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1、,2,市场概况,多年供大于求的遵义市场,多年来遵义市一直呈现来供大于求现象，目前总余量需20年消化完毕，市场压力大。（目前遵义超40万方的项目有11个，共计2400余方，以2012年遵义年成交102万方需要20年才能消化）,2011年以来，遵义逐步出现大盘扎堆的情况，尤其是2012年以1500万方的超巨量大盘入市的保利未来城市，超级大盘入市，凭借品牌及价格抢夺大量客群，后期受困于大体量及资金回笼，该项目必将以低价走量刺激市场，成为本案乃至整个遵义房地产的威胁。（类花果园）,目前遵义市房地产格局基本呈现三个片区发展。北部汇川开发区、南部新城、以及老城区。,北部汇川经济开发区,南 部 新 城,红花
2、岗区,老城,2012年遵义各区商品房成交走势图,北部房地产项目价格高，5500-6500元/平米，知名房开，如恒大城，开发趋近成熟，市民心理距离尚未完全淡化，老城区客群及县份城镇为主力购买群，与项目直面争夺客群，目前空置率高。,南部新城是近年来政府号召开发的热点板块，大盘多，知名房开多，目前处于开发过渡期，区域内目前及未来开发热度都将远超老城及北部。开发势头正旺，竞争必然激烈，市场份额正逐渐被蚕食，客源争夺战急剧。,一北、一南纵向发展格局,威胁与机遇并存的区域板块,从南部新城的实际开发重点看来，目前向南趋势明显，也就是大盘雄踞的龙坑、南白一带，中铁、保利等项目。而项目所处区域并非向南，实则是属
3、于部分红花岗区接壤南部新城的夹缝区域，看似新城而非新城的一带，因此这一片区价格一直维持3800-4500元/平米。区域生活及配套相对成熟，但教育配套一直成为区域短板。区域客群抢夺。区域内目标客群主要来自本区域地源客户，以及少量老城客户，以及更少量的南北城的挤压客户。同类产品竞争凶猛，品质雷同甚至更好，产品雷同，环境优越。,北部汇川经济开发区,南 部 新 城,从地理条件看来，本案所在区域板块是距离老城区最近的板块，生活配套齐全，便捷，这是一北、一南新城都不及的地段条件；从市场竞争条件看来，本案所在区域存在很大的竞争机会，除了红花岗区地源性客户的优势，还有机会竞争取想靠拢老城发展的边缘性客源；区域
4、板块高品质下的价格优势产品占据一定竞争机会，园林环境良好、亮点户型、配套良好而又具有吸引力的价格优势；,聚焦区域板块竞品：同等条件下，最有竞争权的范围，海尔大道、东欣路、洛河、忠庄河一带。因此，我们将权重竞争分析指向这一带。,北部汇川经济开发区,南 部 新 城,红花岗区,老城,威胁与机遇并存的区域板块,竞品凶猛！区域板块的市场蚕食,最具话语权的竞争力区域板块：,聚焦竞争区域板块内价格，高品质下的优势价格竞争，如港湾国际，一期面市预计3880起价的高品质产品；天蕴南加州，纯洋房项目，楼层稍差的户型4700元/平米，享受整体规划大环境。,聚焦竞争区域板块内放量，未来整体放量超350万方，且均是超6
5、0万方大盘，小竞争板块内竞争剧烈，更何况在大竞争环境下，面临南部、北部的多重竞争压力。,聚焦竞争区域板块内价值点，工期、品质、环境竞争均是热点，在售项目均以成熟环境品质、工期呈现情况下开售，极大程度上拉拢客户。,竞品凶猛！区域板块的市场蚕食,个案东欣彩虹城,位于红花岗区东欣路，项目整体规划较好，建筑品质较高，一期开发产品为洋房（多层产品），高绿化，园林环境优质，形象良好，居住生活氛围浓郁。现推售产品为小高层，临河，主体工期已达80% ，客群主要来自红花岗区。09年4月一期交房，10年年底三期开盘起价3700，11年均价4000，12年均价4500。,相比本案： 地段不及本案，但依靠高品质高端形
6、象打造，园林环境展示效果佳，价格保持平稳上涨。,开盘4年消化1/3，去化速度较慢，但获得较高价格。,数据来源：遵义市住房和城乡建设局。统计数据截止到2013年4月,现场实景图,竞品凶猛！区域板块的市场蚕食,个案保利未来城市,超大体量，2011年底正式推量至今去化72万方，以此去化速度，还需5个月时间去化剩余48万方体量，如照此推算，其二期将在2013年10月面市推出，预计二期推量约100万方，客群来源主要来自南白、红花岗区,相比本案： 地段同样不及本案，但凭借展示区获得较高认同度，价格坚挺、去化速度快。,项目优势所在：1、自身配套齐全；2、保利品牌；3、强大的推广；4、良好的展示区；5、园林环
7、境好；6、户型赠送面积大,数据来源：遵义市住房和城乡建设局。统计数据截止到2013年4月,园林展示实景,园林展示实景,园林展示实景,竞品凶猛！区域板块的市场蚕食,个案江南一品,位于忠庄客车站南200米处，由8万方家装建材商业市场及70万方住宅组成，家装建材商业市场已营业，对项目人气聚集有较大拉动。 品质较低，基本无园林环境。户型无亮点。 价格相对较低，去化速度慢。忠庄片区地源性客群,相比本案： 地段与本案各有优势，凭借价格优势和周边商业氛围仍然去化慢。与前 两个案例形成反差。,数据来源：遵义市住房和城乡建设局。统计数据截止到2013年4月,竞品凶猛！区域板块的市场蚕食,个案天蕴南加州,新开盘项
8、目。纯正洋房产品、高品质，一期推出产品为5+1花园洋房，赠送面积大，前庭后院。项目对面即遵义一中，附近遵义体育馆环伺，生活配套便利，未来将打造2万方纯独立风情商业街。红花岗区、县市客群,相比本案： 该盘成为区域内高端盘代表。品质高、展示好、主景观面细节好，在高价情况下仍然获得市场热捧。,数据来源：遵义市住房和城乡建设局。统计数据截止到2013年4月,现场实景图,竞品凶猛！区域板块的市场蚕食,个案港湾国际,项目动作：意向客户登记 项目位于东欣大道，临洛江河，总体量31万方，开发产品为高层，社区配备临江会所、幼儿园、商场、居委会、社区诊所等生活设施，户型40-120平方米。红花岗区客群及看重价格跨区置业客群 预计开盘起价3880元/平米。现已有良好园林形象展示区，主体工期已达30%,相比本案： 形象展示良好、极具优势的价格，地段不及本案。,现场实景图,竞品凶猛！区域板块的市场蚕食,整个片区品质楼盘扎堆、未来放量大、客群普遍多为红花岗区居民。本案在地段上占据优势，品质打造明显弱势。有限客群的拉锯战已经开始，如何留住本区客户，以及拓展客源，成为本案重中之重。除了仅有的遵义一中外，整个片区都缺乏优质教育配套。片区房地产项目呈现两级分化。一种中高端化，走品牌路线，品质好、溢价高、去化快。另一种中低端化，低价、品质低、去化不佳。,
