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1、自考资产评估自考资产评估 主讲老师：关森主讲老师：关森 第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法 要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。 第一节市场法第一节市场法 一、市场法的定义 二、市场法运用的前提条件 三、运用市场法评估资产的步骤和计算途径 四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法又称市场价格比较法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异 同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法目前是最简单、最有效的方法。 （二）市场法应用的前提条件 1、需要有一个充分发育的
2、活跃的公平的资产交易市场。 2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。 二、市场法具体计算途径 （一）直接法 直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价 格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。 例：要评估一商品房在 2010 年 9 月 30 日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价 对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近） 等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值。 （二）市价类比法 市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开
3、市 场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确 定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为： 评估价格=参照物价格+ 评估对象比参照物优异的价格差额- 参照物比评估对象优 异的价格差额 或者为：评估价格=参照物价格（1调整系数） 不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。 市场法比较案例调整因素的选择 1、时间因素（比较案例、评估基准日） 比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响。 2、区域因素（区位因素） 比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高 其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为
4、比较案例。 3、功能因素 比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可比性；如 商铺价值评估。例题：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的 差异调整因素。下列不包括在参照物调整主要因素中的是（）。（2010.7）A.时间因素 B.资产的型号、规格因素 C.地域因素 D.功能因素 【答案】B三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 （一）运用市场法评估资产的程序 1、明确评估对象。 2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析
5、调整差异，得出结论。 （二）市场法的优缺点 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在： 1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值 更能反映市场现实价格 2、评估结果易于被各方面理解和接受 市场法的缺点表现在： 1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而 难以应用 2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一 些资产的评估例题：资产评估和市场的关系是（）。（2011.7） A.以市场为基础但高于市场 B.模拟市场条件有时接受市场检验 C.模拟市场条件但又必须接受市场检验 D.和市场无
6、关 【答案】C例题：最大最佳效用是基于资产评估的（）。（2010.4） A.继续使用假设 B.持续经营假设 C.公开市场假设 D.清算（清偿）假设 【答案】C例题：在资产评估中，市场法较适用于（）。（2011.4） A.专用设备 B.大部分无形资产 C.通用性较强的资产 D.受地域、环境等严格限制的资产【答案】C例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是（）。（2011.7） A.专有技术 B.商业用房 C.专用设备 D.公益性用地 【答案】B第二节成本法第二节成本法 一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点 一、成本法及其适
7、用的前提条件 （一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来 确定被评估资产价值的方法。 从资产评估成本法的概念来讲，它是先确定它的重置成本，再扣减其各项损耗，这个 方法的理论依据有两个： （1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高；在确定资产价值成本时， 重置成本与原始成本在价值内涵上是一样的。 （2）资产的价值是一个变量。它是随着资产本身的使用过程而产生变化的。 影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外。一般有以下情况： 资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损 耗，或实体性贬值。 新技术的推广和应用使企业原有资产与社
8、会上普遍推广和运用的资产相比技术方面 相对落后，性能、价格上发生变化。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。 是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值也称经济性贬值。 功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。经济 性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用 价值不能很好发挥。 例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会闲置，这就是它的经济性 贬值。 再例如生产苏丹红，生产出来的苏丹红用在食品行业国家是不允许的。机器设备的闲 置不是设备本身不能使用，而是国家规定不允许使用这种产品导致这种设备闲置而产生的 贬值是
