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1、2008房地产市场走势,2,目录,07年市场表现,政府调控,楼市理论,08年市场预判,3,07年市场现象,金融政策收紧,7月底，深圳各家银行收紧房地产贷款 9月底央行359号文，提高第二套房贷首付,市场变化,下半年成交量从之前的每天全市成交200300套到每天50套左右 一些开发商已经开始调整入市的房价 一手市场的低迷也同时波及到二手楼市的成交萎缩，降价抛盘，市场有价无市 许多中介地铺因交易清淡而收缩规模，纷纷关门,4,二级市场,受银行紧缩政策影响,8月份开始，一手住宅交易量开始逐月萎缩，近几个月成交量，是近三年来非常罕见的低量,受交易量所影响,价格也出现了回调,07年12月价格16000元/
2、平米。,历年深圳市一手房成交量和成交均价走势,5,二级市场,从消化率走势看，随着成交量的下降，下半年消化率急速下滑，到年底，消化率已低于10。,说明： 市场可售量是表示一个时间段内的市场可售规模，本月可售量等于上月底的市场存量加上本月新增供应量； 市场存量是表示某一个时间点的市场可售量，本月底的市场存量等于本月可售套数减去本月成交量。 此报告中市场可售量统计仅“06年以来新批预售项目总量及市场的消化情况”为指标。（下同）,6,二级市场,2007年全年一手房价13370元/平米,同比06年上涨44.85%。,7,二级市场,2007年全市商品住宅销售49362套、475.4万平米，同比分别下降33
3、.5%、31.5%,新增供求比较06年有所放大。价格涨幅过大导致有效需求减少、国家宏观调控抑投资性需求等是导致销售面积下降的主要原因。,8,三级市场,二手方面，市场低迷表现更甚于一手。7月份开始一系列调控政策的出台使二手市场迅速冷却,投资客陆续离场，价格上升趋势止步并出现下调。根据中原的成交数据显示，7月份开始，随着投资客的离场,成交量急剧下挫，下半年二手市场基本处于低迷状态，全年成交量722万平米,与去年基本持平;全年二手住宅成交均价为12729元/平米，同比增长51%。如此之高的增幅一部分是来自于房价的真实增长，更主要的原因是上半年炒作行为形成的追涨所至。,9,一级市场,2007年12月，
4、深圳市场宝安区与龙岗区有四宗地块因为无人竞买而宣布“流拍”，这四宗地块合计占地面积20万平方米，均为居住用地。第四季二级市场持续低迷的表现，已让开发商拿地格外谨慎。,10,一级市场,市场目前正处于调整期，成交情况不能与06年甚至07年上半年相比，同时税收、金融的压力；调控政策的力度逐渐加大；政府的制定的出让条件越来越多、越来越苛刻；限价地逐步推出；开发商开发资金链的问题等等因素，使得开发商拿地的热情逐渐减退，07年全年政府共出让居住用地44万平米，是03年以来出让量最少的的一年。即使08年政府加大土地供应，恐怕仍会出现07年第四季的流标情况，土地出让计划不能保质保量的完成，深圳未来的房地产供应
5、仍然得不到保障。,11,谢国忠：需警惕房价硬着陆,代表观点 目前政府推出的收紧银根等措施短期有可能导致房价硬着陆。 房地产的短期宏观现象与结构性问题要分开看，中国现在很多调控是针对短期过热的现象。对于当前针对房地产的宏观调控政策，在地价很高的情况下，调控力度这么大，需要警惕出现经济硬着陆的风险。,12,目录,07年市场表现,政府调控,楼市理论,08年市场预判,13,2007年度房地产宏观调控政策回顾,2007年度房地产 宏观调控政策,金融政策,限外政策,税收政策,市场规范法规,14,金融政策：五年宏观调控路线图,2003年 中央 经济工作会议,2004年 中央 经济工作会议,2005年 中央
6、经济工作会议,2006年 中央 经济工作会议,2007年 中央 经济工作会议,实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性,稳健的财政政策和货币政策，巩固宏观调控成果,坚持实施稳健的财政政策和货币政策 ，保持经济平稳较快增长的良好势头,稳健的货币政策和财政政策，实现又好又快发展,实行从紧的货币政策，综合运用多种货币政策工具，采取有力措施，加强流动性管理，防止经济转向过热和明显通胀,15,2007年金融政策,16,紧缩货币政策之一提高准备金率,十次提高存款准备金率存款准备金，中国人民银行根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，
7、对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。初步估算，本年度十次上调准备金率大概冻结约2.09万亿资金。,17,货币紧缩政策之二加息,2007年度六次提高存贷款基准利率2007年六次加息给房地产商开发贷款、个人住房贷款都造成较大影响，利息负担大幅增加。尽管六度加息，但一年期存款基准利率从2月开始一直低于CPI走势，通货膨胀所导致了负利率，加息预期依然存在。,18,货币紧缩政策之三第二套房贷政策,9月27日， 央行、银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同
8、档次基准利率的1.1倍。第二套房贷政策一出，对投资客的影响极大，市场将至冰点:,19,紧缩货币政策之四银行贷款额度控制,2007年1-8月，人民币贷款增长已达3.08万亿元，超过了今年年初所设定的全年新增贷款2.9万亿元的目标，离去年全年人民币贷款增量3.18万亿元仅1000亿元之遥。19月份金融机构新增贷款额达到3.36万亿元，突破2006年新增的3.18万亿元。而深圳从8月份开始银行信贷逐渐紧缩，到第四季度，尽管银行获得少许额度，但第四季度总体额度十分紧张，控制极为严格，直接造成了二手楼入市资金断供。,20,限外政策,2006年 7月 171号文,2006年 9月 171号文细则,2007
