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1、1,国贸品牌形象及功能定位报告,2,给我一个支点，我能把地球撬起来！,3,“撬动”，物理学上的力学概念，其关键原理在于“支点”，支点的位置、规模和质量，决定着撬动的实际效能。在深圳地产投资市场，是否也有这样生动的现实写照？如何实现小投入大产出？如何通过小投资赢得大回报？如何用有限投入收获都市财富？深谙“撬动”这一物理学原理，也许就能寻找到“投资杠杆论”中所蕴藏的捷径和方法。实际上，深圳25年所积攒的“创富场”，为深圳投资市场创造了许许多多的“投资支点”。要寻找到这样的支点并不困难，只是需要我们拥有敏锐而进取的眼光。,4,国贸正如一个支点，它地处深圳金三角优越位置，与金光华、万象城构成三角鼎立之
2、势，它的天资禀赋，它的后续功力，正在城市土地供给日渐式微、口岸核心价值不断放大的背景中“凸显”。,5,一、项目分析,6,国贸人民南地标 深圳地标,7,国贸-深圳速度：深圳国贸大厦（国际贸易中心大厦），以三天一层楼的速度建成，这在当时是绝无仅有，创造了建筑史上的新记录。在老深圳人的心中，深圳国贸的地位绝对不逊于后来的地王大厦，国贸大厦曾经是全中国第一高楼，缔造过“三天一层楼”的神话，对于老深圳人来说，国贸大厦是深圳的标志、深圳的骄傲。 国贸是全国首家免税商场，销售当时国内难得一见的进口商品。国贸见证了深圳辉煌，坐拥着深圳最经典的人民南商圈。,8,自1992年以来，曾接待过共400多名中外国家首脑
3、及政要，这一历史和政治资本在全国都是独一无二的。,9,1997年后，国贸的“深圳速度”转入平稳发展期，这是每个企业发展的必然轨迹，市场上后起之秀太多，但是国贸的优势是无法复制的。,10,“不到国贸等于没来过深圳”，这是上世纪90年代初流行的一句话。紧临罗湖口岸的人民南片区曾是深圳开发最早、开发程度最高的商业片区。近年来因种种原因，其商业环境已无法适应形势发展的需要。,11,二、市场分析,12,13,人民南商圈，一直以深圳最高档的商业圈自居。人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南 路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。,14,人民南商圈作为深圳最早开发的商贸旺地，商
4、业基础坚实，配套设施完善，是地域最集中、品牌效益最显著的国际商贸窗口。人民南商圈既存在口岸优势，又有特定聚集优势。改革初期，国贸以及人民南周边商厦如南国、发展中心、国商和深房大厦等代表了深圳速度，曾经为深圳经济的发展创造了明显的效益，也带动了罗湖口岸商业的繁荣，整个人民南商业片区可谓是罗湖的骄傲，更是深圳经济发展象征的标志。,15,然而今天，人民南光辉已逝,16,何种因素导致人民南商圈昔日辉煌不再？,17,造成人民南商圈兴衰变迁的主要五大原因：,随着城市中心西移，带来购买力分散，人民南商圈不再是惟一选择。,人民南商圈起步早，规划受限，造成目前商业区条块分割。,商场经营同质化问题导致区域吸引力下
5、降。,道路系统的组织欠科学，导致人流进出困难。,地铁和道路改造持续的时间太长，导致商场客户流失。,18,到2006年，深圳中心区将有50万平方米的商业物业。这些商业都是空降型的大型商业中心，中心区的商业格局是由政府完善的规划实现的，并没有经过传统零售和百货业的积累发展阶段。这既是中心区商业的独特发展优势，同时也是中心区商业目前发展的劣势之所在。中心区与东门、华强北、人民南、深南中这几个商圈同在地铁一号线的沿线，地铁的通车给沿线商圈带来巨大的人流和旺盛的商机，但同时对沿线物业也带来一定的利空影响，地铁将使巨大的人流分散到各个商圈。,19,尽管曾经见证深圳商业崛起的人民南商圈，由于种种原因似乎被人
6、们忽略，但在未来三年，这里将新增25万平方米商业面积，人民南将由此重新焕发活力。,20,国际上著名的城市，都不可或缺的拥有著名的商业街区，如东京的“银座”、纽约的“第五大街”、香港的“铜锣湾”等，所以，深圳政府决定将人民南打造成深圳最具备代表性、标志性，具备国际一流水准的商业街区，提出了“人民南改造方案” 。,21,作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出台总投资额达3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。,22,目前，人民南正在进行改造
