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1、(海量营销管理培训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！1目 录一、前言二、域竞争对手分析三、目优劣势分析四、身素质五、议售价我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！款方式六、区内部环境建议七、用“互联网”业管理公司建议我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！3八、销期销售建议九、张广告为辅十、立项目专案组十一、结语十二、附件附件一：平面间隔修改建议（图）附件二：豪华装修材料及设备附件三：创意装修材料及设备附件四：东银广场独家销售代理合同我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！4一、前言日前，经与贵司的初步接触， 了解到一些有关本
2、项目的基本现状。敝司根据贵司提供的部分资料，结合敝司多年专业的房地产策划代理经验，撰写成此份初步策划建议书，以期为贵项目之顺利发展提供有效建议。同时，敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系，并为贵司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础，最终以贵项目达到最理想的销售为目标。我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！5二、 州 市 商 品 住 宅 供 求 关 系 分 析 1997 年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比 97年增长 43，是近年罕见的增幅。到 19
3、99 年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99 年比 98 年同期减小 而 2000 年比99 年减少 2001 年原八区批准预售量比 2000 年更是大幅减少 其主要原因是从 1999 年初起广州市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。图 1：各年批准预售量与登记成交量比较单 位 ： 万 平 方 米0100200300400500600700800批 准 预 售 量 42 337 651登 记 成 交 量 95 475 7141995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年八 区 2001年十 区我们与众不同，因为我们更重视做好每
4、一件小事 ！6资料来源：广州市房地产信息中心在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策，集团购房大幅减少的影响，1998 年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下降的趋势，今年原八区的住宅成交比上年下降 4%。可以说，广州市新增的住宅成交主要来自番禺。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势，在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。 州 市 住 宅 市 场 价 格 走 势由于受供求关系的影响，广州市住宅物业的登记成交均价，自1996 年以来，基本呈逐年降低趋势，其中高层住宅物业的成交均价下降趋势最为明显，从 1996 年的 7,372 元/平方米降
5、到 2001 年的 5,168元/平方米，降幅达 这主要是受到售价稍低的小高层住宅供应量上升及市区高层售价下降的影响。而多层住宅物业的成交均价相对较为平稳，基本保持在 4000 元/平方米的幅度。而到 2001 年，原八区多层住宅因供应量少的缘故，价格开始逐步上升，比上年上升 另外，今年首次把番禺、花都数据纳入统计范围，而此两区的住宅价格与原八区的价格有较大差距，相应的把成交均价大幅拉低。我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！7图 2：广州市历年住宅成交均价对比 单位：元/平方米010002000300040005000600070008000高 层 住 宅 7372 7078 587
6、7 5525 5290 5168 4839多 层 住 宅 4202 4476 4200 3800 3718 4032 33401996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年八 区 2001年十 区资料来源： 珠 商 品 住 宅 供 求 关 系 分 析随着广州城市总体规划“北优、南拓、东进、西联”政策的确立，目前海珠区内连成的跨江桥梁已增至 12 座，内环路的开通、地铁二号线的动工以及三号线的立项，令区内的交通状况得到较大的改善，为区内房地产的蓬勃发展创造良好的商机。住宅推售数量和成交面积一直位于各区前列。2001 年全区批准预售面积、成交面积分别为 平方米，均仅次于番禺
