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1、中牟县牟山宾馆项目 可行性研究工作汇报,第一篇 宏观市场情况,城市基本情况,中牟位于河南省中部，隶属省会郑州市。东接古都开封，西邻省会郑州，土地总面积1416.6平方公里，总人口68万人，辖11镇6乡。面对郑州东扩的势头，中牟正着力完善基础设施。以县城西区开发和郑州市区东扩为契机，瞄准城市居民居住、商务和物流需求，大力发展高中档住宅、商务和物流产业。,西距郑州市35公里,东距开封市70公里,郑州主要的卫星城镇，依托产业转移和自身规划，极具发展活力,城市基本情况,县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇，郑汴城市快速通道已通车，航海东路
2、即将动工，交通十分顺畅便捷。,中牟交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位置极其优越。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线,交通，大郑州30分钟生活圈,城市基本情况,中牟县水资源比较丰富，年平均可利用总量5.5亿立方米，全县年均降水量616毫米。县境内大小河流40余条，年均引黄水量3.01亿立方米。县域水资源利用保护情况良好，水质优良。全县林木覆盖率达19.55%。,滩涂资源丰富，且为典型的黄河自然湿地，生物多样性特征突出，生态功能和环境气候优良。,城市基本情况,中牟
3、大白蒜、“五洲绿源”牌西瓜、“牟红”牌黄河鲤鱼获省级名牌农产品称号。中牟大白蒜成为全国“三绿”工程蔬菜类十大畅销品牌之一，通过国家地理标志产品保护认证。编制并评审通过中牟大白蒜国家标准，填补了国内空白。成功举办两届西瓜节，促进了西瓜顺畅有序销售。建成5个农业科技服务区域中心站，农技服务更加直接有效。,农产品享有国内品牌知名度，农业经济基础雄厚,城市基本情况,雁鸣湖景区目前是郑州东部面积最大的水域和湿地，整个湖区由东湖、中湖、西湖三部分构成；郑州市静泊山庄有限公司坐落在4000亩雁鸣湖畔，北涉黄河古渡，南邻国家森林公园，与梦湖、姐妹湖隔河相望，庭园为典型的明清古典园林风格。,城市旅游资源丰富，拥
4、有郑州东部面积最大的水域和湿地，以雁鸣湖、静泊山庄为代表,城市基本情况,据 1984 年文物普查，全县古文化遗址百余处。主要有业王瘸岗的裴李岗文化遗址，后魏桐树岗的仰韶文化遗址，八岗老寨的龙山文化遗址。,境内著名古迹有冯庄古墓群，战国梁惠王墓、汉代萧何墓，宋代寿圣寺双塔、八岗贤王赵德芳墓等。驰名中外的官渡古战场。,历史文化悠久而灿烂，是华夏文明之最发源地之一,寿圣寺双塔位于黄店镇冉家村东约1公里处，为宋代建筑，距今约有800余年的历史。,宏观经济环境,中原经济区将填补中原洼地，带动中部崛起，成为国家经济发展的新的增长点,宏观经济环境,中牟将迎来前所未有的发展机会和不可估量的消费市场,大中原经济
5、区形成“一极两圈三层”架构，郑汴新区即“一极”，也是核心层，受益最大； 郑汴产业带的逐步到位，将大大加快郑汴一体化的步伐，加快本区域经济飞速增长； 郑汴产业带的逐步到位及城镇化的进一步推进，“郑汴新区将要发展成为具有1000万人口复合型城市”。,宏观经济环境,产业发展规划清晰，由第一产业逐渐向第二、第三产业转型，区域经济快速增长,由于郑汴一体化的快速发展，位居其中的中牟也得到了前所未有的发展契机，产业规划发展清晰，迅速从农业县向工业县转变，GDP连续保持较高增长率。而随着经济的快速发展，人均收入的提升，为中牟房地产市场的发展奠定了基础。在中牟县的经济布局中，城西的白沙镇、九龙镇、刘集镇被赋予产
