城建地产保障房研究ys

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1、城建地产保障性住房研究报告,（初稿）2011-5-18,北京城建房地产开发有限公司 北京三磊建筑设计有限公司,第一部分 保障房政策全方位解析,第二部分 保障房设计规范全面解读,研究报告大纲,第三部分 保障性住房设计应用模板,第一部分 保障房政策全方位解析,相关政策解析,政策性住房的由来 北京作为人均收入与房价水平最不平衡的城市之一，北京市政府在近年相继加大了居民住房保障力度，计划20092011年投入9000亿入保障性住房建设，增加低价房源，加大房屋市场上保障住房所占比重，在客观上抑制房价上扬。并相继出台有关保障住房建设管理的条文： 2007国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发

2、24号文） 2007.07北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006-2010） 2008.09北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则 2010.05北京市公共租赁住房建设技术导则,相关政策解析,政策性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的为本市中低收入住房困难家庭提供的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成,相关政策解析,廉租住房,公共租赁住房,经济适用住房,政策性住房从属关系,相关政策解析,政策性住房分类差别,第二部分 保障房设计规范全面解读,设计规范汇总,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）中共北京市委北京市人民

3、政府关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的实施意见（京发200722号）建设部住宅产业化中心主编，保障性住房建设标准（审批中） 城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版） 住宅设计规范GB500961999（2003年版） 住宅建筑规范GB503682005 民用建筑设计通则GB503522005 经济适用住宅设计标准DBJ 01-618-2004 北京市居住区公共服务设施规划设计指标 北京市城市建设节约用地标准（试行） 经济适用房管理办法（建住房2007258号） 北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则 北京市公租房建设技术导则 其他北京市政策指

4、标文件,规范要点总结,政策性住房公共服务设施应按北京市居住公共服务设施规划设计指标、北京市城市建设节约用地标准进行建设，配套公建节能设计应符合公共建筑节能设计标准要求。,停车指标,绿地率指标要求：建设项目绿地率应达到30%，绿化景观应做到集中与分散结合，立体与平面结合，观赏与功能结合。,规范要点总结,麻雀虽小，五脏俱全,户型设计要点,户型面积规定,表格参照 北京市保障性住房规划与建筑设计导则 （征求意见稿） 北京市规划委员会2009.01； 北京市公共租赁住房建设技术导则 （征求意见稿） 北京市住房和城乡建设委员会2010.05关于限价商品房的户型指标，目前并无明确条文规定，但套型面积严格控制

5、在90以下，表格内容参照北京市保障性住房规划建筑设计指导性图集,规范要点总结,麻雀虽小，五脏俱全,户型设计要点,各类型政策性用房功能房间面积指标,表格参照 北京市保障性住房规划与建筑设计导则 （征求意见稿） 北京市规划委员会2009.01； 北京市公共租赁住房建设技术导则 （征求意见稿） 北京市住房和城乡建设委员会2010.05关于限价商品房套型功能房间指标，目前并无明确条文规定，表格中按住宅设计规范填写,第三部分 保障性住房设计应用模板,只有解决好甲方、政府、居民的各方诉求，才能真正实现保障性住房为“康乐安居之所”的目标。 因此我们将这三方面的诉求整合，并以此为切入点，进行保障房模板设计。,

6、保障房各方诉求分析,居户对保障房舒适度的关注点,规划设计,户型产品设计,配套设施设计,根据各方诉求关注点，结合国内外案例，和对保障房现状舒适度的调研成果，从规划设计、户型产品，立面风格及部品，配套设施等方面搭建保障性住房应用模板。,保障性住房应用模板框架,模板框架的形成,参考调研结果，并结合实例分析,参考调研结果，并结合实例分析,第一章节 规化设计篇,规划发展目标,A.在规划中体现对社会的责任感，创造符合新都市主义的活力健康之城，提升整个地区的活力. B.从宏观到细节，打造绿色、亲和、经济型生态宜居社区. C.深入研究低收入阶层的特点与需求，为其量身打造一个切实可行的“康乐安居之所”，引领百姓