7、居市属十区的第二位。批准预售面积比上年微降 成交面积则上升 海珠区住宅市场供需两旺。我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！珠商品住宅价格走势分析海珠区 2001 年的高层住宅成交均价为 4934 元/平方米，比上年下降 多层住宅成交均价 3848 元/平方米，比上年上升 从2001 年每月成交均价走势看，海珠区高层总体价格呈下降趋势，并主要在 4500；多层住宅价格起伏亦比较大，但基本围绕在 3800 元/平方米的附近上落。2001年 海 珠 区 住 宅 供 求 情 况05101520251 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月 份万 平 方 米批 出 面 积 成 交 面
8、 积2001年 海 珠 区 住 宅 成 交 均 价 情 况3000350040004500500055001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月 份元 /平 方 米高 层 多 层我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！珠区楼盘推售情况分析近 10 个月以来，海珠区每月推售楼盘数基本均在 35 个以上， “十一”期间更高达 60 个同时大做广告推售。每月仅广日、羊晚两报广告投放量就在 1400 万至 2500 万元，与天河并驾齐驱，成为广州楼市竞争最激烈的区域。注：以上资料以广州日报和羊城晚报珠区楼市热点板块分析：业大道江燕路宝岗大道一带。该区域一直以来是海珠区楼市的供应大
9、户，随着原有工厂的陆续迁出，后续供应量仍然很大，如光大花园、富力万宝地块等。热点楼盘有南景园、宏宇广场、南北广场、保利花园、光大花园、金碧花园等，价廉物美，大受买家欢迎。海 珠 区 每 月 楼 市 走 势 图1798 1571 147924331506 1943 1955 17695771420 554723434859353644500500100015002000250005/0106/0107/01 08/0109/0110/0111/01 12/0101/0202/02广 告 费 用 :万 元020406080推 盘 数广 告 费 用 推 盘 数我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小
10、事 ！村、赤岗一带。琶州会展中心的建设、滨江东路的开通、地铁三号线规划以及海珠区府将搬迁至此等一系列利好消息把该区域的房地产送上了快车道，合 生 的 3 大 楼 盘 愉 景 南 苑 、 逸 景 翠 园 和 珠 江 帝 景 相 继推 出 市 场 ， 叠 彩 园 、 琴 海 居 、 丽 水 庭 园 、 翠 园 、 和 平 家 园 等 亦 加入 战 团 。 该 区 域 拥 有 大 片 的 可 开 发用地，将是海珠区未来楼市竞争的重点。表：海珠区每月广告投放量排行前五位楼盘情况时间 第一位 第二位 第三位 第四位 第五位05/01 中海名都 140 万 海印南苑 105 万 玫瑰园 68 万 豪丰园
11、63 万 嘉仕花园 60 万06/01 中海名都 197 万 南景园165 万 千禧花园 148 万 叠彩园 122 万 光大花园 115 万07/01 琴海居154 万 南景园148 万 愉景南苑 133 万 嘉仕花园 99 万 叠彩园 97 万08/01 逸景翠园 302 万 南北广场 138 万 嘉仕花园 129 万 保利花园 95 万 南景园 76 万09/01 珠江帝景 225 万 中海名都 188 万 嘉仕花园 176 万 南北广场 137 万 南景园 125万10/01 珠江帝景 218 万 南景园117 万 丽水庭园 102 万 宏宇广场 95 万 保利花园 87 万11/01
12、 南景园196 万 南北广场 147 万 中海名都 126 万 逸景翠园 123 万 翠园101 万12/01 宏宇广场 160 万 顺意花园 151 万 蓝色快线 121 万 叠彩园 92 万 南北广场 83 万01/02 海岸俊园 217 万 蓝色快线 152 万 光大花园 129 万 叠彩园116 万 南景园 93 万02/02 光大花园 81 万 保利花园 63 万 海岸俊园 54 万 富景花园 45 万 南景园 44 万我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！域竞争对手分析 针对贵项目的区位、规模等多个因素，现选取兰亭颖园、万丰花园、益丰花园、万寿雅苑、海印南苑、翡翠华轩、利和
13、阁、富力千禧花园作为可比性楼盘进行分析。 域 竞 争 对 手 价 格 水 平由分析可见，该区域楼盘的均价多集中在 44005300 元/平方米之间，兰亭颖园最后一期单位售价升至近 6000 元/平方米，主要是其园林绿化做得最出色，前期销售大受欢迎，价格相应作了大幅提升。楼盘名称 益丰花园 兰亭颖园 万丰花园 万寿雅苑海印南苑翡翠华轩 利和阁富力千禧花园楼盘地址江南大道中 99 号前进路口前进路 54号 万寿路 40 号 海联路 海联路 海联路 东晓路实价 4751 5750 4844 4700 5167 5271 5650 4622装修标准 豪华 豪华 高级 普通 毛坯 毛坯 豪华 域 竞 争 对 手 户 型 面 积 分 布根据调查统计结果显示，该区域竞争楼盘在售户型主要以二房和三房单位主，占比例在 90%以上，另有部分四房以上大单位、复式及一房一厅。其中二房一厅面积范围集中在 60方米，二房二厅面积集中在 70 80方米，三房二厅则集中在 90方米。我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事 ！12楼盘 利和阁 益丰花园 兰亭颖园 万丰花园 万寿雅苑 海印南苑 翡翠华轩 富力千禧花园户型 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积
