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1、蓝顿 上海城市进驻战略研究报告,上海事业部 2010/5,谨呈：浙江蓝顿置业发展有限公司,重点地块分布 重点地块指标 近期预公告土地分布,Why 为什么进驻,高参考企业案例研究,高参考企业案例确定、高参考企业发展历程、高参考企业上海进驻布局、核心要素借鉴,进驻必要性研究,2、上海整体城市研究,城市概况认知 上海城市周期论 上海城市综合实力 宏观经济研究 上海城市规划,1、蓝顿自身研究,企业战略发展类型 不同类型的具体表现 蓝顿自身战略意愿 战略意愿明确,战略意愿匹配,When 何时进驻,进驻时点研究,4、目前房地产市场,3、房地产周期发展,进入试点研判,Where 进驻那里,进驻区域研究,5、
2、区域筛选方法论,HOW 如何进驻,城市进驻策略,8、城市进入全程顾问,7、土地作战地图,热点板块,筛选条件： 区域规划 客户需求 土地门槛 竞争强度.,6、热点板块市场,土地市场分析 整体商品房市场研究住宅市场现状研究商业市场现状研究办公市场现状研究 酒店市场现状研究 房地产后市研判,CRIC房地产周期曲线 上海房地产历史周期,上海分区概述 区域市场评分 热门区域筛选 重点板块确定 热点板块介绍规划 现状 典型项目 热点板块进驻评级,重点土地介绍 项目前期定位 产品定位 项目市场监测 ,逻辑框架,重点板块,区域筛选要素解析 整体筛选模型构建,报告目录,PART 1 进驻必要性研究,P05,PA
3、RT 2 进驻时点研究,P14,PART 3 进驻区域研究,P26,PART 4 城市进驻策略,P36,PART 5 典型企业案例研究,P127,序,4月23日 土地出让历史上规模最大的一次集中以预挂牌形式推出土地，出让的地块总数高达105幅，出让的土地面积合计超过500万方,上海，5月 商品住宅成交31万方， 环比70%，同比85%， 成交均价24172元/， 环比2%，同比75%,关注当前时点公告土地分布情况,政策组合拳下的房地产市场处于市场低迷调整期 土地市场供应充沛，成为企业土地储备的最佳时机,PART 1 进驻必要性研究,稳定型战略,增长型战略,防御型战略,实 施 类 型,市场渗透，
4、提高占有率 市场开发，开发新市场 产品扩展，开发新产品,紧缩转向战略 ，固守某一个区域或某一专业领域市场 撤退战略，从某一领域推出 破产战略,优点：风险相对较小易操作能够积蓄力量 缺点：经营领域集中外部变化风险加大，形成企业隋性,利弊,优点：加速扩张获得更多的发展机会，激发企业活力 缺点：盲目发展可能降低企业素质，只重视外延扩张，忽略固有市场挖潜,优点：减少开支，渡过难关；重新优化配置资源 缺点：可能放弃极具发展前途的行业，打击士气,外部环境相对稳定 达到一定规模,深化内部 内部资源和实力有限,适 用 情 况,宏观景气，行业前景好 有充足的扩张资源 具有扩张的勇气,外部经济萧条，需求减少 内部
5、资源不足以保证对外扩张 经营失误导致经营恶化 发现更好机遇，需集中资源,万科集团 绿城集团 中海集团 仁恒集团,典 型 企 业,龙湖集团 朗诗集团 中粮集团 保利集团,农工商集团 大华集团 河南建业 碧桂园集团,无变化战略、通胀调整 维持利润战略 暂停战略 谨慎实施战略,增长性战略符合蓝顿置业目前发展现状及发展要求,进驻必要性研究 企业战略发展类型,城市选择的思考路径与标准,企业自身特征与发展目标,1、中等规模，正在谋求上市 2、具备良好的行业基础 3、已经产生扩张需求,扩张目标 三大关键词,利润是企业成长和持续发展的关键，因此需要一定的市场需求为支撑,城市中处于价格洼地的区域与板块，由于价格
