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1、房地产投资,任课教师：高清霞 授课总课时：36 办公室：博学楼916 E-mail: 电话:13701027746,2,成绩评定 出 勤：占10% 作 业：占30%(课堂发言与论文） 期末考试: 占60%,2018/10/16,3,楼市三十年,从平房小院到高楼大厦，从福利分房到投资买房，1978年到2008年，北京楼市的变迁就像一首绵长的乐曲，有轻吟低唱，也有和声潮涌。第一个十年政策春风吹过，第二个十年雨后春笋待发，第三个十年则奏响高潮，演绎出真正的风起云涌、潮起潮落,2018/10/16,4,“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分
2、期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”邓小平这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕。,2018/10/16,5,1979年 7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的中华人民共和国中外合资企业经营法，提出了“土地使用费”的概念。1980年4
3、月邓小平提出推进我国住房商品化的指导性意见。1984年 国务院批准试点城市“公有住房补贴出售”。1986年2月 国务院住房制度改革领导小组成立。1987年 8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。1988年 4月12日，中华人民共和国宪法（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。1978年到1998年的北京，还没有诸如“楼市”、“房地产”这样的概念。特别是1978年到1988年这十年，每年仍有大量新建公房进人福利分房的
4、轨道，甚至有的城市福利分房的新房多于出售的旧房。,2018/10/16,6,数据显示，1980年全国城市人均居住面积只有3.6平方米，城市居民的居住环境和生活条件亟待改善，这是改革开放以后房地产尤其是住宅建设快速发展的重要动因。 但在1978年1988年的10年间，每年仍有大量新建公房进人旧制度的轨道，甚至有的城市进入旧制度的新房多于出售的旧房。住房实物分配成为阻碍房改的症结。,2018/10/16,7,“改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚女人一 样。看准了的，就大胆地试，大胆地闯。没有一点闯的精神，没有一点冒的精神，没有一股气呀、劲呀，就走不出一条好路，走不出一条新路，就干不出新的事
5、业。” 1992年邓小平南巡讲话。,2018/10/16,8,1993年6月 国家首次出台政策调控全国房地产过热现象。1994年 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形”。1998年4月 商品房按揭政策出台。1998年7月 国务院颁布23号文，即国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。1998年 国务院首次提出“廉租房”概念。,2018/10/16,9,最早富人区方庄崛起
6、 方庄总建筑面积266万平方米，是上世纪90年代初北京规模最大、档次最高的大型住宅小区。方庄的商品房1986年就开始出售，最初分甲、乙、丙三个等级，甲级1700-1800元/平方米，乙级1400-1500元/平方米，丙级700-800元/平方米。因为当时北京高档盘非常少，所以方庄商品房价格几乎每年都在涨，到1995、1996年，大部分商品房都涨到了4000-5000元/平方米。有些甚至一度涨到了8000-10000元/平方米。1995年发售的龙珠公寓，作为精装修外销公寓，价格更是接近2000美元/平方米。,2018/10/16,10,宜居亦庄崭露头角 北京经济技术开发区1991年开始筹建，19
7、92年开始基础设施建设和招商引资，1994年8月25日被国务院批准为国家级经济技术开发区，1999年在开发区内设立了中关村亦庄科技园，开发区的一部分成为中关村一区五园之一。 亦庄马路特别宽阔，北京的拥堵现象在那里没有了。这块没有太高的楼，不像北京别的区域一样高楼林立，在亦庄显得特别开阔，整个环境也非常好。空气质量平均比北京整个市区高出1到2个级别，区域规划非常好。,2018/10/16,11,北京有了个CBD 北京商务中心区是在1993年经国务院批准的北京城市总体规划中明确提出的，是具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。该区域位于首都古城以东，在建筑容
8、积率及建筑高度上可以不受古都风貌保护的限制。该区域集中了全市70的涉外资源，先后建设的第一二三使馆区，北京60以上的外资机构，半数以上的星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带。这里商务氛围浓厚，国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。区域内行业分布广泛，汇集了商务中心区的各行各业，有相当的基础。,2018/10/16,12,1998年国务院发布了23号令国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，要求从1998年下半年开始停止住房实物分配，也就是停止福利分房。随后北京市落
9、实国务院的通知出台了北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案，至此北京市的福利分房制度逐步退出历史舞台。房地产热响进军号，中国的商品房时代来临。,2018/10/16,13,1999年2月中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。 2002年4月 国有土地使用权实行“招拍挂”。 2003年 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。 2004年7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制
