铜陵嘉华国际(待替换内容模板)

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1、嘉禾置业/中国铜陵,嘉华国际项目前期顾问,本次沟通是初期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识,产品规划建议,运营模式建议,项目财务分析, 充分了解、研究铜陵城市、经开区的功能定位、经济构成、 发展方向以及人口影响力 通过各物业市场调研、研究， 确定项目物业选择、发展方向 针对新城区开发、综合体物业等充分研究，为项目定位寻找成功借鉴因素 综合分析，确定项目区域定 位、总体定位、各地块细分定 位以及产品概念性方向,1,3,4,1, 通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间 通过目标客户访谈，核实客户需求偏好，为项目客户寻找落地 深入研究项目整体规划布局，各物业建筑、风格、面积等产品

2、细节，结合各细分市场的特征，确定项目开发的产品规划、各物业类型, 结合项目总体规划，确定项目整体开发步骤、开发时序 结合项目资金需求、赢利要求、潜在风险考虑，确定项目合理的运营模式方案, 根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合 测算项目在不同运营模式下的现金流等情况，确定合理的运营模式,2,4,3,2,总体定位分析,我们围绕目标和难题展开，并基于以前共识的定位以及区域开发的高度，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法本阶段不是重点，但要能落实于系统的执行工作,1、合作围绕发展商目标和难题展开：铜陵华源房地产开发有限公司

3、开发中的里程碑；解决项目期望值与实际中的差异；成为新城土地获取、综合开发的一种模式，并可以推广；,2、整体出发点要拨高。基于战略的层面，要具有铜陵指导意义。,3、基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，保持 原有的思路切入，有清晰 的主线，角度仍围绕在商业的界定、驱动力的增强、如何发力上。,4、定位主题的强化和商业开发的高度如何落实于执行。 能指导规划设计；能指导选择伙伴公司，提供伙伴邀约前的沟通书。,5、并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目的基础之上。,6、最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心内容总结。,项目立地条件分析,2,5,1,8,

4、6,7,3,4,项目在城市中位置,项目所在片区范围,项目范围,片区在城市发展中的角色,片区现状,片区与城市关系,片区竞争关系,片区需求地图模拟,片 区 地 位,片 区 配 套,片 区 客 源,片 区 竞 争,评价,优势 产业基础牢靠； 配套基本完善，具景观、学校等优质资源； 交通相对便利； 产业在转型，对产业配套的需求愈加 强烈；一站式消费体验的特色 劣势 周边区片的不断竞争； 商务办公气氛不浓； 产业的支撑不足，居住人群多为原住居民； 商业配套不完善； 目前尚处于新老城区交替处, 城市”十二五”五大战略发展目标实现的中心 铜陵工业兴市奠定了经济技术开发区的地位和发展优势； 城市发展主要方向，

5、 “东扩北拓”的核心地段铜陵未来城中心石城大道！, 配套正在建设完善，包括医疗、学校、政府等； 居住氛围较足，商业配套不完善； 80%的富人和周边小区较高的入驻率给片区带来了未来发 展的动力；, 交通的便利导入了城市和郊区县的客源； 片区的产业、旅游、娱乐成为主要的客源导 入动力，阻力为缺乏高档消费场所和特色消费引擎；, 政务区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手； 经开区利用自身优势不断发展也成为项目的竞争片区； 柏庄、康城小区的启动给片区带来了机遇也带来了挑战；,经济区位于主城区的东北侧。区 域发展以工业为主。 本项目位于石城大道和翠湖一路交汇处。,1,项目在城市中的位置, 绿色路线为

6、翠湖一路 蓝色路线为石城大道 黄色框线为半径1.5公里社区,距铜陵主城区方向约3.5公里,2,项目所在片区范围,经开区： 北接政务文化新区，东临滨湖新城，经济基础雄厚，发展势头强劲。规划面积79平方公里，目前已开发30万平方米，分为东西两大功能区域:东部以工业为主，设有中心工业区、南部工业区；西部为商务文化区，建设铜陵大学城、国际商务中心区、国际社区等。依靠大学城及园区入驻企业带动区域发展,但是由于入驻学校都以职业技术院校为主，消费力有限，加之企业真正进驻数量不足，区域总体发展只处于初级阶段；区域配套设施尚待进一步完善及提升。,经济开发区,3,项目范围,西侧,西北,东北,西南,南侧,东南,繁华

