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1、10/16/2018,1,Notes,Source:,商业市场供需空间分析,10/16/2018,2,合肥商业发展概述商业发展格局演变,1,三孝口商圈：90年代初期，合肥商业物业在三孝口初具规模，以国有商业为主体，以红旗百货大楼等为代表，分布在现在的汇通大厦周边，商业规模不大，体量比较小；市府广场商圈：进入94年，合肥商业蓬勃发展，商业重心转移到四牌楼、乐普生、鼓楼一带。百货商店是商业物业的主要载体。高档商业开始显现：九十年代中后期，商之都的诞生标志着开始出现高档商业消费。但仍以传统百货商店业态的商业模式为主。各大商圈拔地而起：进入2000年，城市副中心商圈开始不断发展，如南七商圈、双岗商圈等
2、。购物中心开始显现：2004年中旬，元一时代广场开业，标志着合肥第一家shopping mall的诞生。大型综合超市成为构建购物中心、区域商业中心的主力店和主力业态：安徽国际购物广场引进零售业巨头家乐福（国购广场长江店，长江西路199号，2004年12月28日）；桐山国际购物广场引进易初莲花（2005年9月23日）；家乐福第二家分店进入马鞍山路新都会环球购物广场（马鞍山南路100号，2005年9月16日），引领马鞍山路商圈的进一步发展。家乐福第三家分店（恒丰店）凤阳路北侧、银屏路西恒丰大厦，2007年12月25日开业。2007年1月17日沃尔玛签约落户合肥新站区之后，2007年5月18日，沃尔
3、玛南七商圈选址在合作化南路与望江路西交汇处的安高城市天地社区。2007年11月29日，麦德龙安徽合肥店在美菱大道90号开张，商场建筑面积一万余平方米。2007年5月，大润发进驻合肥南七商业圈。大润发合肥店位于合肥市合作化路与清溪路东南角，建筑面积约25000平方米。07年8月，乐购超市签约进驻合肥华府骏苑，预计08年内运营。该公司计划未来几年内将在合肥市建立56家门店，相关选址工作正在开展中。,10/16/2018,3,1 双岗商圈 2 胜利广场商圈 3 高新区商圈 4 三里庵商圈 5 三孝口商圈 6 市府广场商圈 7 淮河路商圈 8 南七商圈 9 马鞍山路商圈 10 大学城商圈 11 明珠广
4、场商圈 12 天门湖商圈,合肥市商业集中在以老城区为中心的12个集聚区内； 典型的强中心型商业：以长江路为轴线的老城区及其东侧，形成市级中央商业区，且处于改造和提升过程中；主导零售业态以百货商店类为主； 区级商业中心多数发展不成熟：未能成为承担区级商业中心的角色，各区级商业中心发展成熟度差异明显，总体档次较低，且若干区级商圈尚在形成之中；大型综合超市构成区级商业中心的主力； 零售业态演变进程： （1）合肥零售业处在传统百货商店和大型综合超市（大卖场）并存的格局； （2）大型综合超市近年成为构造区级商业中心的主力业态； （3）现代大型购物中心项目处于发展起步阶段。 餐饮、娱乐散布、且总体档次较低
5、，具有较高经营档次和特色的餐饮、娱乐集中区尚未真正形成。,合肥商业发展概述商业总体现状,1,10/16/2018,4,区域范围：以长江路为轴，东西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界；在约2平方公里范围内，集聚了合肥最主要的大型零售商场和商业街。主要集中于三孝口、市政府和淮河路商业步行街区域。 主导业态：大型购物中心、百货商店、专卖店等。 目标顾客： 高端消费人群：瑞景名品中心、瑞景国际购物广场等； 中高端消费人群：以百盛商场、百大鼓楼、百大CBD，合肥市百货大楼等为代表； 低端的消费人群：如城隍庙市场等。,合肥市商业网点最为密集区域，整个商圈能够满足消费者不同消费层次的需求。有历