10、度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为“831大限”，住宅土地用地价格由此一路猛涨。,2018/10/16,14,2005年3月，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知（“旧国八条”）；4月国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施（新“国八条”）；5月，国务院转发了建设部等七部委的关于做好稳定住房价格工作的意见，即25号文。国家层面控制房价行动就此开始。 2006年 5月，九部门制定关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见再被国务院转发。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必
11、须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。 2007年 8月7日，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点；9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例；10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证；10月1日起，物权法正式施行，拆迁须进一步合法化。,2018/10/16,15,经适房亮相 申奥成功房价猛涨 轨道提升多区价值 大鳄纷纷抢地 小户型大行其道 房价上演“飞天” 奥运后楼市低迷,2018/10/16,16,2009年二手房的优势得到购房
12、者认同，需求喷发 房屋租赁需求随城市发展稳步增长 供需形势犹如“过山车”，房价急速飙升 短期二手市场价格可能有所波动，但长期来看价格依然紧随一手涨幅,2018/10/16,17,中国房地产金融30年回顾和展望,2018/10/16,18,虽然我国的开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓;总体上它在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用;但也暴露出了较多问题。,2018/10/16,19,一、我国房地产金融
13、政策和市场回顾 1房地产贷款1980年6月，中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中正式提出实行住房商品化政策。 1984年开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务，接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。,2018/10/16,20,1987年底，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。 1991年2月，国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意;1991年5月上海住房公积金制度实施，并在接下来的
14、几年全国推广。,2018/10/16,21,1996年7月1日中国人民银行贷款通则发布和实行，1997年5月9日建设部发布城市房地产抵押管理办法，它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。 1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;同时，建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。,2018/10/16,22,2003年6月13日央行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知;它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制。 2003年8月31日国务院出台国务院关于促进房地产市场持续健康发展的
15、通知; 银监会2004年9月2日出台商业银行房地产贷款风险管理指引;,2018/10/16,23,2005年9月银监会发布加强信托投资公司部分业务风险提示的通知; 2006年5月29日9部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。这些政策对我国房地产市场和产生了重大作用。,2018/10/16,24,中国人民银行2009年8月5日发布的中国货币政策执行报告（2009年第二季度）指出，截至2009年月末，全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元。其中，房地产开发贷款余额为2.35万亿元，是1998年房地产开发贷款余额2680亿元的近9倍;购房贷款余额为3.86万亿元，是2000年末3377亿
16、元的11倍和占当年GDP的近10%。我国从2000年到2004年, 购房贷款余额占当年GDP从3.77%增加到近10%，这一比例从2004年到2008保持基本稳定，这也说明我国宏观调控的积极方面。,2018/10/16,25,值得注意的是我国几大银行房地产开发商贷款的不良贷款率是个人房产贷款不良贷款率的几倍， 另外我国推行住房公积金制度已有十八年,这项改革举措,对推动房地产业及相关产业的发展,帮助城镇职工实现自住其力的目标,也起到了积极的作用。 截至2008年末，个人贷款余额为6094.16亿元;个人贷款余额与商业性个人住房贷款余额比例为20.43%。但我们也应该意识到住房公积金体系也存在发展不平衡、监管和法律制度完善等问题需要我们解决。,2018/10/16,26,2房地产企业上市,目前,全国房地产开发企业超过5万家,投资规模在10000亿元以上;在沪深两市公司已近100家，其中房地产公司首次公开发行股票并上市和通过买壳上市的房地产上市公司几乎各占一半。,
