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1、人民币利率的调整对房地产业的影响,小组成员：吉海波张力宁徐元超李子杰梁志涛,人民币利率的调整对房地产业的影响,中国房地产业始于19世纪中期，自1992年以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和不断完善，我国进一步深化了城镇住房体制改革，极大地推动了房地产业的迅猛发展。但其发展所走的路是曲折中的前进之路。 房地产业是关系到国计民生的产业，在国民经济中占有重要地位。所以其对国家政府宏观调控的敏感性很大，其中利率是其最主要的方法之一。下面我们将通过在我国房地产发展历程期间，观看商业贷款利率的调整变化，探讨其与房地产业的联系，并进一步说明房地产业曲折之路是如何前进的。,本次探讨的内容：,商业贷款利率
2、变化情况,商业贷款利率变化情况,1996年以来我国为何连续大幅度降息？其效应如何？ 自1996年4月1日起停办保值储蓄以来，我国央行已下调八次利率，以一年期存款利率为例，从过去的10.98%下降为1.98%；一至三年期贷款利率从过去的13.14%下调为5.49%。据不完全统计，经过七次降息累计减少了企业财务成本2000多亿元，同时促进了资本市场的快速发展。,第五次降息：刺激住房消费 1998年7月1日，金融机构存款利率平均下调0.49%，贷款利率平均下调1.12%，中长期存、贷款利率下调幅度均大于短期存、贷款利率下调幅度，同时降低了中央银行准备金存款利率和再贷款利率。 针对物价持续下跌、实际利
3、率持续升高，有效扩大内需而做出的。尤其是中长期贷款利率的下调对于加快基础设施建设、刺激居民住房消费是个积极利好。据当时估算，企业从这次降息中可以减少400多亿元的净利息支出。这次降息为完成当年8%的宏观经济增长目标做出重大贡献，与股市的相关性不是很大。 第六次降息：拉动内需 1998年12月7日，金融机构存、贷款利率平均下调均为0.5%。 1998年市场呈现疲软，许多商品出现买方市场迹象。当年前十个月商品零售物价同比下降2.5%，因此，实际存款利率依然偏高，加上人民币坚挺，国际投机资本存在非法套利空间，国内企业平均利润率与贷款利率呈现了倒挂，减息顺理成章。 这次减息进一步拉动了内需，也为股市的
4、发展准备了较充足、低廉的资金。,商业贷款利率变化情况,商业贷款利率变化情况,自2004年到2007年，央行上调贷款利率。在此之前，经过连续8次利率下调之后我国经济在低利率环境中稳定发展，然而也出现了经济过热和流动性过剩等新的问题。在那期间，利率上调是否会对房地产产生影响，是否会对房价产生抑制作用，也引发了一场讨论。但事实说明了房价并没有受到明显的抑制。,商业贷款利率变化情况,在2008年金融危机的大背景下，国内众多的行业都收到了不同程度上的冲击。整个国内的经济环境都笼罩了一层灰雾，房地产行业同样受到了严重的影响。 08年降息至近十年来最低值，其目的是拉动内需、刺激消费。 期间，大型房地产企业敏
5、感性相对较低，而中小型企业都面临着破产、倒闭的危机。,综上，我们得知，由于房地产业对货币资金的敏感性，利率的变化对其影响是不可否认的。那么下面我们就来探讨利率是如何影响房地产业的。,利率变化对房地产业的影响,有一些看法认为，房地产行业对于轻微的利率水平的调整缺乏敏感，实际上，这种判断并没有意识到当前中国房地产市场中买卖双方资金来源的重要特征，以抵押贷款为主要融资来源的住房购买者和严重依赖银行贷款的房地产开发公司，都使得利率政策的调整已经成为影响房地产市场最为关键性的市场因素之一。,做一个假设：现今的利率是一个合理的利率，公司是正常的盈利。现在，国家进行利率上调，加息。其利率上调会对房地产市场有
6、会影响呢？,利率变化对房地产业的影响,利率对房地产行业的影响主要体现在：1）房地产商2）房地产投资者3）住房消费者4）土地市场,利率的上调，直接影响到企业资金使用成本的增加。同时，加息使得人们对资金收益率有了较高的预期，增加了房地产企业使用其他借入资金的难度，从而提高了现有的其他借入资金的机会成本；对于房地产企业的自有资金，其使用的机会成本亦会上升。,（1）资金成本的提升,1)利率上调对房地产商的影响：,（2）产品价格下降（这个有前提）同成本推动型的一般商品定价方式不同的是，当前的房地产产品定价主要由供需决定。在供求格局不变的情况下，资金成本的增加并不能有效传递到价格的增加上。利率提升对需求的
7、抑制将直接打破当前供求格局，从而使得市场的价格重心下移。,1)利率上调对房地产商的影响：,（3）资金回笼周期变短借贷资金使用成本增加和房屋售价下跌所引起的现金收入不足，都在客观上刺激了房地产开发商的风险意识。滚动开发的操作模式和企业资金利用率最大化的经营原则，促使开发商需尽快回收现金，减少手中的库存。,1)利率上调对房地产商的影响：,（4）自有资金利润率的下降产品价格的下跌，财务费用的高涨，成本的增加均使得开发商自有资金利润率出现大幅下降，利率上调对企业的负面影响最终在自有资金利润率的下降上得到了综合反映。,1)利率上调对房地产商的影响：,收益下降成为必然资金成本提高导致投资收益率下降。租金收
