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1、车坊镇地块营销策划报告上海九阳房地产咨询有限公司 000 认证企业1第一部分 市 场 篇一、车坊概况1、地理位置车坊镇位于苏州城东南部 15 公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。整体区位处于园区的南面，吴中区的最东角上。虽离园区较近，但地理位置相对还是较偏。2、面积人口状况镇域总面积 64 平方公里，耕地面积 7 万亩，现总人口 人，流动人口 12 万人，乃原吴县市第三大镇。3、历史人文境内有“六湖一江 ”，浜娄纵横，河港交错，是典型的江南水乡。车坊镇人民政府驻地车坊集镇，始建于清末，南靠镬底潭，东枕吴淞江，是个“ 开门见水、出门登舟 ”的水乡集
2、镇。相传镇区原来东有油车，西有糟坊，故名车坊。街道原沿河而建，70 年代起始建新街，从 90 年代开始有计划地逐步建成环境优美、舒适，具有水乡景观特色的现代化苏南小城镇。车坊文物遗迹众多，有始建于宋代的大觉寺桥，位于车坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁两侧车坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 2 000 认证企业(海量营销管理培训资料下载 )精美绝伦的龙纹雕刻，令人叹为观止，现已列入省级文物保护单位。还有为纪念抗战牺牲的美国飞行员城遗址、绿杏桥。3、经济状况工业经济车坊镇已有一千七百多年席草种植、加工的悠久历史，从七十年代引进日本蔺草种植和自动
3、织席技术以来，全镇形成了国内较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口一条龙的生产基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化道路。现有蔺草种植基地 1000 亩，织席机600 余台的生产规模，生产的榻榻米、双目、提花席以及座布团等蔺草制品，以其独特的工艺、可靠的质量先后获得省优、部优、农业部出口创汇“飞龙奖 ”、 “金龙奖”，九三年到九七年连续被国家农业部、经贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称号。车坊镇现有各类工业企业 300 余家，外资企业 20 余家，已建成镇经济技术开发区和两个民营工业区，形成电子项目配套群体和轻纺工业群体，区内功能齐全，设施配套，道路钢性化，通讯方便，已建成装机容量一万门的邮电局，
4、电力资源充足，输变电所 千伏，电力供应保证。农业经济车坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 3 000 认证企业(海量营销管理培训资料下载 )车坊全镇目前主要生产茨菇、荸荠、藕、芹菜、茭白，搭配种植芡实、菱角、莼菜，被誉为“水八仙” ，现已形成水生蔬菜、水产养殖、家禽家畜三个类别的农副产品种养基地，种养面积达 亩。多种经营产值达 2 亿元。“春季荸荠夏时藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鲜，水生四季有蔬菜”。这是车坊镇水生蔬菜的真实写照。水生蔬菜不但品质新鲜，细嫩可口，富含人体所需的各种营养，而且以其无公害而倍受城乡人民的喜爱。美国、日本及东南亚地区的客商
5、多次来镇洽谈投资，市场前景广阔。车坊镇 2003 年的国民生产总值（ 亿元人民币，人均可支配收入 50006000 元/人。与周边乡镇相比，经济实力略弱。4、交通状况车坊对外交通主要为公路和水运。目前，集镇通过车斜公路、车郭公路、机场路，汽车不到 20 分钟就可直达苏州古城区、吴县市新区，1 小时多就可到达上海虹桥机场、无锡硕放机场及苏州光福联航机场，通过贯穿镇域的国家级航道径抵上海口岸（相距 105 公里） 、张家港港口（相距 90 公里） 。交通情况较便捷。车坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 4 000 认证企业(海量营销管理培训资料下载 )5、
6、镇区主要配套设施1、 供电：全镇电力资源充足，在已有 伏变电所的基础上，华东电网 50 万千伏输变电工程在车坊竣工投入运行，电力供应保证。 2、 供水：全镇直接饮用太湖水，日供水能力 10000 吨。3、 排水：镇区、各工业区均有下水道。4、 供热、供气：现由工厂以锅炉供热供气，热电联供中心计 2002 年底竣工运行。5、 通讯：特快专递每日往返，国内国际电话及传真，直通全国和世界各地。6、 排污：已建成投产日处理 5000 吨的污水处理中心第一期工程。第二期为 30000 吨正在规划设计之中。二 00 二年底完成10000 吨，二 00 三年底完成 15000 吨。7、 土地：本镇规划三个工