7、大道,松 林 路,石 门 路,宗地位置,翡 翠 路,叠嶂路,纬 四 路,项目四至：,北面为XXXXX路, 为铜陵城市南部连接东西的主要城市干道；南面为XXXXX路,城市次干道,连接经济开发区的XXXXX和XXXXXX；东面为XXXX路,城市主干道，为南北向连接高新区、政务区、经开区和XXXXX西的通路；西面为城市社区道路，道路的西侧为新建的住宅小区，翰林府邸和碧湖蓝亭;地块南侧拥有十字交叉的绿化带，景观条件好。,路,石 鼓,4,片区在城市发展中的角色,位于市中心西南端，处于城市发展扩张轴线上。 经济开发区是铜陵市“一城、四中心”的其中一个城市副中心。 铜陵以工业立市，制造业是铜陵的主导产业。经

8、济开发区是铜陵最大的制造业产业园区，承接来自东部以及沿海的产业转移，是今后铜陵经济发展的重要支撑。,5,片区现状/大片区规划,产业园区和大学城及相关的流通行为将给该片区带来大量的资源和人口,铜陵经济技术开发区，目前规划79平方公里，包括中心工业园区、南部工业区、高新区，大学城和中心商务区。以制造业为主, 规模以上企业130多个,世界500强企业9个，从业人数6万余人。 中心工业园区：位于经济开发区的东部的核心位置，为国家最早批准的； 南部工业园区：铜陵市政府后期调整的，位于工业区南部，部分在招商； 高新技术园区及配套：园区位于南艳湖区域,正在引进的企业以生物医药、新材料和微电子企业为主，目前已

9、有部分企业入住。 大学城：规划为11.4平方公里,铜陵经济开发区西部功能区, 包括铜陵工业大学、安徽大学、铜陵财经学院、安徽财贸学院学院，目前共有学生及教职员工约9万人，安徽艺校马上进驻；二期规划中，存在调整的可能。 中心商务配套区：功能规划为商务办公、居住配套和商业等功能，为整个经济开发区进行配套，正在启动。,期南部工业区,期中心工业区,期 高新区 及配套,中央商务区,期(6.53KM2),大学城,期(4.88KM2),5,片区现状/配套情况,园区的中央商务区位置，周边配套相对完善，人群的来源较多,住宅较为集中，原来的拆迁居民和新建小区居 民带来了大量的客源，形成的居住氛围，有利于本项目推进

10、； 学校资源较多，2家贵族学校，中锐和润安中 学，1家普通中学（68中），工大、安大、财贸、艺校、水电、电脑学校； 商业配套较差，本案区域的配套主要以沿街底 商解决，日常消费集中在1公里距离明珠广场的 易初莲花，国耀广场商业正在建设； 公共配套基本完善，距离口腔医院，三甲的医 科大附属医院较近，紧靠管委会、新华社、环保局等政府部门，区域的生活和工作便利性较强； 拥有旅游游乐资源，徽园和欢乐岛带来了大量 的旅游人群； 会展业发达，但辐射本项目较弱，安徽最大的会展中心，但其主要配套将集中在明珠附近； 区域高星级酒店带来大量商务人口，2家5星，迎宾馆和明珠酒店，1家4星，源牌商务酒店； 景观资源优秀

11、，项目附近的十字绿带，翡翠湖 风景区，公园，环境较好，带给项目利好； 工业园区距离较近，带来高档商业消费。,6,片区与城市的交通关系,该片区内道路的开通，特别是金寨路高架直接缩短了与城市的距离，高速虽然有一定的阻隔作用，但在一定程度上也扩大片区的辐射力,金寨路高架：连接肥西和市区，城市铜陵城市客源和肥西客源的主要导入通道；翡翠大道：连接本片区与铜陵高新区的城市通路，可以吸引高新区和西片区的消费者。繁华大道：本区域通往高新区南片科技园的通路，但受到铁路的阻隔；合宁高速：从铜陵通往南京的高速公路，可辐射更大范围的客流；合界高速：铜陵的东西连接的通道。,7,片区竞争关系,竞争片区竞争力正在提升，项目