6、业组团的功能：白沙镇对应郑汴路和郑州相连，以物流和建材加工为主；九龙镇对应航海东路与郑州经济技术开发区相连，以汽车及装备制造为主；刘集镇对应郑开大道和郑州 相连，中间规划有一个高校园区，着重发展高新技术产业和农副产品加工。,宏观经济环境,郑汴一体化、郑汴新区所带来的发展机遇，前景广阔,郑汴融城：根据“郑汴一体化”要求，郑州东进，开封西拓，两城将在中牟“握手”。截止到2007年，县城东区升级改造和县城西区开发建设稳步推进，县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人，城市道路43公里，人均绿地面积3平方米。 卫星城镇：在已审批通过的中牟县城（2001-2020）总体发展规划中，中牟县城的
7、定位是：郑州市近郊卫星城，以汽车工业、轻工业为主的生态园林城市；到2020年，建成区面积达到25.9平方公里，人口达到22万。 区域枢纽：在郑汴快速一体化的发展过程当中，中牟的区域枢纽地位日渐突出。城市框架被拉大，综合布局科学规划，政府大力推进小城镇建设，已经取得初步的成效。白沙镇、雁鸣湖乡被列为省级重点镇，白沙镇通过省级文明镇和市级绿色城镇验收。,综合分析结论： 政府大力支持； 城市居民购买力增强； 经济进入快速发展时期； 产业及城市发展规划清晰； 环境优美、舒适宜居的郑州后花园。 在“郑汴一体化”的整体环境下，中牟在取得城市发展和产业发展的情况下，房地产业的发展都正在步入一个快速发展的新阶
8、段。,第二篇 房地产市场分析,中牟房地产市场,新老城区两极分化，新区房地产发展迅速,中牟房地产市场由白沙市场，新城区市场和老城区三个市场共同组成，三个区域特点区分明显，投放量与价格也相差较较大，总体新城投放量较多. 市场上在售楼盘主要集中在新区：随着郑州东扩步伐的加快，中牟县大力发展新区，新区已初显规模，环境较好、交通便利，各项配套也在逐渐完善，目前新区是中牟房地产发展的重点区域，在售楼盘主要集中在商都大道两侧，且大部分规模较大 。,中牟房地产市场,市场投放量较大,目前中牟县城以及郑开大道沿线在售楼盘近40个，中牟区域内有近30多个项目。市场投放量急剧增加：受郑汴一体化的影响，近两年中牟房地产
9、得到了快速的发展，大牌开发公司相继进入中牟市场，郑汴一体化初始，中牟已拍出土地目前也到了最后的开发期限，今年新区将会大量集中投放市场，加上目前市场滞销产品较多，未来市场供应量将明显大增。,中牟房地产市场,中牟县老城区楼盘价格区间比较集中，新城区楼盘价格差距较大，与郑州价格差距逐渐缩小,中牟县老城区楼盘售价集中在45005000元/之间，没有拉开差距，新区楼盘价格在50006000元/之间，价格差距较大，受郑汴一体化建设力度加大的影响，新区个别楼盘突破7000元/，与郑州楼价差距逐渐缩小。,中牟房地产市场,受政策影响较大，投资客户锐减，各项目对客源争夺日趋白热化，郑州客户购房比例逐渐增加,以目前
10、中牟县的市场投放量，仅靠本地人是绝对无法消化的。但由于中牟的区位优势，使得大量郑州人加入中牟购房行列中，郑州客户大约占到60-70%的比例。但因前期主要以投资客户为主，受房贷新政策的影响，投资客逐渐减少，自用客逐渐增多。为吸引客户本地项目纷纷加大了吸客力度，不但在郑州市内建立接待中心，更搞起了各种各样的针对看房的营销活动。,中牟房地产市场,目前中牟房地产市场出现一边热的现象，中牟老城内基本没有规模化地产经营，所有稍具规模的地产产业建设均在中牟新城区出现，并且集中于新县委周边及郑汴大道两旁，呈带状分布。产品以多层为主，小高层。高层建筑抗性逐渐减弱，高层物业比重逐渐增加。,新区市场一边热，高层抗性
11、减弱,中牟房地产市场,70110的中小户型成为市场主流热销户型，小户型及140以上的大户型目前市场供应较小。,综合市场特征： 整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新城区价格整体较老城区高； 整体市场均价前期上涨迅速，后期上升空间压力较大，市场操作空间有限； 整个中牟新城区总体市场容量向郑州市区扩散、主要辐射郑东新区和郑州东南区的专业市场； 客群目标趋同，需要进一步细分，挖掘细分市场，否则难逃“一锅里抢肉”的非理性竞争； 高性价比产品、产品创新项目受市场追捧； 首次置业者、改善型客户比重增加； 未来市场供应量巨大，竞争更加激烈。,商业业态规划混乱，无明显功能分区,解放路、建设路主干道两侧都是两