6、史文化底韵浓厚的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整个合肥市仍至郊区三县。,合肥商业发展概述市级商业中心,1,10/16/2018,5,5,合肥商业发展概述市级商业中心,1,淮河路步行街 位置：东起环城路，西至宿州路 长度：960米 宽度：宽22米 沿途景点：明教寺 李鸿章故居 宝莲寺 主要物业：绿都商城、鼓楼大厦、天辰大厦、海亚商城、百盛 主要经营业态及品牌： 服装类：苹果服饰，花花公子，SK，美特斯邦威，森玛，雅鹿, 波司登，凡人服饰，阿里达斯，雅戈尔服饰，真维斯，唐狮，皮尔卡丹，耐克 鞋类：特步，361度，李宁，乔丹，耐克，贵人鸟，鸿星尔克，大头鞋业，百诚鞋业等
7、 餐饮类：小尾羊连锁店，傣妹，KFC德克士，必胜客，梦城大酒店，不倒翁等 超市：合家福超市，百盛超市 手机大卖场：迪信通手机大卖场，协亨手机大卖场，中国移动手机大卖场 娱乐休闲：快乐老家等三所KTV、最美酒吧 建材：家饰家建材 周边设施：苏宁电器、永乐电器、太阳城服装城、庐州烤鸭店等 经营状况：以百盛为中心，西侧经营状况好，东侧较差。,女人街 基本位置：金寨路三孝口到人民巷 长度：不足200米 宽度：10米 沿途景点：无 主要商业构成：纪念日商店、麦登斯商店等 主要经营业态及品牌： 服装饰品类：纪念日商店、麦登斯商店、百丽 纤纤妙语 石头记、大头鞋业等 餐饮类：玛雅饭店 超市：合家福超市 电器
8、大卖场：五星电器 娱乐休闲：阿里巴巴KYV 周边设施：肯德基、茂昌眼镜店、李宁、茵宝、匡威专卖 经营状况：1425岁女性集中地，生意好 租金状况：100250元/平方米/月（一楼）,淮河路商业步行街： 一楼零售类商铺租金25-45元/平方米/天，三楼酒吧租金仅为1.3元/平方米/天； 女人街： 一楼商铺租金3-8元/平方米/天,10/16/2018,6,范围：胜利广场商圈东部以安徽大市场，西部以轻工商城，南部以元一时代广场、家乐福恒丰店、温莎杰座的沃尔玛（待开业），北部以安徽国际汽车城，中部以白马服装城及沿站前路区域的轻纺、服装专业带。在不到一平方公里范围内，并排拥有沃尔玛、元一和家乐福。“洋
9、”味十足的商业大排面构成“安徽第一洋商圈”。 双岗商圈包括世纪联华为核心的周边区域。 业态：购物中心、大型超市、专业店、专卖店。 目标客户：周边中产阶级的居住区、来自全省的从事专业批发的从业人员。 典型案例：元一时代广场 位置：位于胜利路与凤阳路交叉口 建筑面积：16万平方米； 业态组合：大型超市、百货商店、专卖店、文化娱乐、星级影院、金融、运动康体。 目标客户：主要为新站区的居民为主；其娱乐、休闲功能同时也辐射全市的中高端人群。,合肥商业发展概述区级商业中心,1,10/16/2018,7,西部片区包括高新区商圈（3）和三里庵商圈（4）两个区级商业中心； 高新区商业目前正处于发展中，目前成熟商
10、业项目仍欠缺；三里庵商圈发展已渐成熟，一定程度上弥补了高新区商业的不足； 三里庵商圈以安徽国购广场为核心，东承长江中路商圈，是长江中路商圈向西的自然延伸。,安徽国购广场 业态：集超市、百货、专业商场、专卖店、休闲、餐饮和娱乐等为一体购物广场； 建筑面积：7.7万平方米； 商圈范围：包括高新区、蜀山行政区； 目标客户：该商圈居民收入水平较高，但其定位为中低的客户群体，只满足消费者日常的生活需求。,主要商户：家乐福超市、国美电器、家福特建材超市、屈臣氏、运动100、肯德基、电动车城、活力场、精品百货、流行服饰、贝塔斯曼书城、金佰年、永和豆浆、禾味面馆、欢乐坊和夜阑山等。 欢乐坊：现代厨房制造、金汉
11、斯、味千拉面等餐饮店。 夜阑山：良子足浴、快乐老家飚歌城、简餐、咖啡及棋牌的娱乐服务店。 停车位：500余个大型屋顶机动车停车场和3000个非机动车停车场。,合肥商业发展概述区级商业中心,1,10/16/2018,8,8 南七商圈 范围：位于望江路与金寨路交叉口。以南七商业大厦、北京华联为龙头，南七小商品及农贸市场为辅的商业中心，无大型的购物中心。 经营档次：商业档次普遍不高，以中低档为主，仅能满足客户的购物需求。 目标客户：多属于中低端的消费群体。 在南七一带，周边小区主要是以一些老工厂的家属住宅小区和民房为主，居民收入有限，该商圈主要是满足当地居民平时的日常生活需求。 主要商家：百大商业大