9、经济性贬值。 从资产成本法来确定其价值时，明确两点：（1）资产的价值取决于它的成本；（2） 它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。 对概念的理解（掌握）： 1、评估资产价值=评估时点重置成本各种损耗（即贬值） 2、成本法评估价值，时点也是评估基准日 3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产） 4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（本书称 “贬值”） 5、重置成本、贬值的含义（1）重置成本是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产所耗费的价值；它是 资产全新状态下的价值 （2）贬值指资产从取得时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，
10、如 磨损、落后等。资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值例题：成本法应用的前提条件有（）。（2011.4） A.应当具备可利用的历史资料 B.需要一个充分发育、活跃的资本市场 C.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产 D.形成资产价值的耗费是必需的 E.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 【答案】AD（二）采用成本法评估资产的前提条件： 1、应当具备可利用的历史资料；因需以此确定重置价值 2、形成资产价值耗费是必须的。即能确定折旧额 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 1、基本公式可表述为： 具体方法有两种： 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值
11、-功能性贬值-经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本成新率 可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：重置成本、三种贬值额或者成 新率 2、运用成本法评估资产的步骤： 确定被评估资产，并估算重置成本 确定被评估资产的使用年限 估算被评估资产的损耗或贬值 计算确定被评估资产的价值 （一）重置成本及其估算 1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法 重置成本的含义及分类： 1、含义：在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置或建造）全新评估资产， 所耗费的全部成本。 2、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本 （1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件
12、下，采用原来相同的材料、建筑、 制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制 全新评估资产。 这种重置成本强调原样复制全新资产。如古建筑 （2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功 能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。这种重置 成本强调功能相同下的重置。3、复原重置成本、更新重置成本区别； （1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值 （2）复原重置成本：强调用“复制”（包括材料、设计、工艺等完全相同） 更新重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本 （3）一般来说，复原
13、重置成本要大于更新重置成本。因为前者没有考虑市场变化、技 术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置 （4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为（）。（2009.7） A.前者大于后者 B.前者小于后者 C.前者等于后者 D.前者与后者在金额大小上关系不确定 【答案】A（1）重置核算法（较少考） 是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将 总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。 重置成本=直接成本+间接成本 直接成本一般包括资产的购建实体的各种支出； 间接成本主要指与购建资产相关的管
14、理费、设计费等； 说明：间接费计算如下： 重置核算法中“间接成本”的计算（3 种方法） 人工成本比例法 间接成本=人工成本成本分配率 其中：成本分配率=间接成本人工成本 单位价格法 间接成本=工作量单位价格（元/小时或天） 说明：工作量与单位价格，单位应统一 直接成本百分率法即用“间接成本占直接成本百分率” 间接成本=直接成本（间接成本直接成本） 说明：上述“间接成本直接成本”称为“间接成本占直接成本百分率”【例题】重置构建设备一台，现行市场价格每台 5000 元，运杂费 1000 元，直接安装 成本 800 元，其中原材料 300 元，人工成本 500 元。根据统计分析计算求得安装成本中的
15、间接成本为每元人工成本 0.8 元，该机器设备重置成本为。 重置成本=直接成本+间接成本 直接成本=50000+1000+800（300+500）=51800 间接成本=5000.8=400 重置成本=51800+400=52200（2）物价指数法 物价指数法是在资产历史成本的基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。 指在评估资产历史成本（构建时成本）基础上，考虑价格指数变化因素，将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法 计算公式为： 资产重置成本=资产历史成本（资产评估基准日定基物价指数/资产构建日定基物 价指数）重置成本=历史成本资产环比物价指数 211tttt1 表示估价对象
16、构建年份，t1+1 表示构建的下一年；t2 表示评估年份 或者为： 资产重置成本=资产历史成本（1物价变动指数） 注意：上述“物价指数”：（1）定基物价指数（2）环比物价指数（3）物价变动指数； （注意区分上述三种物价指数）。 1）定基物价指数：指以固定时期（时点）（固定基准日）为基期的指数，通常用百分 数表示；也可用绝对数，如 100 等； 如基期物价指数为 100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价指数；2）环比物价指数：是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其上一期而 言的 物价指数；年份物价指数（%）1999-20001032001102.92002101.92003101.92004101.82005102.7年份物价指数 （%）19991002000103200110620021082003110200411220051153）物价变动指数：指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动； 说明：上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数【例题】某项被评估