12、层小楼的单层商铺，没有清晰的特色商业分布，主要是百货、日用品，人口少，经济发展落后；解放路到自由路路段商铺主要以生活配套店铺为主，多为服装，烟酒等小店；官渡路从东往西，自由路再往西商铺主要以家居厨房配件为主。,中牟商业市场,解放路与青年路交叉口分布有恒大百货、全友家私、4层的黄河购物广场、博大电器，青年路上的中牟商场、万峰商场以及沿街品牌专卖店共同主成了中牟的商业中心（东起解放路西到中心市场，主要分布的有日用百货、购物中心、品牌专卖店、商场、市场、超市、小商品市场）。,解放路、青年路形成中牟商业中心,中牟商业市场,商业租金地段不同，差距较大,解放路北的水果批发市场临街的商铺20的一个月租金60
13、0元，市场内部5-8元/；官渡购物中心位于解放路与官渡路交叉口，每20的铺面一年租金2000-2400元，转让费2万-4万；解放路、青年路、官渡大街两侧的临街门面房租金在48万/年；解放路到自由路路段商铺，30左右房子一年租金在3万到4万；官渡路从东往西，自由路再往西商铺，30左右的房子租金1万到2万。,中牟商业市场,受解放路升级改造的影响，解放路附近未拆迁商铺价格及租金大幅上涨。官渡大街商铺一度被炒高到8万/年，铺位紧张；青年路靠近解放路商铺售价达到8000元/10000元/。,中牟商业市场,综合市场特征： 商业多集中在老城区，新城区无集中型商业； 商业业态混论，无明显功能分区； 商业市场潜
14、力巨大，商户购买力及租金承受力较强； 解放路升级改造对中牟县商业格局影响较大。,第三篇 项目本体条件分析,地理位置：牟山宾馆位于中牟县新老城交汇区,处于中牟县政府行政腹地，广惠街 与牟山路交汇处，行政隶属商都大街街道办事处管辖。,本案,地块四至：东至广惠街，南至商都大街，西邻牟州街，北至牟山路。,区位条件：新老城区交汇，中牟县行政区外延，高档生活区，具有一定的商业基 础，是一个具有商贸、居住、行政功能的，充满生机活力的新型城区，具 有综合发展的有利条件和优势。郑汴产业带的规划建设，中牟县的城市地位发生了质的飞跃，郑汴一体 化远景规划，中牟占据半壁江山，未来的经济格局和城市功能与大郑州融为 一体
15、。在郑汴一体化组团规划中，本区域处于高品质居住区、休闲商务区、 生态旅游区几大核心区域外延，与中牟县的行政区中心、老城区商业中心衔 接，形成典型的新城市发展下的复合区域中心，该区域的配套、城市功能既 服务于中牟县城，又服务于整个郑汴产业带，辐射能力强，可塑空间大。,绿博园、方特欢乐世界两大景区的建设开放，广惠街生态 廊道的规划建设，周边各高档社区的建成，进一步促进了 该区域的城市新中心地位，本项目的宏观区位条件均具有 较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较多，商 业稀缺性凸现，土地价值越来越高。,区位条件：,区域环境：,1、配套设施近距离内大型商业配套匮乏，周边多为便利性商业网点和规划中
16、的市政 园林、广场和房地产开发项目，6公里范围内自然、人文、休闲配套丰富。 距离中牟县政府，步行约5分钟； 距离烈士陵园5公里，乘坐出租车约1015分钟； 距离绿博园6公里，乘坐出租车约15分钟； 距离潘安故里游乐园5.5公里，乘坐出租车约15分钟； 距离第三人民医院5公里，乘坐出租车约1015分钟； 方特欢乐世界、清源河生态公园、中牟县博物馆、中牟县文化广场相距不远。,2、交通状况 距离中牟汽车站5.8公里，乘坐出租车约1015分钟； 距离中牟站7.5公里，乘坐出租车约15分钟； 距离郑州火车站31公里，乘坐出租车约45分钟； 距离郑州新郑机场43公里，乘坐出租车约55分钟。,区域环境：,3、自然环境 人口密度小，车流、人流量少； 广惠街未来规划为生态廊道； 北临正在修建中的清源河生态公园； 周边无污染源，空气质量优良。,区域环境：,4、人文环境地块相距绿博园、四方特欢乐世界仅6公里，具有一定的休 闲氛围；中牟县政府、税务局、财政局等行政机关环绕四周，有行政 后花园之称；地块现为牟山宾馆，中牟县财政局下属单位，作为中牟县县 政府会议、接待定点单位，企业会议、新产品发布会等各项商务 活动也习惯性再此举办，具有一定的认知度。,