7、业小区，区域面积 2 平方公里，已完成五通一平等基础设施供客商选择。8、 学校：车坊中心小学、车坊成人教育学校、车坊职业学校等。9、 医院：车坊镇卫生院车坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 5 000 认证企业(海量营销管理培训资料下载 )6、周边企业7. 研究生城地理位置研究生城位于苏州工业园区南部，基地内地势平坦，河网纵横，具有江南水乡地貌特色，东部和南部为规划的城市干道，西临独墅湖，北部的新机场路为城市快速路，其东北角，新机场路北侧为规划城市交通枢纽，有城市轻轨通过，可直达上海。名 称 与车坊距离 企 业苏州新区 20 公里宏基、华硕、 佳能、索
8、尼、爱普生、罗礼、国巨、新宝、力捷、敬鹏、摩托罗拉、罗技、金像、飞利浦、中化、日本电波、富士胶片等 200 多家三资企业 苏州工业园区接壤 诺基亚、旭电、日东、旺宏、三星、住友、日立、中天、纳贝斯克、百德、狮王、莱雅、 大将、友达、天虹、虹光等 200 多家三资企业昆山开发区 30 公里 南亚、仁宝、沪士、鸿海、东隆、鼎鑫、正新、统一、捷安特、远见、浮法等 100 多家三资企业 吴江开发区 20 公里 中达 、华宇、全友、诚洲、大毅、高创、精元巨丰等 100 多家三资企业 本镇区 康瑞照相材、顺达水产、松友服饰、地仪光电、均品电器、联大饰品、志得利电子、格康电子、高针电子、铧龙电子、台邑电子车
9、坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 6 000 认证企业(海量营销管理培训资料下载 )研究生城概况苏州研究生城是苏州市发展高等教育，大力培养创新人才，增强城市综合竞争力的重要建设项目，是苏州经济强市和科技强市重大举措。研究生城位于苏州工业园区南部，苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重大合作项目，发展目标是以高新技术为先导，现代工业为主体，第三产业和社会公益事业相配套的现代化工业园区。苏州研究生城总占地面积 10 平方公里，其中 3 平方公里辟为研究生教育基地，将吸引 8 到 10 所国内外著名大学在城内设立研究生院或分支机构，主要从事研究生教育；3
10、平方公里建设创业园地，吸引研发机构，探索创新人才培养模式以及产、学、研一体化新机制；2 平方公里为苏州大学的新校区，建设苏大理工学院；其余建设教学科研和生活服务配套设施。发展目标成为一个具有国际水准的高等教育资源集聚地。具备储备和培养高素质复合型创新人才的两大功能。成为苏州的高科技人才、高等教育资源和高校科技研发等三个中心。成为融学、研、产、住四位于一体的现代化区域。成为探索和发展我国高等教育，进行多种办学体制、多种办学车坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 7 000 认证企业(海量营销管理培训资料下载 )形式、多种运行机制、多种资金投入以及多种培养模
11、式的实验基地。 科研发展战略与苏州市及工业园区主导产业紧密结合，优先引进与信息技术、电子工程、精密机械、生物工程、医学制药等相关的高等教育、科研机构。产业发展战略重视教育产业化发展的趋势，发挥教育与高新技术产业、文化产业、旅游服务业等联合发展的带动效应，实现多元化的产业发展。空间发展策略对硬件资源进行分级配置，在空间上将整个研究生城分配为城市综合开发区和教育区，利用交通干道滚动发展，推进城市空间的形成。功能定位以高等教育为主体，形成科研生产、生活居住、文化休闲于一体的现代化城市新区。车坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 8 000 认证企业(海量营销管
12、理培训资料下载 )布局特点网络组织功能、生态与弹性景观设计的数字化虚拟城市。合作项目中国科学技术大学苏州研究生学院、东南大学软件学院、南京大学与美国戴顿大学合作办学项目、苏州大学新校区（理工学院）和苏州大学与新加坡国立大学合办的苏州大学中新研究生院以及中美工商管理学院等研究生教育机构已相继签约并准备入驻。上述资料表明，车坊镇经济运行平稳，社会各项事业、基础设施等协调跟进，人民生活及消费水平逐步提高，研究生城的牵动作用等，为房地产业的发展打下了良好的社会基础。车坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 9 000 认证企业(海量营销管理培训资料下载 )二 车坊
13、镇房地产市场分析房地产市场分析由 于 车 坊 镇 房 地 产 业 起 步 较 晚 ， 开 发 进 度 缓 慢 ， 因 此房 地 产 项 目 规 模 相 对 较 小 、 分 布 较 为 集 中 。1、车坊镇房地产区域分布根据车坊镇地理特征及规划开发特征，现今车坊镇房产分布主要在镇区的中心地段、街道的两侧；随着城镇化建设的推进，未来车坊镇的住宅主要分布在镇区的西北部；镇中心区域将向扩展，车坊镇将形成三大功能明确的区域住宅区域、工业区域、商贸区域。2、车坊镇房地产发展现状车坊镇房地产市场正处在一个逐步培育发展的过程中，同时呈现出以下特征：一） 、市场起步，房产发展 纵观车坊镇楼盘，老式公房和私房是居民主要居住载体，但在市政府关于建设整体镇区环境的相关政策号召下，车坊镇的房地产业结合苏州的大好行情显示出蓬勃的发展生机，一批新生代楼盘应运而生，如车坊新地带和近期公开拍卖了几块地车坊镇地块营销策划报告 (海量营销管理培训资料下载)上海九阳房地产咨询有限公司 10 000 认证企业(海量营销管理培训资料下载 )块，为车坊镇房地产市场的发展打响了第一炮。二）
