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1、,物权法中的征地拆迁问题解读,王晓璐法学教研部,科学立法、严格执法、公正司法、全民守法,着力在法治的轨道上推动兵团各项工作的开展,为兵团全面深化改革,努力成为安边固疆的稳定器、凝聚各族群众的大熔炉、先进生产力和先进文化的示范区营造良好的法治环境。法治兵团建设纲要,物权法中的征地拆迁问题解读,一、宪法、物权法的相关规定 二、与征地拆迁有关的热点问题 三、征地拆迁的人性化、法治化之路,依法治国，首先是依宪治国；依法执政，关键是依宪执政,宪法的相关规定,宪法的相关规定,中华人民共和国宪法第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。 国家为了公共利益的需要，
2、可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。,“社会中一旦存在着财产不象上帝的法律那样神圣的观念，则我们的社会将不会拥有法律的力量和公共正义的力量去保护财产，于是无政府主义和暴政便由此开始” 亚当斯密 “维护财产权是整个社会秩序的基础。”人权与公民权宣言,宪法的相关规定,宪法的相关规定,风能进 雨能进 国王不能进德国皇帝和磨房主,为帝王者或可为此事，然吾德国尚有法律在，此不平事我必诉之法庭。,我做皇帝有时也会不冷静，以至认为自己可以无所不为，幸亏我国有这样的好法官，如此公正办案，乃吾国可喜之事也。,亲爱的邻居，你说要把磨房卖给我，这可事关国家大事，我以为万万不可，因为这座磨房已
3、成为我国司法独立和裁判公正的象征。我怎么能忍心让你丢掉这份产业呢？你应当竭力保住这份产业并传之子孙，使其世世代代保留在你家名下。你现在经济困难，我十分同情，派人送去3000马克，以解燃眉之急。你的邻居威廉,物权法的相关规定,物权法第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。,物权法的相关规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人
4、的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。,物权法的相关规定,物权法第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。,征收,征用,集体土地,国有土地,PART 1,PART 2,PART 3,PART 4,概 念 辨 析,其他法律法规,集体土地:中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理条例 国有土地:国有土地上房屋征收与补偿条例、城市房地产管
5、理法,重庆最牛钉子户,二、与征地拆迁有关的热点问题,二、与征地拆迁有关的热点问题,上海最牛钉子户,二、与征地拆迁有关的热点问题,公共利益的界定,程序合法的要求,补偿问题,公共利益的界定,城中村改造频频引拆迁冲突 政府借公共利益卖地 成都的唐福珍，上海的潘蓉，北京的席新柱,公共利益的界定,2013年6月16日 山西省太原市迎泽区郝庄镇王家峰村，由公安、司法、保安、警校学员、消防、救护及拆迁人员组成的上千人队伍围村进行强拆。由于村民对拆迁补偿不满，多人阻拦强拆，与警察激烈对峙，甚至有村民爬上房顶以跳楼威胁阻止强拆。,01,03,02,04,概念的宽泛性,内容的发展性,内容的不确定性,层次的复杂性,
6、公共利益的界定,程序合法的要求,程序决定公正:19世纪末，荷兰范古伦伯果林所有权争议案 范古伦伯甲之祖父 乙之祖父甲 乙,程序合法的要求,2013，叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉广东省仁化县人民政府房屋行政强制案：即使是违法建筑也需严格按照强制拆迁程序进行拆迁。 中华人民共和国行政强制法第四十四条规定：“采取强制拆除前应向被征收人发出强制拆迁通知，并张贴相关公示。行政机关不得在夜间，或者法定节假日实施强制执行。”,强制拆迁的程序规定,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。 禁止建设单位参与搬迁活动。,程序合法的要求,2012，文白
7、安诉河南省商城县人民政府房屋征收补偿决定案：征收决定作出后才能正式确定评估机构。 国有土地上房屋征收与补偿条例第二十条第一款：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。,程序合法的要求,一、区分不同的征收对象，适用不同的程序 二、保障被征收人和利害关系人必要的知情权 三、保障被征收人和利害关系人充分的参与权 四、保障被征收人和利害关系人的救济权,补偿问题,补偿问题,第一，应当对被征收的土地承包经营权作出补偿 第二，应当依照有关规定补偿有关费用 第三，应当妥善安排被征收人的社会保障问题,补偿问题,物权法第四十二条 征
8、收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。物权法第一百三十二条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。,土地承包期内是否可以获得土地征收补偿案例,1998年签订农业承包合同 2000年A市B区人民政府发放土地承包经营权证确认了王某一家与甲村五组之间的农业承包合同关系。 2001年4月3日，王某一家迁往B区C镇乙村居住，户口也转为了非农户口。 2002年2月4日，包含王某一家原来承包的土地在内的村集体土地被征收。 2004年2月1
