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1、,中山古镇项目全程策划报告,第一回：中山古镇发展规划 第二回：古镇地产的案例与发展模式 第三回：本项目分析与发展定位 第四回：整体包装与推广,核 心 提 示,第一回：中山古镇发展规划,一、中山古镇概况中山镇位于重庆市江津区南部，地处渝、川、黔三省（市）交界处，北距江津城区57公里，重庆市中区97公里,东距綦江县城约50公里,南距贵州习水90公里,西距四川泸州市区120公里。古镇融于渝川黔生态旅游金三角，系大娄山余脉，境内有国家级大圆洞森林公园,是国家重点风景名胜区四面山的北大门，紧邻佛宝国家风景区和四川福宝古镇。2004年5月，四面山镇高滩村并入，现辖6个行政村和一个社区居委会，人口近2.9万
2、人，面积156平方公里。2002年4月被评为重庆市历史文化名镇。2003年，重庆市人民政府批准通过重庆市历史文化名镇中山古镇保护规划与设计。2004年3月被评为重庆市楹联之镇。2005年9月16日被评为中国历史文化名镇。,二、古镇资源 古镇老街 古庄园 古寺庙 古寨 古桥 石牌刻 古墓传统民俗文化活动：古镇码头文化、移民文化、宗教文化、楹联文化、巴人文化和行帮文化历史久远。传承至今的民俗文化活动有川剧座唱、婚俗表演、打道琴、庙会、灯戏、赛龙舟、烧火龙、唱山歌、漂河灯、打铁水、爬杆杆、舞狮子、舞龙灯、千米长宴等,在规划期内把中山镇建设成为全国著名的以传统民居、庄园、寺庙等人文景观和森林、瀑布、溪
3、流等自然生态景观为主要特色风景旅游区。一级功能文化体验、休闲度假中山有独特而深厚的文化底蕴可以开发，既有历史上的巴渝民俗文化、行帮文化，又有体现时代特征的探险文化、生态文化等。以古镇文化体验类为主，通过建设现代农业观光园和现代农业科技示范园，结合地方农耕文化的开发，并配套特色的休闲康体服务设施，大力推行集教育、体验、休闲为一体的旅游项目。二级功能生态科考探险旅游在重庆旅游发展总格局中，中山镇以峡谷景观、森林景观、气象景观及生态农业景观等自然景观和奇特多样的生物资源，构成“山雄、峡险、石奇、水秀、林幽”的特色，是开展生态探险旅游的极佳场所，成为重庆生态旅游的重要基地。,三、发展规划,基础开发建设
4、期（2005年2010年）统一旅游业作为新的经济增长点来培育的全新观念，进行旅游资源的科学规划和合理开发，选准主导型旅游开发项目，加强景点建设，重点放在古镇中心景区和斑竹园景区的建设上；塑造总体旅游形象，初步树立具有深厚人文历史底蕴和优美自然风光的风景旅游区形象，成为重庆市新的旅游亮点；加快旅游基础设施配套建设，初步形成配套完善、功能齐全的旅游生产力体系，解决旅游供给不足；重点发展期（2011年2015年）通过实施旅游政府主导型战略，内联外引，广泛集资， 在政府主导型战略支配下，打造成系列化的特色旅游产品。 完成规划的几大旅游景区的建设，奠定中山镇旅游总体布 局框架，成为设施完善、服务优良、特
5、色鲜明的旅游区。系统建设完善期（2016年2020年）全面充实、完善旅游功能，提高综合服务水平，提供 完善的配套设施，形成比较完善配套的旅游综合产业体系， 成为国家著名的旅游景区。,中山旅游开发以古镇文化和自然生态为主题，一级目标市场是重庆主城区、江津、璧山、永川，二级目标市场是重庆其他区市县及渝川黔周边区域的中近程市场，三级目标市场是国内中远程市场，如北京、上海、广州等，海外客源市场可作为补充。起飞阶段（20052010年）坚持以重庆市内为基础，主城为主体，旅游市场主要针对有近600万人口的重庆主城区，特别是周末休闲度假旅游者，不放手周边市场。稳定成长阶段（20112015年）以市内为主体，