7、，包括：改造罗湖口岸市政工程；改变现有的交通模式；加强片区的环境美化；运用高科技手段加强商业片区的管理；商业业种调整和业态创新等。改造后的人民南将成为吸引中高收入消费阶层和国内及境外商务游客为主、繁华高档的中央商务区。,23,罗湖区副区长戴飞欧在出席深圳市政协会议期间表示，目前罗湖区政府在改善人民南商圈硬件设施的同时，同时也在致力于软环境的改善。作为区一级政府来说，在改善软环境上，主要是加强对商家与消费者的服务，努力完善各种公共服务设施，加强社会综合治理力度。在城市管理方面，该区建立长效管理机制，采取改善商圈环境。,24,20年前曾经热闹繁华的人民南，记载着无数深圳人奋斗打拼历程，如今正酝酿着
8、第二次复兴，将以全新的姿态向世人展示风姿。,25,三、项目定位,26,“人与人不同，花有百样红”。商业物业也需要根据其所处的地理位置、经营范围、服务的客户类型和数量等诸多因素进行不同的定位。项目的品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性，进行合理的市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己的目标市场。 任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。,27,第一定律：以有限资源撬动口岸最“奢侈”资产； 第二定律：都市生活品质将因此多元而奢侈 ； 第三定律：创造投资市
9、场的高效率和实效性 。,项目定位三大定律：,28,25年来，深圳创造了多少财富，已经难以估算。但近几年上千亿的GDP总产值，让深圳阔步迈向全中国第二大最具竞争力城市。之所以给予深圳如此高的地位和评价，无外乎缘于深圳25年来所创造的“财富场”。 国贸所处地块，无论从哪个角度看上去，都拥有堪称这座城市最成熟的投资环境。它强大的财富背景，是因其25年深圳发展所积攒的财富场所决定的，它周边近千亿产值的资本链，在深圳所有城市板块中，独树一帜。而在深圳不断迈向国际化的号角声中，它的“财富场”正不断膨胀，新一轮的投资热潮也许将从这个城市口岸核心区域开始。,第一定律：以有限资源撬动口岸最“奢侈”资产 国贸是都
10、市口岸地产的一大投资支点,29,口岸经济的再度哗起是基于其1000个亿的经济指数而言的。1000个亿所组成的财富链，其计算方式是：以彭年酒店为首的国际酒店服务链，以国贸和东门商圈为首形成的商业链，以罗湖口岸和文锦渡口岸为依据的口岸经济链。诸多价值链的形成，使这个财富场的价值得到最全面完整的诠释。生活在1000个亿所组成的财富氛围中，不仅能够时刻感受到1000个亿所创造的财富脉动，而且能够在这一脉动中，积累自己的财富，丰富自己的生活。投资国贸，实质上就是在这1000亿产值链中找到了一个支点，一个投资的支点 。,30,选择城市生活，终极的目的和意义无疑是对繁华的向往和城市文明的皈依。国贸的新生，为
11、全面实现最都市化生活，创造了天地、人、城市完美和谐的生活空间和现实蓝本。 不仅如此，因为在口岸经济的城市价值体系下，生活将变得更为城市、更为国际、更为多元、更为便捷。有专家指出，生活品质的高度诉求必然是与生活环境的繁华程度成正比的。 国贸所位处的路段，我们更看到了都市的成熟和青春魅力。繁华在这里聚集，时尚在这儿演绎，酒吧食肆、娱乐休闲场所、购物中心等等，多汇于此。这里有深圳最高级别的酒店和商务环境，这里有深圳各类生活模式的最新样板，这里是深圳夜生活最“HAPPY”的去处，这里有深港两地人流交汇的霓裳艳影。这里是繁华的街市，也是深圳的高尚城市生活圈。 因此，当我们消费在国贸，我们就是消费在都市最
