水岸鑫城,主要特色及卖点解析,以26万平米天然湖水为核心的园林景观
3、，是其最大特色和卖点 以区位、地段为支撑的投资潜力，极大地吸引了客户 以系列配套为基础塑造的高品质社区形象，引导了市场购买 丰富多样的“阳光户型”，对客户是一种极大的诱惑 看房直通车和社区班车，解决了客户的后顾之忧，人文关怀触动客户 大规模社区形象，生活氛围浓厚，是客户购买的一大重要理由 鑫苑物业更好的吸引郑州客户,可借鉴“亮点”,以“水”和“绿色”为主题的景观设计 高品质社区社会形象的成功塑造 多样户型满足不同客户需求 完善自身配套，吸引客户,价格快速上涨，3-9月份上涨600元，半年上涨速度33%。其原因一是郑汴一体化逐渐明显，郑州等外来客户信心度提高，二是该项目在郑州的强力推广，三是小区
4、渐已成熟。,价格加速上涨,金帝城,主要特色及卖点解析,以区位、地段为支撑的项目硬性卖点，直接说服客户 位于中牟新行政中心区所拉升的增值潜力，给予了客户极大地购买信心 未来完善的配套和丰富的教育资源，有力地提升了项目品质 看房直通车和社区班车，给予了业主便利，解决了业主出行困难的问题,可借鉴“亮点”,多层开发以90平米左右两房两厅为主体的项目规划开发思路 项目规划临街商铺，既做社区配套，又增加销售收入 规划社区VIP会所，一方面做配套吸引客户，另一方面提升项目品质，促进项目的整体开发,金帝城,2006年9月2007年4月，7个月的时间价格上涨近160元，4月份以来，价格上涨加快，月均上涨100月
5、左右。,蓝爵世家,主要特色及卖点解析,区位、地段铸就的增值潜力，成就项目的销售 便利的交通环境，为项目提供大的卖点支撑 完善的教育体系，为客户提供了购买理由 板式建筑设计，采光条件好的精美户型，极大地增强了客户的购买动力 未来成熟生活配套的形象传播，弱化了客户的购买疑虑,可借鉴性“亮点”,板式建筑、阳光户型的规划设计 “闲适生活人居”概念的塑造 1：1的停车位配备,近期迅速拉高价格,星城国际,星城国际,主要特色及卖点解析,优越区位、便捷交通，成就项目价值，增值潜力促进项目的整体发展 大规模社区的人文生活氛围，是项目的一大卖点 中牟少有的高层住宅景观环境推动项目的开发销售 中牟双气社区的稀缺性，
6、赋予了项目较强的竞争力,可借鉴性“亮点”,传播中对“郑汴融城”内涵的挖掘 双气社区的规划开发,中祥小区,中祥小区,中祥小区,开发商有着多年的开发经验，品牌有一定的知名度 小区形成了一定规模，价格不高，有可以做银行按揭，客户资源比较广泛，销售处于良性状态 小区周边环境比较差，又是异地的开发企业，后期物业有隐患，影响了其销售进度,中祥小区,清华园,自由新村,该项目开发档次较低，以实用性为基础，突出性价比优势，在新区高房价的带动下，拉高价格。,仁和旺世,该项目以生态人文居住社区为主题概念，立足于老城区，是中牟唯一的多层带电梯项目，中牟市场对电梯有很大的抗性，客户较少，项目的接受度不高。,中牟商业情况
7、,新城区商业价格在5000-6000元/，老城区商业价格在4000元/ ，商业销售普遍销售较好，价格有上升的趋势；社区商业规模较小，主力面积小，多为小型生活商业。,中牟第一街,项目位置极佳，投资回报可观，价位适中，定位较准，去化良好，百余套商铺5个月内售罄，实现均价3800元/ 。,项目卖点：,青年路与建设路黄金地段，成熟核心商圈 中牟首家现代化商业广场 一站式商业业态，统一规划 中牟唯一独立产权商铺 100%临街 青年路租金70-100元/月/m2，项目投资回报率高,中牟住宅市场：产品特征,项目规模普遍较小，特别是老城区，多在几万平方 建筑形式以多层为主，高层试探性开发； 产品规划规模有限，
8、社区配套设置较少，社区交通、景观规划较弱； 社区配套多数项目有社区幼儿园和底商； 产品设计立面以现代风格为主，立面材质以涂料为主； 户型以80-110平米两房、110-140平三房为主。,中牟住宅市场：价格及销售特征,整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新区价格较高 近期上涨迅速，新区由三个月前的1800元/平方米迅速拉高的现在的2000元/平方米以上，老城区房价也随后上涨。,总体市场容量向郑州等地扩散 市场中多层销售普遍较好，高层的接受度不高； 项目营销推广手段普遍有限。,价格情况,中牟新城区价格已攀升至2000元/以上，其中以水岸鑫城为代表，三期预计价格会在2500元/以上，而老城区在价