9、年 7月 深圳“限外令”,关于规范房地产市场外资准入和管理的意见：购买商业物业遵循商业存在的原则，只能购买自住商品房。,从境外汇入购房款应向外汇指定银行申请，银行进行真实性审核确认后，才能将购房外汇资金结汇，境内机构的经常项目资金不得结汇购买境内商品房。,港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品住宅，不得购买商铺和写字楼物业。,21,2007年限外政策,22,限外政策之一深圳“限外令”,7月，深圳市出台限外令，政府实际上是不希望游资或短期资金大量流入深圳房地地产市场，尤其在7月，深圳市场炒房的热度仍在一个较高水平时。深圳“限外令”与中央及已实行“限外令”的上海、广州、北京相比更为严格，其
10、限制了境外机构对住宅物业的购买，境外个人也只能购买一套住宅。然而，“限外令”也并没有将外资“限死“，如：可以境内人士命义购买或合买；未对境外资本的重复交易有所限制，即境外个人可多次买进卖出住宅物业，只要保证手头上只有一套住宅物业即可。,23,限外政策之一深圳“限外令”,由于港人在购买住宅物业上政策能实现“一证一房”，因而限外令对港人购买住宅物业的影响相对较小，影响主要体现在商业物业方面。2007年深圳商业物业的成交量仅为31.43万平方米，同比06年下降约31.6%。一方面受供应的影响，但另一方面受限外的影响较大，在深圳商业物业市场，港人占了相当的比例，限外令使得港人投资商业的积极性和可能性大
11、大降低。,24,限外政策之二限制外资投资房地产中介,外商投资产业指导目录对房地产市场的影响是一个长期的，首先这是一个产业投资指导目录，对产业经济发展起指导作用，并没有2006年的“限外令”来的直接和猛烈。所以短期内不会对房地产市场产生影响。,国家统计局最新公布数据：2007年111月，全国房地产开发企业资金来源为32043亿元，其中利用外资539亿元，同比增幅为71.9%，表明外资进入中国的速度正在加快。,25,税收政策：三年调控线路图,2005年 中央 国八条 营业税,2005年 11月 深圳征土地增值税,2006年 7月 国十五条 营业税,2006年 7月 个人所得税,2007年 中央 清
12、算土地增值税,个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收5%营业税,非普为四级累进制税收，普通住宅免征 开发商土地增值税采取预征方式,个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收5%营业税,转让收入扣除原价、税金、合理费用后的20%。,2007年9月底前，对房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目以及直接转让土地使用权进行土地增值税清算,26,2007年税收政策,27,1、土地增值税清算涉及面广土地增值税清算条件为： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。或满足取得销售（预售）许可证满三年仍
13、未销售完毕的、已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的情况都必须进行土地增值税清算。2、追缴难度大，土地增值税清算影响较小土地增值税政策出台后，不少企业表示已计提土地增值税，清算土地增值税对其影响 较小。而2007年土地增值税清算细则也并未出台，追缴难度大，对开发商资金链的影响较小。,税收政策之一清算土地增值税,28,税收政策之二城镇土地使用费改税,根据位置不同的土地征收不同的城镇土地使用税标准如下表，但由于土地使用税额本身并不多，因而影响较小。,29,市场规范政策：三年调控线路图,2005年 深圳 规范商品房销售行为,2006年 建设部 进一步整顿房地产交易秩序,20
14、07年 深圳 “713”新政,2007年 八部委 检查各地房地产市场,使用统一认购书，公开销售，不得“提前登记、集中开盘、分期销售”，严禁炒卖楼花,房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内销售商品房,房地产开发企业在取得房地产预售许可证前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”,检查深圳5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点,30,2007年市场规范政策,31,目录,07年市场表现,政府调控,楼市理论,08年市场预判,32,升得越久，调整越久；升得越多，调整越多；经济环境与政策互相影响，政策也为市场的一个元素；市场失衡，到最后总有一些
15、因素出现让市场逆转，自我调整；周期可分为四个阶段： 复苏期 高涨期 危机期 萧条期,周期理论,香港房地产周期理论,33,周期理论,市场以用家为主导,市场以炒家为主导,用家离场 市场只剩炒家,炒家亏损严重 用家观望,复苏期,高涨期,危机期,萧条期,地产周期理论,34,周期理论,深圳楼市周期迹象,35,庄家理论,轻微的变化，但背后是什么？ 为什么二手房价会高于一手？ 怎么造成的？,36,庄家理论,时间点：2006 11月2007 3月 2007年 7月,37,庄家理论,STEP 1,底部建仓,STEP 2,直接拉升,STEP 3,获利离场,案例：华侨城分行的一个客户（刘小姐），在06年3月07年2
16、月期间，先后分7次购买了华侨城天鹅堡一期、二期、纯水岸等7套物业，购入均价25563元/平米。接着在07年47月，刘小姐与中介合伙互相将价格拉高至40000以后，逐步将这7套物业转让给下家。,38,庄家理论,(*以上为中原数据),从中原的放盘量，6月开始放量增涨，6月较5月增长17%，7月是全年放盘量最高峰，较6月又增长17%。,39,庄家理论,(*以上为中原数据),从中原的成交量，3月份成交量有一个较大涨幅，涨幅达182%，3-6月份成交量基本持平，4月是成交量峰值，7月成交量开始下跌，跌幅达35%。,40,庄家理论,(*以上为中原数据),从价格来看，7月虽是二手价格的高峰，达15176.9元/平米,但从涨幅来看,7月已有所放慢,涨幅有较大突破的是在6月,6月环比5月涨幅达14%。而结合此前的放盘量与成交量来看，6月庄家已开始出货，获利离场，静观政策变化。而目前市场上剩下的均是在4-7月盲目跟风入市的投资者在苦苦支撑。,