12、优势需要进一步挖掘,高新区位于西部，为国家级园区，全区引进内外资项目800个，企业130多家，500强10余家，拥有创业中心等吸引高技术人才的政策和措施，因此相对白领较多。 区域具有大蜀山等优质资源，高档楼盘林立，为铜陵传统的富人区。 区域商务氛围已经形成、人气配套正在逐渐成熟。 区域交通便利，长江路连接城市中心。,政府新区启动于2001年，规划面积12.67KM2，距老城区6KM，目前建成市政府、体育中心、天鹅湖大酒店、新闻出版局等公共设施；绿地、宋都均在此建有高档商住项目； 该区域环境优美，城市景观好，距离城市距离近，有政府资源优势，目前存在问题是商业配套较差，人气不足； 随着区域商业配套

13、的启动，必将成为本片区的主要竞争对手。,政府、产业优势和高起点成为竞争片区的主要竞争点，而本片区相比优势不足，如何利用自身牢固的产业背景和已有的资源，差异化竞争成为项目取胜的关键。,蜀山区,庐阳区,包河区,新站区,经济开发区,滨湖新区（未启动）,高新区,政务区,瑶海区,8,片区需求地图模拟,该片区内与城市中心和周边的便利性不断增强，扩大了客源的辐射范围，同时分散了部分客源，如何留下客源成为片区的关键。,总结现有铜陵城市时间、空间的发展中思以及发展趋势，并评价房地产各细分市场的发展机会，寻求类似坐标体系的城市综合体功能要素是本项目取得成功的第一步。,城市内商务及住配套功能建设的本质，是建城市综合

14、体， 其作用就是凝聚主题资源，推进城市性发展， 但这种措施显著的效果则是提高水平城市垂直化；,城市发展分析,铜陵城市分析,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,1,3,2,4,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,对本项目的借鉴启示,项目发展具备良好的城市经济基础支撑。项目定位需具备高度，站在未来城市副中心的角度上。周边大量制造业导入的直接及相关人口是项目未来的主要潜在客户。 快速交通条件改善，使得项目具备向政务区乃至主城区辐射的可能。项目可适当发展商业服务业，弥补区域商业服务业发展不足。项目开发与文化相合，营造一个现代、时尚的体验区域,中部崛起战略为铜陵城

15、市发展带来良好机遇； 市区人口数量快速上升，城市处于城市化快速进程中； 城市引力较强，固定资产投资快速上升； 城市经济发展水平偏低，但增长速度较快； 城市房地产市场处于稳步上升期，价格稳步攀升；城市未来发展将保持快速向前。,城市由原来的单核向多核发展，“大铜陵”加紧建设中； 对外交通升级，连接中、西、东的城市交通枢纽形成； 对内交通完善，经济开发区和项目迎来发展良机； 城市向南、向西发展中，经济开发区成为重点发展区域； 未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区“，经济开发区成为城市西南的副中心。,工业是铜陵市的主导产业，城市实施“工业立市”战略； 全市工业布局呈现五大组团，项目位于以先进制造业为

16、重点的西南组团； 经济技术开发区成为全市制造业重要基地，工业产值占全市的40%； 目前城市服务业多集中于主城区，经济技术开发区服务业发展空间广阔； 城市工业重点向西、向西南方向发展，经济技术开发区将成为国内重要的制造业基地。,雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向，教育与艺术文化的结合成为关注城市新贵的消费场所和年轻人时尚与个性的夜生活场所成为未来商业文化的发展方向,国家实施中部崛起战略，铜陵城市与房地产业迎来发展良机,国家战略实施：,沿海优先开发： 已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈，未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。西部大开发： 涉及西部十几个省、市、自治区，未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。东北振兴： 振兴东北老工业基地，成为未来中国经济发展的又一“发动机”。,中部崛起： 在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。,