9、格较低，一般在1400-1700元/ ，仁和旺世因为其多层带电梯的缘故，其价格会相对高一些。预计2008年上半年新城区价格平均超过2500元/，老城区新开商品住宅价格超过2000元/。,郑汴一体化，是中原城市群发展的重要内容，对中牟楼市发展起到长远作用。 外来资金、品牌介入，整体市场发育水平将明显提高； 新区土地市场放量、老城区开发，市场供应量短期内可能激增，市场竞争更加激烈，老城区竞争相对较弱； 市场竞争从价格竞争转向产品竞争，品质拉动价差； 差异化竞争逐渐形成，市场细分明朗。,中牟市场发展趋势,中牟新老城区市场差别明显,投资性需求 升值力 户型紧凑 重视环境 外来客户,自住性需求 性价比
10、户型舒适 重视质量 本地客户,新区,老城区,地块和开发环境分析,地块条件,本案地块位于中牟老城区，地段较好，地块方正； 但同时地块规模不大、不能形成规模开发等劣势；,开发环境,地块周边居住氛围和自然人文环境比较差，短期内不能大幅改善 附近道路交通方便，但道路拥挤狭窄；,机会和威胁,中牟住宅开发近期加速，老城区中高档项目是市场空白； 未来竞争加剧，外来发展商进入对形成强有力竞争,本案SWOT分析项目优势,S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁,优势（S） 位于老城区，居住氛围良好，周边人口集中； 周边配套齐全，生活便利； 地块方正，有利于规划设计； 开发商有一定开发经验，能够领先中牟市场,本案S
11、WOT分析项目劣势,S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁,劣势（w） 老城区不代表中牟发展方向，基础设施陈旧 周边人文自然环境较差，短期内不会有很大改善 周边没有形成中高档居住氛围 地理位置稍偏,本案SWOT分析外部机会,S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁,机会（O） 中牟将会成为住宅开发热点区域，本案可以借势 郑州市区购房客户越来越关注中牟，本案可以捷足先登 中牟老城区改造将加速，老城区的环境未来会改善 中牟住宅价格持续上涨，预计明年能够达到2300-2400元 中牟住宅创新产品少，本案有机会成为市场亮点项目,本案SWOT分析外部威胁,S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁,威胁（T）
12、 外来开发商的加入会形成强有力的竞争，尤其是新区项目对老城区的竞争； 中牟小产权房短期内还会大量存在，比商品住宅有价格优势； 产品同质化竞争威胁，中牟住宅已经出现明显的同质化竞争；,本案开发建议,项目何时启动是最佳时机？ 项目如何把握老城区市场空白点？ 项目如何达到利润最大化？ 项目应该采取什么样的开发策略？,开发时机建议,新区楼盘近三个月价格上涨在每月100元/平方米左右，老城区价格上涨也在每月50元/平方米以上，价格的快速上涨，资金必然快速进入市场，未来竞争更加激烈，尤其是受到日益成熟新城区的强烈竞争； 老城区项目客户来源主要以本地自住型客户为主，相对于新城区来说，老城区为外来投资客其次选
13、择，总体市场容量有限，老城区项目存在很大的未来竞争风险，抢占市场先机成为项目成败的关键。 因此，我们认为，本案目前开始启动，2008年初推出市场既借势郑汴融城发展机会，又能占领老城区开发先机。,老城区市场空白点判断,老城区目前中高档次住宅产品缺乏，环境良好、产品创新的较高档次的产品会受到市场追捧； 商业配套：目前中牟住宅项目普遍缺少特色的商业配套，特色商业配套既能够提升整个住宅项目品质，同时商铺的销售能够提高项目利润水平。 本案可以填补中牟老城区市场空白点，建议开发中高档次住宅产品，同时辅助特色商业配套。,项目利润最大化解决思路,价值最大化思路： 项目总利润=总面积（单方售价-单方成本） 1、
14、提高容积率多出面积，在保证项目整体品质情况下多建面积； 2、提高单方售价，分两期开发拉升价格，产品创新提升价格 3、控制单方成本，以多层住宅为主要建筑形态 4、协调好三者关系，保证项目品质，看重边际收益。,本案开发面积和价格预计,本案以多层建筑形态为主，容积率按1.7计算，其中商业配套按地上面积5%计算 价格按2008年上半年保守预计，住宅按1900元/平方米计算，商业按5000元/平方米（一层）计算； 以下是本案经济初步测算，投资利润率近50%，利润水平较高，有良好开发前景。,经济测算基本指标,经济测算成本,经济测算收入,经济测算利润,开发策略建议,分期开发策略，分两期滚动开发 “短、平、快”策略，快进快出，把本案定位成回收现金流的项目 “产品差异化”策略，基于中牟市场需求，与市场其他产品形成差异化，形成项目竞争力,
