房地产测量_第一——第四章

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1、第一章 绪论,房地产测量-概述,第一节 房地产测绘概述 课前知识准备：需要掌握的术语房产、地产、房地产权、房地产业、房地产产籍,第一章 绪论,房地产测量-概述,第一节 房地产测绘概述 1、房地产的概念 ：房产是建筑物财产的简称，有房屋财产和构筑物财产。地产是土地财产的简称。房地产是房产、地产的统称。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是有价值的，所以房产和地产都是不动产。,结构关系：,房地产,地产：土地财产,房产：建筑物财产,房屋财产,构筑物财产,生地财产,熟地财产,不动产测绘,房产测绘：偏重房屋,地籍测绘：偏重土地,测绘,测设,测定,2、房地产测绘定义,房地产测绘是采集、表述房

2、屋以及房屋用地的有关信息的一门技术。 定义1：测绘技术与房地产产权产籍管理相结合的专业测绘，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及房屋附属物的自然状况、权属状况、位置、数量、质量和利用状况的专业测绘。,定义2：测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部，精确测定各类房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小、房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图，出具房产测绘成果的工作。,房产测量规范（2000版国家标准）：技术标准 GB/T17986.1-2000房产测量规范 第一单元：房产测量规定； GB/T17986.2-2000房产测

3、量规范 第二单元：房产图图式。 国家质量技术监督局在2000年2月发布，2000年8月1日开始实施的最新的国家房产测绘标准。,技术依据,房地产测绘包括：房地产基础测绘，房地产项目测绘 。 1、房地产基础测绘 房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸-房地产分幅平面图及房地产分丘平面图。,2、房地产项目测绘,房地产项目测绘:是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中，测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等所开展的各项测绘活动。 房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地

4、产活动紧密相关，工作量大。最大量、最具现实性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。,房地产测绘的比例尺、分幅与编号,1、房地产的比例尺（1:100、1：200、1:500、1:1000）；2、正方形/矩形分幅与编号；3、分丘图的比例尺,第二节 房地产测绘的目的、任务和作用,一、房地产测绘的任务 1、对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图的工作； 2、对土地以及土地上人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作； 3、对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定、调查和绘制成图的工作。,二、房地产测绘的目的,1、为房地产管理(包括产权产籍管理、开发 管理、交易管理和

5、拆迁管理)服务、以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。 2、为城市规划、城市建设(如基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。,三、房地产测绘的作用,1.法律方面作用：房地产测绘成果是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。 2.财政税收经济功能：房地产测绘的成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险业务不可缺少的依据。 3.社会服务、决策参谋功能 4.测绘技术方面的作用,房地产测量-概述,一、房地产测量的基本内容1、房

6、地产平面控制测量；2、房地产调查；3、房地产要素测量；4、房地产图绘制；5、房地产面积测算；6、房地产变更测量；7、房地产成果资料的检查与验收等。,第三节 房地产测绘的内容及特点,二、房地产测绘的特点,1.测图比例尺大； 2.测绘内容上与地形测量的差别； 3.测绘成果效力的差别； 4.测绘成果产品的差别； 5.精度要求不同； 6.修测、补测、变更测量及时； 7.房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产。,三、房地产测绘与地籍测绘,房地产管理首先是产籍管理。以房屋与土地并重、以房产和地产一体为特征。 地籍测绘是测定和调查土地及其上附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等基本现状的测绘工作。 异同：房产

7、测绘偏重于房屋，地籍测量偏重于土地。图上的荷载也是这样，一个是房屋要素多，一个是土地要素多。测绘技术、方法、手段、目的、内容等大同小异。,四、房地产测绘的工作程序,1、程序 房地产的权利申请人或利害关系人申请 房产测绘部门审查申请人或利害关系人提交的各种证明文件（合法性和否齐全） 签订房地产测绘合同。2、房地产测绘 技术设计 平面控制测量 房地产分幅、分丘、分层分户平面图的测绘及房地产的面积量算 变更测量 进行测绘成果的检查、验收 上交资料和技术总结。,房地产测量-概述,房地产测量成果包括：1、房地产簿、册；2、房地产数据；3、房产图集。,五、房地产测量的成果,奴隶制社会:土地、房屋测量开始封

8、建社会：商鞅土地改革隋唐：建立户籍制度宋元明清：建立一定水准房产图民国时期：土地测量实施规则新中国：开展房产土地登记工作，颁发土地权状1984-1987年：第一次房产普查，房产登记发证工作 地籍测量规范1991-2000年：房产测量规范组织标准统一化现代房产测量：航空摄影、数字化、GPS、电 子平板测图系统测绘标准汇编第二次全国土地调查技术规程,第六节 房地产测绘的历史沿革,50年代初，我国在全国主要城市范围内开展了大规模房产、土地登记工作，颁发了土地权状，这些土地权状就是房地产测绘的结果。 1984年底，建设部决定在全国城镇范围内进行第一次房屋普查。 1987年，在全国范围内进行房地产登记发

9、证工作。 1991年，第一部房产测量规范(行业标准)正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。 2000年2月，国家颁布了房产测量规范 (GB/T17986-2000)，房地产测绘工作逐步走向规范化的道路。,我国现状1、起步晚，市场化程度低，处于摸索、研究、思考阶段；2、全野外数据采集测量、数字化测量、GPS测量、电子平板测图系统等,七、小结,第二章 房地产平面控制测量,房地产测量一般不测高程，因此通常只布平面控制点。国家和城市布设的控制网的精度都可满足房地产测量要求，但控制点的密度往往不够,房产测量规范规定要求，建筑物密集区控制点平均间距应在100m左右，建筑物稀疏区控制点平均间距应在200