6、透支度低，可预见具有较大的成长空间,市场规模较大，在全国具备较大的知名度，有利于企业自身品牌树立,城市区域价格洼地，透支度低，为项目销售提供足够的利润空间,重大规划利好，经济和人口基础稳固 土地市场透明度高，风险小,价格与空间,具备一定经济基础和人口规模，同时受到国家政策扶持，或城市规划、人口导入、产业升级等方面具有良好的前景,关键词三 持续发展,容量与潜力,市场规模较大、发展高度成熟的城市的进驻可以提升开发商品牌知名度（绝大部分的知名上市开发商均在上海、北京有项目销售）,城市在发展过程中必然要经历价格分化的阶段，在此过程中各档次细分市场将具有不同的发展机会,板块市场暂不成熟但是定位较高，规划
7、高，片区市场进驻门槛不高，企业进驻具备持续发展的动力；,土地市场透明度高，市场操作规范，可以避免一些不确定因素的风险,机会与风险,关键词二 品牌塑造,大型知名都市的潜力区域板块与蓝顿近企业发展意图最为匹配,进驻必要性研究 蓝顿集团战略意愿,关键词一 利润保证,上海不仅仅是长三角的核心城市更是中国的经济中心，城市高度显而易见,上海位于中国南北海岸中心点 ，处于长三角 经济圈的前端，中国第一大城市，中国中央四个 直辖市之一，肩负着面向世界、服务全国、联动长三角的重任 上海行政面积（6340平方公里），人口（2009年底常驻人口1888万，户籍人口350万人）,城市简介,上海市是中国的航运中心，拥有
8、完善的现代化的海陆空立体交通网络）,城市交通,行政区划,进驻必要性研究 城市现状概述,上海一共有18个行政区 中心核心区：卢湾、长宁、徐汇、静安、黄埔中心次核心区：虹口、闸北、普陀、杨浦北区：嘉定、宝山、 西南区：闵行、松江东区：大浦东（浦东、南汇）远郊区县：青浦、奉贤、金山、崇明,阶段一 1292年上海开埠 1860年鸦片战争前夕,阶段特征 经济地位：上海成为全国棉纺织手工业的中心 政治地位：政治地位并不显清朝时期赫属松江府管辖 财富聚集度：居民多为农民与手工业者富裕阶层较小,阶段二 1860年鸦片战争爆发 1949年新中国成立,阶段三 1949年新中国成立 80年代改革开发初期,阶段四 1
9、990年正式开发浦东 2002年申办世博会,阶段五 2002年申办世博会之后 ,封闭到开放、从守旧到变革，今天的上海为众人瞩目,阶段特征 经济地位：远东地区的金融中心，被誉为东方巴黎 政治地位：政治地位不高与其经济地位不符 财富聚集度：上海成为冒险家的乐园，聚集了大量富豪阶层,阶段特征 经济地位：中国的经济中心，工业中心 政治地位：政治地位开始提升成为三大直辖市之一 财富聚集度：解放后收入相对平均，无富豪阶层,阶段特征 经济地位：中国的经济中心，金融中心 政治地位：政治地位开始提升成为三大直辖市之一 财富聚集度：社会阶层还是分化出现了第一批富裕人群,阶段特征 经济地位：中国的经济中心，国际金融
10、中心航运中心 政治地位：政治地位开始提升成为四大直辖市之一 财富聚集度：中产阶级迅速扩大，富裕阶层人数指数型上扬，国际资本进入,阶段总结 城市处于萌芽阶段整体发展缓慢，经济聚集能力较弱吸引力不强 风险评估 风险主要来自统治者更迭的风险,阶段总结 城市由内向型转变为外向型，城市化发展迅速，城市吸引力极强 风险评估 这一时期政治形式变换不定，政治因素成为城市发展的瓶颈,阶段总结 城市在历经了建国后的快速发展后，背上了沉重的财政包袱，发展缓慢 风险评估 计划经济体制成为了发展瓶颈；它提取了大量上海财政收入，减弱城市发展潜力,阶段总结 改革开放后城市发展迅速，建设迅速升级，在全国范围内聚集强大的吸引力
11、 风险评估 对于市场规律的不了解成为这一阶段城市发展的最大风险,阶段总结 随着中国成功入市以及世博会的召开，上海在世界范围内影响逐步加大 风险评估 与国际市场联系加强，国际局势的变化成为了这一时期发展的最大风险,世博会使上海的发展进入了新一轮上升期，国际级中心城市目标正逐步实现，城市发展加速升级,进驻必要性研究 城市发展历程,综合竞争力名列全国第三，长三角地区唯一全国竞争力10强城市，城市地位不可取代,综合竞争力 全国第3,人才竞争力：5,综合区位竞争力：6,生 活 环 境 ： 2,创 新 竞 争 力 ：1,人才竞争力TOP10 香港、北京、深圳、天津、上海、澳门、杭州、中山、东莞、武汉,生活