6、广泛辐射周边地区，积极开发二日、三日游，在巩固近程一级市场的前提下，开拓渝川黔和国内大城市为主的中远程市场。成熟阶段（20162020年）以市内为基础，辐射全国及海外，形成较为稳定可靠的各级客源市场。,第二回：古镇地产的案例与发展模式,一、古镇地产的成功案例,云南有个知名的旅游地产叫“彝人古镇”,“彝人古镇” 项目规划总占地面积2600亩，工程建设按五个阶段（期）进行。一、二期工程占地面积243.2亩，建筑面积约15万平方米,2006年7月18日已正式向游客开放。该项目集文化、旅游、商贸、客栈、住宅为一体。 “彝人古镇”总体规划设计达到的效果： 1、展示彝族的人文文化; 2、展示彝族的建筑文化
7、 3、满足旅游和居住的需要; 4、成为中国彝族文化的核心景区; 5、打造成一个中国西部影视城（拍摄基地） 6 、打造成滇西旅游“黄金线”上的接待站； 7、打造成云南旅游商品集散地。,古镇的设计完全是两楼一底的仿古彝族民居。 整个古镇共有八个区组成，每个区称为“坊”，每 个坊又有若干的四合院组成。四合院称为“苑”， 不成围合的叫“浦”，整个古镇共有七坊五十苑 。整个古镇形成一个大围合，每坊个中围合， 每个四合院成一个小围合。四合院式的民居建筑，突出了中国传统文化向 内聚集的典型特征，也体现了中国上下有序，父慈 子孝，团结一致的文化观念。融入云南特有的一颗印、三坊一照壁、四合五 天井及北京的三合院
8、、四合院等多种建筑风格，彝 人古镇的“四不象”，既体现了彝民族包容、博大 的文化心理，也使古镇拥有了丰富的产品和多样的 市场卖点。,原生态建筑文化：如瓦房、土展房、垛木房、闪片房、毛草房等彝族民居建筑。游客酒店住宿接待区：在“彝人古镇”中规划一个酒店住宿区，该酒店区规划五星级会务酒店300个标间、三星级产权式酒店300个标间余间。另外三期和四期德江城中布置古色古香的四合院式客栈式40院，每院客栈式“会员酒店”标间25-30间。彝人古镇西边布置了云南民居半颗印、一颗印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一进院、北京四合院两进院等，每户面积230-900平方米。另外还布置了联排别墅、双
9、拼别墅、独栋别墅，每户面积230-300平方米。共有三十多种户型供客户选择。彝人古镇东边靠太阳历公园部分规划为高挡多层住宅区，每户面积80-150平方米，有四十多种户型供客户选择。,百分之九十的户型都可以“以铺养房” 。买一 套房子，楼下铺面可以创收，二、三楼又是很好的跃 式住宅。彝人古镇的户型大体分三大类，第一类是一 楼铺面，二、三楼居住，这类户型占总数的百分之七 十以上，大的约 300 ，小的约 188 ，更多的是230 260 ；第二类是纯商用的，以十字街拐角为代表，三层 全是商用，都处于镇内的黄金地段；第三类是比较幽雅的区域，在古镇西端，是专供 居住的高档豪华别墅。,彝人古镇的房价，开
10、盘时销售价格为：住宅约 1600 元 / ，商铺约 4000 元 / 。大部分购房者为投资，少部分为居住或经营。现在，住宅为2500元 / ， 商铺为5000元 / 。目前商铺租金是15元/平方米。彝人古镇一、二期就吸引到来自美国、澳大利亚、泰国、缅甸的海外友人置业、投资，也有北京、成都、东北等地的国内生活家，四川、湖南、湖北、广东、香港等购房者为数不少，甚至还有国外的购房者。,2006年7月，彝人古镇一期开发完成，吸引入驻商家达380余户，2007年10月1日，彝人古镇三期开盘，三期开盘仅一个多月，其商业部分销售率就达到了70以上，所有客栈型楼盘被销售一空，销售额在短期内一举突破2亿元，这一
11、数字刷新了云南商业地产的纪录。2007年6月，彝人古镇大酒店正式开业，酒店一开业就迎来了超过85的入住率，而看好彝人古镇的旅游开发前景，彝人古镇的客栈型楼盘正在热销。彝人古镇正在建设的60多院三星级客栈十分抢手，客栈还在建设之中绝大部分被买家看好。为打造旅游业的六大要素，彝人古镇成立了招商部，招商特色化，古镇形成了缅甸珠宝玉石、酒吧、特色餐饮、茶叶、旅游商品、民族刺绣等特色一条街，众多商家入驻与古镇共发展，为古镇旅游提供了完善而特色鲜明的旅游软硬件配套。,二、古镇地产的开发模式,丽江发展模式丽江模式 创造了“民族文化和经济的成功对接”的“丽江现象”和“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式” ，外