10、m左右。平面控制测量可选用三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法进行。,第一节 房地产平面控制测量概述,房地产测量-房地产控制测量,1、为房产要素测量提供起算数据：房地产测绘对界址点、房角点的要求较高，相对于邻近控制点的点位中误差不超过(0.02m)，因而对控制点的精度要求也很高。 2、为房产图的测绘提供测图控制和起算数据； 3、为变更测量、修测与补测提供起算数据。,一、房地产平面控制测量的作用,二、房产平面控制网的布设原则及要求,房地产测量-房地产平面控制测量,1、布设原则：房产平面控制点的布设应遵循“从整体到局部、由高级到低级、先控制后碎部、分级布网”的原则，也可越级布网。 2

11、、要求： （1）控制点间要具有较高的相对精度； （2）房地产平面控制点要有相当的分布密度； （3）房地产平面控制点要能长期保存使用； （4）房地产平面控制网点的坐标应能保持较长时间的稳定。,三、房地产控制测量的方法和基准,房地产测量的方法：总的包括基本控制测量和图根控制测量（测绘大比例尺地形图），房产测量已由传统的三角测量、量距导线测量到三边测量、测距导线测量、GPS相对定位测量等。,国家坐标系统（1980西安坐标系）、地方坐标系（局部坐标系、城市坐标系）、独立坐标系（假定坐标系和任意坐标系）与高斯投影统一3平面直角坐标系统。,坐标系统和投影基准。,1、我国历年来采用的国家大地坐标系,2、地方

12、坐标系（抵偿坐标系）,地方坐标系是在局部建立平面控制网时，根据实际需要采用任意子午线为中央子午线的一种坐标系，其椭球参数和投影方式与国家坐标系相同。 1）r10km或s300 ，水平面代替水准面产生的距离误差可忽略不计； 2）高差误差 ，短距离测量水平面代替水准面高差应考虑。,当地方控制网离国家统一投影带（3或6）的中央子午线较远，投影变形较大，不能满足大比例尺（1:500）房产测图或工程测图的精度要求；测区的长度变形值超过2.5cm/Km时，应人为地改变归化高程，使距离的高程归化值与其高斯投影的长度改化值相抵偿，但不改变统一的3带中央子午线而进行的高斯投影计算的平面直角坐标系统。这种坐标系统

13、称为抵偿坐标系，即地方坐标系（城市坐标系）。,3、任意坐标系,高斯正形投影任意带平面直角坐标系简称任意坐标系。其高程归化投影面可为测区平均高程面，任意带中央子午线可选择通过测区中心的某经度值，并尽可能减少投影的长度变形。,四、国家和城市控制网的利用,房产平面控制测量可以利用的成果有两部分： 1、国家的一、二、三、四等大地控制网的控制点； 2、各城市的二、三、四等城市控制网和一 二级城市平面控制网控制点。,各级国家平面控制网限差表,各级城市平面控制网限差表,第二节 房地产平面控制测量内容及布测,房地产测量-房产平面控制测量,一、房产平面控制测量的内容： 房产平面控制测量包括二、三、四等基本平面控

14、制测量、一、二、三级加密平面控制测量、满足碎部测量需要的图根控制测量。 控制测量采用方法： 国家控制测量：三角测量、精密导线测量、GPS定位测量； 城市控制测量：三角测量、导线测量、 GPS定位测量、各种形式的边角组合测量。,二、城市导线网测量,导线测量的技术指标和要求,房产测量-房产平面控制测量,（一）导线网的布设,为了保证房地产平面控制网的精度，在利用导线测量方法布设房地产平面控制网时，应注意以下问题： 1、导线一般应沿道路布设，尽量布设成直伸导线，并构成网状。不布设或少布设单一导线，不允许布设支导线。导线应与邻近的高级点或同级点进行联测。当平差后两点的间距与所量边长超过规定限差时（5cm

15、），应重新处理。 2、导线网中的结点与结点、结点与高级控制点间附合导线的长度、导线边数不能超过房产测量规定中规定的导线全长、边数的0.7倍。,（二）导线网的观测,1.水平角测量 城市各级导线的水平角测量一般采用测回法，三、四等导线一般采用左、右角观测法。,各等级导线水平角观测的技术要求,2.边长测量,各等级控制网测距的技术要求,各级测距仪观测结果的限差,（三）导线网与高级控制点的连接,导线连接测量的目的是把高级控制点的坐标和起始边的方位角传递到在测导线上。在高级控制点设站观测连接角时，方位角至少应有两个已知方向来传递，为了减小连接角误差对导线精度的影响，测量连接角时的测回数宜为测量相应级别导线

16、转折角测回数的1.5倍。 （四）导线网的平差计算 （五）导线网的精度评定和分析,建立城市平面控制网的传统方法：三角测量，并采用全网测角、侧边、边角同侧等方法。,三、城市三角网测量方法p42,四、GPS定位测量,城市三角网在城市平面控制测量中占有极其重要地位，但它已逐步被城市GPS控制网所代替。,（一）GPS网的技术设计： GPS网的技术设计主要包括精度指标的确定和网的图形设计等。 1.影响GPS测量技术设计的因素 （1）与测站有关的因素：网点密度、布网方案、时段分配、重复设站和重合点的设计； （2）与观测卫星有关的因素：观测卫星数、卫星信号质量、图形强度因子、卫星高度角、星历来源；,（3）与仪器有关的因素：接收机、天线、记录设备； （4）后勤方面的因素：动用接收机台数及其来源和使用期间测区内各时段机组的调度；其他外业装备，主要是效能工具和通讯设备。,2.GPS网精度指标,3.GPS网的网形设计：点连式、边连式、混连式三种基本方法，在此基础上可布设经典控制测量图形P69 。,