8、益和价差收益是房地产投资获益的两个主要渠道。价差收益在房价下跌的背景下受到侵蚀。要想提高投资收益率，租金收益率的上升是必需的途径。在我们看来，目前租金上升是完全可能的。但是，租金的上涨未必能带来租金收益率的上升。因为投资者在房地产上的投资资金需要支付成本，如果租金收入的提高不足以弥补资金成本的支出，那么房地产投资商的租金收益率同样会下降。,2）利率上调对房地产投资者的影响：,（1）加强消费者储蓄倾向利率的上升直接影响消费者的储蓄倾向，改投资为储蓄是公众面对利率上调的普遍反应。储蓄的增长必然导致住房支出的减少，从而减少了总量需求。,3）利率上调对住宅消费者的影响：,（2）预期效应明显加息后消费者
9、对房价下跌的进一步预期是导致市场出现观望、交易清淡等有价无市现象的主因。市场预期效应对市场价格影响的强大杀伤力在令人窒息的惨淡交易中显露无遗，金融商品的属性在价格预期中得到充分体现。,3）利率上调对住宅消费者的影响：,（3）影响房贷成本提前还贷对于住房消费者来说，利率变化所带来的最直接可见的后果就是每月还贷成本的增加。,3）利率上调对住宅消费者的影响：,（1）土地市场化后的价格刚性土地使用权“招拍挂”的措施出台，加快了土地市场化的进程，同时资源稀缺性的特点在市场化的条件下必然表现出价格的刚性特征。,4）利率上调对土地市场影响：,（2）购地融资成本的提高基于房地产开发企业高负债比例的特点，故其用
10、于购买土地的资本，有很大比例均来自于外部的借款，尤其是商业银行的贷款。根据上面的分析，在央行加息和房贷首付比例提高的条件下，房地产开发企业购买土地的费用并不会减少，甚至于有增加，同时，这部分资金需要支付的利息和潜在的机会成本因利率升高而增加。因此，整个来看，房地产开发企业的融资成本会有所增加。,4）利率上调对土地市场影响：,加息房地产市场潜在的利率风险一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应。那么，加息到底是如何影响房地产市场的呢？我们不妨从微观的层面，来看看加息对各类市场主体的不同影响。,房地产市场的需要减少房地产市场上的流动资金减少1.房地产商的回笼资金2.房地产商的贷款资金来源减少,已购房
11、者：月供增加，资产可能缩水,假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产 现行利率：5.04% 月供： 431415元假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6、7、8 那么同比第一年的月供11091、12254、13438 如果业主在买房时就以月收入的50来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境,需求层面：,对于潜在的购房者：支付能力下降假设：某家庭月收入为8630元，用50%的收入支付月供。那么这家庭现行的购买力为100万的住房。再假设：利率升高到6、7或8，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的8636、7783、705
12、7，换而言之，该家庭将买不起100万的房子，而只能购买7086万的房子了如果其他的因素不变，那么由于需求减少，房价也会跟着下降,对于投资、投机者：融资成本提高 ，获得利益减少相同条件下：投资者：利率上升，资金的投资回报率下降，导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落 投机者：利率上升，同样存在融资成本提高的问题。加上转手的交易费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金。持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场,资金层面：,开发商：在房地产开发阶段，面对着房地产市场需求减少、大量投机资金的撤回的危机，同时房地产商在开发期间的投资成本的增加，基于各方面考虑，为了规避市场风险，开发商可能要收回自己在房地产市场上面的资金银行：银行基于自身利率风险的考虑，譬如“现金流危机”的家庭暂时断供、房地产商现金短缺无法偿还利息等原因，银行为了避免出现不良贷款，减少在房地产市场资金的投入,总体来看，利率变动对房地产行业从土地市场、到项目开发过程、市场需求和资金成本上的影响是全方位的，多层次的，成本的刚性和需求的抑制均侵蚀了开发企业的利润。利率正如一把达摩克利剑高悬于行业发展的前端，成为左右市场前景的重要利器。,