12、环境竞争力TOP10 北京、上海、香港、广州、武汉、南京、重庆、澳门、西安、杭州,教育环境竞争力TOP10 重庆、广州、北京、武汉、南京、上海、西安、济南、成都、哈尔滨,创新环境竞争力TOP10 上海、北京、深圳、香港、广州、天津、大连、长沙、宁波、东莞,注：中国社会科学研究院，包含港澳台地区,进驻必要性研究 城市地位剖析,上海宏观经济健康向上，良好的软硬件条件为城市远景目标的实现提供坚实基础,中国的经济中心，中国最大的工业城市,中国最大的城市，经济中心；中国对外开放的窗口；,加快建设金融中心与航运中心的建设，进一步加强上海国际化大都市地位,成为比肩纽约、伦敦、巴黎的国际中心,过去时点,目前现
13、状,近期目标,远景目标,进驻必要性研究 城市经济实力,未来的上海将不仅仅是中国的经济中心还将成为国际经济、金融、贸易、航运中心,确立国际经济中心的城市地位 到2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位。实现六个基本形成1、形成现代化国际大都市的经济规模和综合竞争力；2、形成与国际经济中心城市相匹配的城市功能布局； 3、形成符合现代化大都市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇布局； 4、形成人与自然和谐的生态环境；5、形成与现代化国际大都市相匹配的基础设施框架；6、形成以促进人的全面发展为核心的社会发展体系；,城市远景,进驻必要性研究 城市未来
14、展望,城市形象与企业目标品牌形象高度吻合 城市潜质与企业目标发展方向高度一致,备选城市,上海、 北京、深圳、广州、南京、杭州、天津、重庆、成都、武汉、西安、宁波、郑州、济南,淘汰城市,武汉、西安、宁波、郑州、济南等二线相对靠后以及三线城市,城市投资机会筛选,第一阶段 淘汰部分市场容量较小，知名度不高的二三线城市,第二阶段 寻找到与企业发展战略契合度最高的城市上海！,一线城市（上海、北京、广州、深圳）及部分市场容量较大，知名度较高的二线城市（天津、成都）,城市细分环境全面剖析,城市地位 上海不仅仅是长三角的核心城市更是中国的经济中心，城市高度显而易见,入选城市,上海国际化大都市的城市形象以及全国
15、经济中心的地位与企业近期需要实现的战略目标具有很高契合度,发展情况 世博会使上海发展进入了新一轮的上升期，国际级中心城市目标正逐步实现,综合实力 综合竞争力名列全国第三，长三角地区唯一全国竞争力10强城市,宏观经济 上海宏观经济健康向上，良好的软硬件条件为城市远景目标的实现提供坚实基础,城市规划 未来的上海将不仅仅是中国的经济中心还将成为国际经济、金融、贸易、航运中心,企业现状： 中等规模有行业基础 正在谋求上市 产生扩张需求,企业目标： 开拓新市场 创新自身产品 提高市场占有率覆盖率,进驻必要性研究 企业战略与城市契合度分析,PART 2 进驻时点研究,一个完整的房地产周期可分为三个阶段：调
16、整期、复苏期、高潮期 在宏观经济稳定的情况下理想的投资节点是：调整期拿地、复苏期建设、高潮期销售,复苏期,高潮期,调整期,复苏期,阶段,进驻时点研究 房地产发展周期论,目前上海已经进入成熟中期的阶段，市场虽然会出现波动，但向上势头不会发现逆转,初期,中期,晚期,进驻时点研究 上海房地产发展阶段,房地产市场供求量超过千万/年，市场容量巨大； 外环以内区域初步建设成熟，目前整体城市建设向外环外区域发展； 上海商品住宅内环、中环、外环成交价格已由07年之前3-2-1格局，转变成目前的5-3-2格局； 市场明显表现出由成熟初期向成熟中期发展的趋势；,政经调控手段的精准化有利于行业市场向更健康的方向发展,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,