12、国一些遗产地的成功经验已被付诸实施。 文化经营：从战略高度经营民族文化产业。比如：打造的“纳西古乐”“丽水金沙”“太阳火”等文化产业品牌。长期举办国际性学术交流论坛。为避免本土文化消亡，建立了东巴文化原始生态保护区，颁布管理条例，并建立东巴文化传习院，传授象形文字和东巴化。古城风貌打造：投资5000万元，实施古城的给排水和污水管网工程；出资200万元，支付古城房租，请纳西族知名文人、学者、手工业者在古城开馆授艺，形成26户纳西文化传播点， 将77户带有现代商业气息的商家迁出古城，挽留古城土著居民。恢复古城的文化风貌。将一座“死城”变成“活城”。,平遥发展模式政府主导 通过打包整合旅游资源，开发
13、多层次的旅游产品，实现旅游业向农村的延伸与辐射。全县14个乡镇中，将有11个乡镇的30多万农民从中受益。 为提升城市功能和品位，营造良好的旅游业发展环境，遵循开发服从保护的原则，围绕“吃住行游购娱”旅游发展要素，不断加快旅游配套设施建设。 通过各种节庆活动对外营销平遥古城。如平遥国际摄影节、平遥国际摄影大展等。,意大利丽晖谷位于阿尔卑斯山中段，有2000多年的历史。居民约5000人，这里气候干燥，空气清爽，容易使人融入大自然。丽晖谷的举世闻名主要是：丽晖谷是世界自由式滑雪的发源地。是世界高山滑雪锦标赛的比赛场地。可以进行各种冬季滑雪运动，位于阿尔卑斯山上的拉达米罗滑雪场是最受国内外滑雪受好者喜
14、爱的著名滑雪场。另有115公里滑雪道，6所滑雪学校。除了各种滑雪运动外，还有越野自行车游3国（意大利、瑞士和奥地利）、100公里自行车道、600公里越野自行车道以及建筑风格独特的天主教堂。周边有许多村庄、牧场以及土拨鼠、小羚羊、鹿、皇家鹰、长须秃鹰和松鸡等动物的踪影，也可以在丽晖谷湖垂钓，一派户外运动的天堂景象。,法国枫丹白露 法国枫丹白露位于巴黎南边60公里处。早在1137年，枫丹白露就建有城堡。它举世闻名我们认为主要有三大核心吸引物： 著名的宫廷建筑。12世纪初，法王大路易六世最初在林中建造了行宫，后经弗朗索瓦一世、亨利二世、亨利四世和路易十四、十五和十六的改建、续建和调整，原行宫成为壮观
15、的城堡式的枫丹白露宫，被称为“世纪之宫”。 这里有2万5千公顷的枫丹白露森林。包括阔叶林和针叶林以及冰川时代遗留下来的巨石阵。很有气势。 巴比松（BARBIZON）画家村。它是枫丹白露森林边上的一个小村。自1835年到19世纪末，法国先后有一批著名画家在小村定居并投身于大自然作画，从而形成了“巴比松画派”。其中有柯罗、罗梭和米勒等大师。,重要结论：、依托历史资源，发展现代旅游产业及产业链条； 、遵循先旅游后地产开发思路，以旅游带动地产发展； 、充分体现“吃、住、行、购”等旅游特性，满足游客需求； 、以体验式思路为开发整体思路，拉动消费增长； 、以活动的举办制造关注点，打造项目的市场热点，带动人
16、气；,第三回：本项目分析与发展定位,优 势： 、自然条件优越，临近河岸； 、地块由公路自然分割，便于分区规划； 、条形地块，便于商业街打造； 、地处发展规划中交通枢纽处，交通便利；,劣 势： 、项目总占地小，发展空间有限； 、中山古镇旅游开发不足； 、项目与古镇有距离感，联系不紧密；,机 会： 、政府重视景区配套设施的建设； 、古镇文化存在市场空白点； 、中山古镇近两年的知名度扩大；,威 胁： 、商业与住宅的如何结合； 、古镇旅游的市场冲击； 、古镇开发热，带来后期竞争对手；,中山古镇对本项目发展的启示、借势古镇，依托古镇发展旅游地产；、成为古镇的基础配套，并有一定升级；、承接古镇建筑特色，融入现代建筑的技术；、打造特色商业综合体，建设古镇文化基地；、分区规划，整体包装，统一管理；,