12、厦、合家福超市、北京华联超市、国美电器、百诚鞋业、金江小商品市场、肯得基、快乐老家飚歌城、上岛咖啡、天地大浴场、光大药房、交通银行、招商银行、工商银行、徽商银行、新华书店等。,9 马鞍山路商圈 该区域目前以环球新都会及入驻的家乐福为主，连同周边的马鞍山路酒吧街、苏宁电器、苏果超市和正在建设的金地88街以及周谷堆农产品批发市场为载体形成一个商业中心。 新都会环球广场： 项目概况：屯溪路与马鞍山路交叉口，50000平方米；，交通方便。马鞍山路是市中心连接滨湖新区的一条主干道，商业不仅辐射到周边一公里的区域，还可辐射到滨湖新区。 主要商户：家乐福超市、美食天地、国际品牌专卖店以及主题运动休闲区、城市
13、先锋馆等主题商业； 消费人群：中高端消费者，但周谷堆附近为中低端的消费人群；高端消费客户较少。,合肥商业发展概述区级商业中心,1,10/16/2018,9,合肥市2007年新增商业用地供应量超过280万方； 增长最多的为滨湖区，高达120万方，其次是蜀山区，近60万方； 经开区07年新增商业供应30万方，略高于与包河区和政务区； 庐阳区、瑶海区、新站区商业增量最低。,滨湖新区作为合肥市未来建设大合肥都市圈的重要空间拓展方向，07年政府加大了此区域的批租力度； 商业基础极为薄弱的蜀山区和经开区，07年新增商业面积，可算是过去政府重住宅等开发，而忽视商业配套的弥补。 通过07年商业用地批租情况看，
14、合肥市未来商业发展的巨大空间将位于包括滨湖区、蜀山区、政务区等南部、西南和西部地区，这也反映了城市空间未来发展方向和居住空间的发展方向。,合肥商业发展概述未来供应,10/16/2018,10,10/16/2018,10,Document number,10,综合体项目未来供应量加快，如绿地海顿公馆之商业项目等；且各个区域均有建立supermall的想法，如北一环的信地国际广场，总体量超过25万方，西区的松之曼哈顿也是拥有大量商业物业的产品。 产权式商铺由于高风险和市场的不规范，难有较大发展。 社区商业小户型商铺争宠，大户型商铺难以去化。,合肥商业业态特征基本概况,2,10/16/2018,11
15、,10/16/2018,11,Document number,11,合肥目前的大型购物中心主要以元一时代广场、安徽国购广场为代表，但与沿海城市相比，合肥大型购物中心还没形成规模，有待进一步的发展。 合肥新建大型购物中心在区位上均远离于老城区传统商业中心； 均建设有充足的停车位以满足消费者停车需求； 均以大型综合超市、大型专业化店为主力店，考虑到与传统商业中心的错位竞争，传统百货商店（尤其是高档百货）较少被作为主力店引入； 新建购物中心将休闲娱乐、美食被作为主力租户引入，以娱乐、餐饮美食及娱乐导向的购物越来越被重视。,1 元一时代购物广场 2 安徽国际购物广场 3 新都会环球广场 4 明珠广场,
16、合肥商业业态特征购物中心,2,10/16/2018,12,10/16/2018,12,Document number,12,百货商业目前仍为合肥市最重要的零售业态之一。 从空间分布看，百货商店/准购物中心类业态商业多位于城市传统商业中心区内； 单体规模平均值为2万方； 经营商品以化妆品、首饰、服装鞋帽及箱包等为主，经营产品结构基本雷同。 各百货商店产品档次、市场定位差异化较明显。,合肥商业业态特征百货商店,2,10/16/2018,13,10/16/2018,13,Document number,13,大型综合超市一般为国外大型零售商； 近期各国际知名大型综合超市零售商，如大润发、乐购、家乐福、沃尔玛等，均在合肥零售市场大规模迅速扩张； 本土超市见缝插针，大型综合超市如北京华联、世纪联华、合家福等；社区型超市有合家福、日之惠等； 省外国内零售商与省内本土零售商市场份额则基本相同。,合肥商业业态特征大型综合超市,2,10/16/2018,14,10/16/2018,14,Document number,14,特色餐饮 人居消费额在50元左右； 不同地段、不同品牌档次租金占营业额比重差异较大，著名品牌餐饮在租金方面往往有较高议价能力。,
