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1、,社区商业定位与规划 操盘实战培训（2）,主讲人：何其琛,住宅区商业地产和商业街区的规划与招商实战训练营,目 录,第三部分 社区商业建筑规划设计与要求,第一部分 社区商业的定位与要求,第二部分 社区商业的业态规划设计与要求,第四部分 社区商业配套规划设计与要求,社区商业的定位与要求,规模定位市场定位主题定位租售定位,社区商业的定位与要求,规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一 特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。 商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的
2、对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量；市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；主力店的带动效应（主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；项目自身条件对规模的影响等等。,社区商业的定位与要求,市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：功能定位按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.52公里 范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公 里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群）
3、；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。,社区商业的定位与要求,主题形象定位社区商业的主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格；项目片区的整体氛围；主题营造的可实现性等；,租售定位 租售定位原则：市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则
4、通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。项目的租售前景预判。,社区商业的定位与要求,租售定位租金定位 通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较 主要比较的要素有： 整体区位 商业氛围 人流量 主力店 交通条件 发展商实力 规模主题 升值前景,社区商业的定位与要求,租售定位售价定位 目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。 市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表） ：,社区商业的定位与要求,租售定位售价定位 根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：,社区商业的定位与要求,根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约：13800元/。,预览结束！期待更多内容请随时关注网站的最新培训信息！,
