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1、培训讲师：陈德树,如何提高商铺利益最大化,目录,一、商铺分割三大原则 二、商铺分割存在问题 三、商铺分割建议 四、购物中心业态组合,一、商铺分割三大原则,主题的原则 例如：如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4:1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4:1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺
2、的分割必须结合功能主题来进行。,人性化的原则 例如：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而
3、整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。,科学利用的原则 例如：楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。,二、商铺分割存在问题,商铺分割 进深与开间之比大于4：1 辅助功能区 三多：楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多 通道分割 五多：过道、楼梯、回廊 、拐角、分叉,三、商铺分割建议,降低公摊提高使用率有效方法、包括：缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、利用电动扶梯下部的空间等等 、大型商家进驻经营如：超市、百货、大型酒楼等等,四、购物中
4、心业态组合（七步法）,商圈研究消费能力和业态竞争状况，核心商圈的消费研究如：不同的区域、不同的体量、不同的目标市场定位及不同的市场细分，会决定购物中心业态的不同组合及组合的不同比例。 业态分类1、不同零售店铺结构特点与经营形式不同如：服务商圈范围、目标市场、经营商品的品类、商品组合的宽度与深度、对物业硬件的要求、对人流的带动作用、经营盈利水平、租金支撑能力、服务方式都各不相同。,租户权重1、不同业种收益能力与租金承受能力不同如：租金承受能力从高到低的业态：珠宝首饰、化妆品、女子时装、体育用品、书店、男子时装、电器、餐饮、家具、百货等等 业态配比购物占比：57%-65%；餐饮占比：25%-20%；娱乐占比：10%-15；配套占比：3%-5%,分区布局处理好各业种相辅相成关系，客流共享，经营商品相容互补，合理的业态组合商铺资源整合可以带动人流循环与店之间的交流 租约与期限1、保持业态调整的主动2、极具品牌号召力、能够以点带面、拉动周边店铺营业额的旗舰店，可给予中期租赁合约3、利润增长点、具有动态性、可调性和灵活性的专卖店，采取短期的租赁合约,品牌建设1、力精在于引进品牌商家2、不同的阶段采取不同的品牌推广策略,12,THANK YOU,
