资产评估-课程习题及答案

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1、湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集作者：周明智第 1 页2018-10-16第二章第二章 资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法 习题及答案习题及答案 1被评估机组为 5 年前购置，账面价值 20 万元人民币，评估时该类型机组已 不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其 他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型 机组的功能比为 0.8，被评估机组尚可使用 8 年，预计每年超额运营成本为 1 万 元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率

2、； （3）估算该机组的评估值。解： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元：3080%=24（万元） （2）该机组的成新率=8(5+8) 100%=61.54% （3）该机组的评估值=2461.54%=14.77（万元）4某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业 在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为 40 万元，45 万元，50 万元，53 万元和 55 万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净 收益保持在 55 万元。折现率与资本化率均为 10%，企业所得税税率为 40%，试 计算该企业的评估值是多少？ 解： 前 5 年企业

3、税前净收益的现值为：181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98（1-40%）=313.79（万元）5有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素交易时间地价值 数 A 2000.1001.100108 甲7801999.2+1%1.2-2%0102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用 地容积率每增加 0.1，宗地单

4、位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%。 要求： （1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素 修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解：湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集作者：周明智第 2 页2018-10-16（1）A 宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110（2）交易情况修正系数为或者 0.99交易时间修正系数为或者 1.06区域因素修正系数为或者 1.02个别因素修正系数为或者 1容积率修正系数为或者 0.95（3）参照物修

5、正后地价=（万元）第三章第三章 机器设备评估机器设备评估 1机器设备 1 台，3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面 原值为 10 万元，其中买价为 8 万元，运输费为 0.4 万元，安装费用（包括材料） 为 1 万元，调试费用为 0.6 万元。经调查，该设备的现行价格为 9.5 万元，运输 费、安装费、调试费分别比 3 年前上涨了 40、30、20。求该设备的重置 成本。 （保留两位小数） 解：重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（万元）9被评估机组为 3 年前购置，帐面价值为 20 万元人民币，评估时该类型机组 已不再生

6、产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企 业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后 其贬值额约占新型机组取得价格的 20%，被评估机组尚可使用 7 年，预计每年 超额运营成本为 1 万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该 生产线的续用价值。 解：根据题意计算如下： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为： 30（120%）=24（万元） （2）设备的成新率为： 7（3+7） 100%=70% （3）设备的评估值为：2470%=16.8（万元）10被评估设备购建于 1985 年，帐面价值 30000 元，1990 年和 199

7、3 年进行两 次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为 3000 元和 2000湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集作者：周明智第 3 页2018-10-16元，1995 年该设备进行评估，假设从 1985 年至 1995 年每年价格上升率为 10%，该设备的尚可使用年限为 8 年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。解：据题意计算如下： （1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：（帐面原值价格变动率） 所以，300002.6+30001.61+20001.21=85250（元） （2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本已使用年限 所以，300002.61

8、0+30001.615+20001.212=808990（元） （3）设备的加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本） =80899085250=9.5（年） （4）设备的成新率=8（9.5+8） 100%=45.7%房地产评估房地产评估 1待估对象为一新开发土地为 1000 平方米，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本 法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元/亩，其他费用（含税费）3 万元/亩， 开发费用 1.5 亿元/平方公里，银行贷款利率 9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投 资的 3/4，开发商要求的投资利润率为 10%，土地增值收益率为 10%，试估算该地产的市

9、场 价值。 解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：5000066775 元平方米 其他费用：3000066745 元平方米 土地取得费=75+45=120 元/平方米 土地开发费用：150，000，0001，000，000150 元平方米 （2）计算利息：120*（1+9%）2-1+150*75%*（1+9%）1.5-1+ 150*25%*（1+9%）0.5-1=M （3）计算利润：(120+150)1027（元） （4）计算土地单价：(120+150+M+27)*（1+10%）N（元平方米） （5）计算待估土地总价：N*1000=？3待估地块为一商业用途的空地，面

10、积为 600 平方米，要求评估其 1997 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略） ，选出 3 个交易实例 作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 ABC待估对象 坐落 略略略略 所处地区 繁华区非繁华区非繁华区非繁华区 用地性质 商业商业商业商业 土地类型 空地空地空地空地 价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元 单价1500 元/m2 1400 元/m31450 元/m4 交易日期 1996.10 1996.121997.11997.5 面积 168m2350m2300m2600m2 形状 长方形长方形长方形长方形湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评

11、估学课程习题集作者：周明智第 4 页2018-10-16地势 平坦平坦平坦平坦 地质 普通普通普通普通 基础设施 完备较好较好较好 交通通讯状况很好很好很好很好 剩余使用年限35 年30 年35 年30 年 已知以下条件： （1）交易情况正常； （2）1996 年以来，土地价格每月上涨 1%。 （3）交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区域因素修正系数情况可 参照下表进行判断： 项目B分值C分值 自然条件相同10相同10 社会环境相同10相同10 街道条件稍差8相同10 繁华程度稍差7稍差7 交通便捷程度稍差8稍差8 规划限制相同10相同10 交通管制相同10相同10 离公交车站稍

12、远7相同10 交通流量稍少8稍少8 周围环境较差8相同10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为 100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%。 （5）折现率为 8%。 解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什 么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （2）进行交易时间修正。 交易实例 A 交易时间修正系数1071001.07 交易实例 B 交易时间修正系数1051001.05 交易实例 C 交易时间修正系数1041001.04 （3）进行区域因素修正。 交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调

13、整。 交易实例 B 区域因素修正系数100861.163 交易实例 C 区域因素修正系数100931.075 （注：式中 86 由表 2 中加总获得，同理 93 也由表 2 纵向加总获得。 ） （4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于 3 个交易实例地块，就商业用地 而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例 高 3。 土地使用权年限因修正。除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外， 交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8）：湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集作者：周明智第

14、5 页2018-10-16交易实例 A 及 C 使用年限修正系数11（1+8）3011（1+8） 350.9659 交易实例 A 的个别修正系数1.030.96590.995 交易实例 B 的个别修正系数1.03 交易实例 C 的个别修正系数1.030.96590.995 （5）计算待估土地初步价格。 A150011.0710.9951597（元平方米） B140011.051.1631.031761（元平方米） C140011.041.0750.9951613（元平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米） 待

15、估地块总价评估值1657600994200（元） 因此，这一地块的评估值为 994200 元。4有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率 为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业费 为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出 售，预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计 算公式为： 地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价20002.5900045,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费300020002.515,000,000（元） 专业费建筑费1015,000,000101,500