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1、中国主要城市地价分析,分析上海市基准地价,定义 基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。 简介 地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最
2、高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定,表现形式基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。 主要作用 基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。制订原则 中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域
3、，根据市场交易资料来测算。用得最多的还是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。 图为拟调整的三江片土地房屋级别基准地价图,遵循原则 基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地
4、价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。 表现形式 常见的基准地价表现形式有：级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。吉林省城镇土地分等与基准地价平衡信息系统 区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。,主要作用基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。基准地价 城市基准地价是由政府土地管理的
5、有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。4、为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别
6、和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。,上海市基准地价,一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西： 黄浦江岸线苏州河南岸四川中路延安东路黄浦江岸线 南京西路成都北路淮海中路西藏南路西藏中路南京西路 南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东： 黄浦江岸线东昌路银城中路浦东南路黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成
7、的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸石门二路新闸路泰兴路北京西路乌鲁木齐北路乌鲁木齐中路复兴西路复兴中路重庆南路自忠路西藏南路寿宁路人民路河南南路方浜中路中华路复兴东路中山南路王家码头街黄浦江岸线 苏州河北岸吴淞路天潼路长治路大名路溧阳路黄浦江岸线 广元路广元西路宜山北路宜山路南丹路南丹东路宛平南路宛平路广元路 浦东： 黄浦江岸线张杨路世纪大道浦东南路银城中路东昌路黄浦江岸线,三级区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线公平路东大名路商丘路东汉阳路溧阳路周家嘴路九龙路武进路河南北路天目东路天目中路共和新路交通路恒丰路长安路天目西路长寿路长宁路
8、江苏路华山路广元路宛平路?D嘉浜路徐家汇路陆家浜路黄浦江岸线 仙霞路古北路延安西路仙霞路 四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线民生路浦东大道源深路杨高中路世纪大道浦电路东方路浦建路塘桥新路黄浦江岸线 四级区域： 由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西： 黄浦江岸线怀德路杨树浦路大连路大连西路密云路中山北二路伊敏河路运光路邯郸路中山北一路西宝兴路北宝兴路延长路延长中路延长西路志丹路光新路华池路岚皋路真如港中宁路武宁路杨柳青路枣阳路金沙江路大渡河路冕宁路苏州河南岸古北路天山支路天山路威宁路北虹路虹古路水城路虹桥路虹许路古羊路姚虹西路虹桥路中山西路宜山路桂林路
9、钦州南路钦州路龙华港黄浦江岸线 国定路政通路淞沪路虬江国和路翔殷路黄兴路国定路 浦东： 黄浦江岸线上南路浦东南路龙阳路罗山路黄浦江岸线 十一级区域：滩涂,五级区域： 由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线宁国路长阳路隆昌路营口路中原路长海路恒仁路政立路国权北路三门路逸仙路场中路共和新路汶水路真北路北虹路哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路虹桥路程家桥路合川路吴中路莲花路上中西路上中路龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线 浦东：黄浦江岸线川杨河杨高南路博文路川北公路张江路金桥路黄浦江岸线 六级区域： 由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域： 外
10、环线以内 浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分 浦东： 黄浦江岸线东高路杨高北路巨峰路申江路申江路南段（规划）张江路华夏中路华夏西路杨高南路环南一大道黄浦江岸线 外环线以外 （宝山区）长江沿岸黄浦江北泗塘马路河铁路练祁河老蕴川路长江沿岸 （莘庄地区）沪杭高速公路莘奉路春申塘南新铁路环线沪杭高速公路,七级区域： 外环线以内： 浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。 浦西：（宝山区）共和新路-保德路-三泉路-场中路-少年村路-沪太支路南大路-祁连山路-沪嘉高速公路-外环线 外环线以外： （浦东外高桥地区）长江沿岸黄浦江外环线五洲大道长江沿岸 （浦东三林）外环以南、浦东新区
11、边界以北部分 （宝山区）外环线北泗塘马路河铁路练祁河蕴川路外环线 蕴藻浜西端吴淞江（苏州河）原纪王镇西界徐泾镇西界九亭镇西界新桥镇西界新桥镇南界茜浦泾女儿泾黄浦江外环线莘奉路春申塘南新铁路环线沪杭高速公路外环线向北宝山区西界蕴藻浜 嘉定镇、安亭镇、罗店镇、青浦镇、松江镇、浦东川沙镇、康桥镇、周浦镇、奉贤南桥镇 八级区域： （浦东孙桥）外环线-河浜-军民路-河浜-外环线 浦东外环线五州大道东海沿岸浦东国际机场边界周祝公路沪南公路杭塘路奉贤区北界黄浦江浦东新区南界外环线 （宝山、嘉定）外环线蕴川路月罗公路宝山区西界娄塘河嘉定区西界吴淞江（苏州河）蕴藻浜宝山区西界外环线 （青浦）吴淞江原纪王镇西界徐
12、泾镇西界九亭镇西界新桥镇西界新桥镇南界茜浦泾女儿泾黄浦江向西松江区西界华田泾西大盈港青浦区北界吴淞江 （奉贤区）黄浦江岸线沪杭公路大叶公路沪杭公路（规划）沪杭公路大亭公路莘奉金高速公路黄浦江 金山石化地区、朱泾镇、朱家角镇、惠南镇,九级区域： 宝山区（不含长兴岛、横沙岛）八级以外区域； 嘉定区、青浦区、松江区、金山区、奉贤区、南汇区八级以外的区域； 十级区域： 崇明岛、长兴岛、横沙岛,上海市基准地价表 （基准日2003年6月30日）,上海基准地价级别图,影响地价的因素,1储蓄和投资水平 2 财政收支与金融状况 3居民收入和消费水平 4物价变动 5利率水平 6区域因素 （繁华程度，交通条件 。 7个别因素 （面积，宽度、,利率水平,谢 谢 观 赏工管1002 21 杨俊杰,