7、迈向快乐、积极的生活方式。,规划设计要点解析,经济节能方案的实施 环保材料的运用 建设成本的控制 维护成本的控制 居住成本的控制适用住宅产品的设计 环境景观的营造 邻里空间的打造社会保障住区安全的保障 生活需求供给的保障 交通便利的保障,规划设计要点解析,规划设计篇,居民将“朝向”列于重视度第一位； 使用需求：主要是希望朝南如东南、正南、西南皆可； 设计上：小区每层户型平面布局都必然会有南北结合。结论：在设计上最大化的设置朝阳面的房间，尽量均衡每一户的优劣势，给予房间朝向最大限度的舒适度。,绿化是居民日常生活的基本需求，必须被满足； 绿化率可以按照最低30%设置； 集中绿地设计规范 各类绿化景

8、观小品有效性分类设计，软装硬装比例。,规划设计篇,居民需求 第一位: 居民健身设施场地 第二位: 休闲广场 第三四位: 分别是文化活动站和居民运动场馆。,规划设计篇,结论： 应设置居民健身设施场地和休闲广场，面积和设施数量按照居民户数进行合理配置； 建议结合绿地设置文化活动站； 运动场馆可按照人口规模酌情考虑设置。 各类场地设计规范，建议指标,规划设计篇,小区环境公共活动空间,规划设计篇,先进理念分析； 设计借鉴； 等等。,案例分析（1） 参考案例A：香港居屋屋苑,小区是香港居者有其屋计划发展的屋苑，用地紧凑，配套完善，并成功实现与周边城市公共设施的共享。小区由9座高层塔楼组成，共5,540个

9、住宅单位，单位使用面积40至60平方米。周边公共交通网络发达，附近有多条公交路线的站点，距离邻近的地铁站仅约五分钟步程，居民出行便捷。同时紧邻各项城市公共服务设施，包括中小学、大型商场、公园和体育设施等，可与周边居民共同使用。,小区背山面海，景致宜人。内部配套设施完备，建有小型足球场、羽毛球场、篮球场、儿童游乐场等，并利用楼宇底层空间设置幼儿园和托儿所。有顶的行人通廊将各栋住宅楼和公共空间相联系，创造了宜人的步行和休闲环境。,国外案例研究及建议,社区布局临近大容量轨道交通站点，方便出行,结合当地良好的自然环境，设置公共开放的绿色公园,住宅坐落在花园般的绿地中，拥有充足的阳光和空气,大体量高层建

10、筑，类型单一，缺乏人性化,原规划方案,居住过度集中，功能单一，公共空间和配套设施缺乏,上世纪末，许多发达国家针对原来修建的大型社会住宅区进行更新改造。通过引入多样化的建筑类型和城市功能，增加公共空间和配套设施，建设社区商业和文化中心，旨在改善居住环境，吸引不同阶层的社会群体混合居住，促进社会融合，增强区域活力。,国外案例分析 参考案例B：荷兰大规模社会住宅区的更新改造,拆除高驾车道和部分停车库，人车混行，增加街道活力,建设社区文化和商业中心，增加多种商业、办公及娱乐设施，强调功能混合,拆除部分高层公寓，增加其它建筑类型，促进混合居住,为社区组织和文体活动提供更多的开敞公共空间,更新方案,增设学

11、校、文体和休闲设施，让居民方便、愉悦地使用各项服务，提高生活质量,对老旧住宅进行现代化改造，增设配套设施，提高住宅居住质量,一楼增设带院落的住宅，明确空间权属,原地面层仓储空间改为住宅和办公空间，增加沿街友好界面，提高安全氛围,增加中高档住宅和自有住宅比重，丰富建筑类型，提高居住品质,设置不同类型、规模的办公、居住、商业和娱乐功能，提升地区活力,开辟绿色林荫大道，提高空间可识别性和宜人步行尺度,提供多种类型的建筑形式和开放空间，增加可便捷到达的公共和半公共空间,更新方案,规划设计要点,政策性住房，尤其是保障性住房是旨在解决城市无房人群的住房问题存在的，而城市土地资源有限，亟待解决住房问题的人群