12、繁华的地方。我们可以拒绝烦躁，但我们不能拒绝繁华，我们可以自由，但我们不能没有乐趣。在国贸的时空里，生活会因此而时尚。,第二定律：都市生活品质将因此多元而奢侈国贸为多元化与霓裳艳影的奢侈生活创造空间,31,如果从消费层面来看，据不完全统计，在东门南1000米范围内，选择在这里工作的年龄在2035岁阶段的白领阶层人数不少于10万，市场决定消费，10万如此庞大的消费市场，意味着国贸所能积聚的消费指数，同时也决定了国贸所拥有的投资指数。,第三定律：创造投资市场的高效率和实效性 国贸为庞大消息市场创造空间,32,项目定位分布图,B区:餐饮,C区:日韩时尚服饰批发,A区:百货,B区:餐饮/娱乐,C区:日
13、韩时尚服饰批发,33,A区:百货,34,深圳百货发展趋势 未来几年，深圳百货业将继续发展，并将呈现出以下几种趋势：,1、 以加强布点与经营调整为主流，在深圳本土做足做深做透。深圳百货业公司将继续扩大在深圳竞争的力度，一方面加强布点，一方面注重调整经营提升竞争力。 2、 异地拓展速度加快，深圳百货已经在主力商圈形成一定规模，本地发展空间已经有限，积极向全国主要中心城市乃至与二三线城市扩张是深圳百货业继续发展的一个方向。 3、 通过重组、并购或是联盟，新一轮洗牌之后，深圳百货将出现几个大型商业航母，主业突出、竞争力强、科工贸一体化的大型商贸流通企业集团在几大主力商圈成犄角之势，并带动深圳及周边地区
14、新商圈的形成与发展，在全国范围内具备一定影响。 4、 多种业态继续完善与发展，业态之间所占有的市场份额逐渐稳定，消费者已经形成了很明显的消费倾向，百货业在经营结构、购物环境、服务等方面做了适应性改造，以其优雅的购物环境，富有特色的商品，全方位的服务，综合性的娱乐设施，营造了融购物与休闲、娱乐为一体的和谐氛围。 5、 大型购物中心逐渐成为主角，2003年开始，深圳的购物中心建设就已经开始发力，至目前已经逐步形成规模，大型购物中心各自占据比较优越的地理位置，倡导各种理念，都将推动深圳零售业更加有序地发展。,35,DEPARTMENT STORE 主题百货,主題百货旗舰基地,36,37,百货：JUS
15、CO、 优越美莎、新世界、太平洋、Robinson(菲律宾)、SM(菲律宾)、麦凯乐、Matahari、三越、City Super、TASTE 、八佰伴、AldiHofer、Tesco、Alde、 Monoprix、玛莎、海雅。,38,B区:餐饮,39,餐饮业势头炽热,餐饮业是显示一个城市发展与人民消费水平的最佳寒暑表。中国近年的经济持续上扬，大城市的快速发展，人民消费的意识及需求大幅上涨。小资、中产、优皮族对于生活享受的追求与国际化生活的体验，直接增加了市场对优质品味生活的需求。从1994年起，中国餐饮业的营业额逐年增长，累积升幅高达700%。外国餐饮联营机构数目占全国首100强百分之五，2
16、004年整体收入达158.4亿元，占首100强整体消费三分之一。庞大的消费需求吸引全球各大餐饮联所关注，各大特许经营店来中国开拓市场。以餐饮业为主题的商业圈屡见成功，商业神话比比皆是。,40,世界特式美食汇萃,ASIAN 东南亚美食 CHINESE 中式餐厅 EUROPEAN & AMERICAN 欧美西餐厅,41,42,43,44,45,46,C 区:日韩时尚服饰批发城,47,随着中国服装产业的飞速发展，推动了服装批发市场的发展。目前，服装批发市场已经成为服装企业营销通路组合中的重要组成部分，很多服装企业通过服装批发市场，获得了良好的销售业绩。服装批发市场有着服装精品店、百货商场无法比拟的优
17、势。摊位的租赁或购买，现金交易有利于企业获得快速的现金和货物流，降低了服装企业的营销成本。服装批发市场多集中在服装产业集群区，随着服装市场的不断发展，目前全国各地都已建成了具有一定规模的服装批发市场。随着批发市场的增多，竞争越来越激烈。,48,第一、服装批发市场将根据地域的不同，呈现多元化、层级化发展。 第二、服装批发市场将与网络有效的结合，延伸市场效应。在现实与虚拟的市场里，提升盈利空间。 第三、服装批发市场将从以价格为主导的批发经营，向零售超市综合批发业态转型。 第四、服装批发市场将通过区域联盟创建全新的竞争优势，为商户提供更多的商机。 第五、服装批发市场未来将集中于为商户提供更复合的解决方案，帮助商户降低运营成本，提升盈利能力。,