12、数量巨大，这就要求我们在进行平面规划时，本着节约土地的原则去进行设计,从另一个侧面看，若建设地块内同时存在政策性住宅和一般商品住宅，则政策性住宅越节地，则留给商品房住宅的用地就越多，就越能保证商品房区域的品质，对于商品房的销售就越有利，同时越能满足开发商所追求的利益最大化,用最经济的用地面积去解决问题,产品类型选择要点,要做到节地，首选高层住宅，其中又根据户型面积要求不同，标准层户数也相应不同,高层住宅类型主要分为通廊式，塔式，单元式三种,通廊式高层，可做平直型或锯齿型 标准层户数可达20户以上,单元式高层 标准层户数可做到46户,蝶型塔式高层 标准层户数可做8户,产品类型选择要点,通廊式住宅

13、 适做18层以上高层 一般为东西向排布 适用于廉租房/公租房设计,单元式住宅 适做18层以上2梯46户或18层以下一梯46户 一般为多单元拼接南北向排布 适用于经适房/双限房设计,蝶型塔式住宅 适做18以上2梯8户 一般为南北向点式排布 适用于经适房/双限房设计,以上建议均只适用于城市政策性住房建设，远郊新城地区可酌情辅以多层住宅,经济型生态宜居住区百姓触手可及的绿色住宅经济，不仅仅指建设成本的控制，更意味着从可持续发展的角度考虑使用成本的降低，包括节能、节水、低维护费用、低管理成本等一系列含义，同时。对日照、通风、景观绿化等资源的共享以均好性为目标，降低品质的差异，最终达到百姓买得起更住得起

14、的较高品质宜居住宅。生态宜居 日照 通风 大范围的绿地 经济技术措施建筑体形系数、窗墙比的控制 节能措施 节水措施 节电措施 低维护费用考虑,规划设计要点总结,切实可行的康乐安居之所愉悦向上的精神归宿要从各角度研究他们普遍的需求和习惯，在从户内到户外各方面营造多层次空间，为营造邻里空间的氛围打好基础。,1.紧扣需求的生活空间在户型产品的设计中，以实用为准则，在功能空间的面积、长宽比上尽量做到适宜；交通流线以简单、集中为设计方向，减少联系空间的面积达到便捷的效果。,2.多层次的休闲空间在公共空间的营造上，力求建成多层次、多等级、多种私密度差异的休闲空间。,城市广场,住区主广场,宅间小广场,私密度

15、不断提升,OPEN,CLOSE,规划设计要点总结,3.多主体的活动场所在深入设计公共空间的过程中，考虑空间的功能属性，打造不同类型，适宜不同人群、不同活动的场所。,规划发展目标的展开,规划设计要点总结,丰富的绿化景观位于整个社区中间地带的中心集中景观带，在社区内部属比较开放的空间，所有居民共享的休闲场所。位于各组团内的组团景观绿地，有模糊的领域感，相对于社区中心景观带私密度有所提高。环绕于各个单体住宅周边的宅间景观绿带，住宅内的居民使用频率较高，私密度再一次提高。,规划设计要点总结,力争构筑多元化的空间形态： 城市公共空间、社区公共空间和组团半公共空间。,社区公共空间,运动健康广场,组团半公共

16、空间,城市广场,规划设计要点总结,从周边的角度审视社区具有重要的意义，城市天际线的勾勒、住区外界面效果的控制、住区与周边城市的对话等方面同样值得重视。,社区与城市的关系,作为周边居民了解住区最直观的方式，富有节奏感且内容多样的外界面是丰富城市景观的有效方式。,1、节地：选取节地楼型进行规划排布，满足容积率；,2、区位交通设施设置便利，居民生活方便性高；,3、注重环境塑造：利用楼座间距，塑造各种类型的绿地及休闲活动场地，在满足居民生活需求的同时有效提升居住区活力；,4、配套设施完善，居民满意度高。,5、人性化设计，合理解决车流人流交通及停车问题。,规划设计要点总结,第二章节 产品设计篇,CHAP

17、TER 2 设计要求,设计依据, 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号） 中共北京市委北京市人民政府关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的实施意见 （京发200722号） 建设部住宅产业化中心主编，保障性住房建设标准（审批中） 城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版） 住宅设计规范GB500961999（2003年版） 住宅建筑规范GB503682005 民用建筑设计通则GB503522005 经济适用住宅设计标准DBJ 01-618-2004 北京市居住区公共服务设施规划设计指标 北京市城市建设节约用地标准（试行） 经济适用房管理办法（建住房2007258号） 北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则 北京市保障性住房规划与建筑设计导则 北京市公租房建设技术导则 及其他北京市政策指标文件,