9、1日，王某向法院提起诉讼，请求判决甲村五组、甲村村委会给付相应的补偿款。,补偿问题,何刚诉江苏省淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案 在征收补偿商谈过程中，何刚向征收部门表示选择产权调换，但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。 2012年6月14日，淮阴区政府向何刚发布房屋征收补偿决定书1、被征收人货币补偿款总计607027.15元；2、被征收人何刚在接到本决定之日起7日内搬迁完毕。,补偿问题,国有土地上房屋征收与补偿条例第二十一条第一款 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。 本案典型意义在于：在房屋补偿决定诉讼中，旗帜鲜明地维护了被征收人的补偿方式选择权。,补偿问题,孔庆丰诉
10、山东泗水县人民政府房屋征收决定案 选择货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿；选择产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价;被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加300元/标准给予货币补偿。原告孔庆丰的房屋在被征收范围内，其不服该决定，提起行政诉讼。,补偿问题,国有土地上房屋征收与补偿条例第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决
11、定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估 办法评估确定。,应当妥善安排被征收人的社会保障问题,国有土地上房屋征收与补偿条例第十八条：“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”,应当妥善安排被征收人的社会保障问题,健全征地拆迁安置补偿机制，建立完善对失地农民重新就业培训的机制，完善失地农民的社会保障体系，例如，建立最低生活保障机制，就业创业优惠机制，养老医疗保险机制和资金筹措管理机制等。,补偿问题,征地拆迁“五步曲”：盼征地利益博弈幸
12、福生活返贫找补 必须让农民清醒地认识到，补偿不可能是无边界的，且要求货币补偿并一次到位和全部发放给农民既不合理也极具短视性，建立一个真正实现“长远生计有保障”的运作机制才是可持续的。,最牛空中违建,违章建筑的拆迁补偿问题,中国式拆迁，一半是暴力，一半是暴利；中国式违章，一半是蜗居，一半是豪宅。从唐到宋，从古到今，拆迁与违章就像一对情不投意不合的兄弟，一见面就扭打，却又不得不常常见面。 一、商品经济发展对坊市制度的冲击 二、城市化浪潮促成住宅需求激增,违章建筑,未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物； 擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；
13、擅自改变了使用性质建成的建筑物； 临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。,违章建筑的拆迁补偿问题,否定说 肯定说 折衷说：“相对违法违章建筑”和“绝对违法违章建筑”,违章建筑的拆迁补偿问题,一、查明事实阶段：违章建筑形成的时间、原因、结构、面积、用途，是否存在民事纠纷，是否存在同时违反两个以上行政法律规范的情形 二、处理和处罚阶段： 三个时间点： 第一个时间点：补办手续、不予处罚；从宽处理 第二个时间点：从宽处理 第三个时间点：从严处理,三、征地拆迁的人性化、法治化之路,（一）民权理念是征地拆迁公正性的基础 （二）建立公开公正
14、的征地拆迁程序 （三）被征收人有权获得充分的补偿 （四）落实征地拆迁中的社会保障 （五）严格适用强制拆迁的条件,三、征地拆迁的人性化、法治化之路,（一）民权理念是征地拆迁公正性的基础哪里没有财产权, 哪里就没有正义。哈耶克享受财产的权利是人成为人的要件之一，是确保人被当人对待的基本权利。,三、征地拆迁的人性化、法治化之路,（五）严格适用强制拆迁的条件 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。,征地
15、拆迁信访难题,征地拆迁信访特点 1、涉及问题范围广 2、容易引发集体访 3、信访行为的过激性 4、多头信访、重复信访比例高 5、信访处理的艰巨性,征地拆迁信访难题,原因： 1、征地拆迁的相关政策透明度不高 2、用地观念没有得到根本的转变 3、征地拆迁主体、补偿标准不统一 4、征地拆迁程序不规范、不到位 5、“乡规民约”对落实拆迁补偿安置政策带来障碍 6、劳动和社会保障体系不完善，群众顾虑重重 7、征地拆迁补偿协调监督机制不健全 8、被拆迁人把征地拆迁作为达到某种目的的手段 9、司法途径不畅,征地拆迁信访难题,对策 针对土地征收信访问题 海南省信访局： 1、大幅度提高征地价格 2、改革现行的征地
16、制度，探索征地价格形成的新机制，让农民在征地价格谈判中有参与权和知情权 3、允许和鼓励农村以土地租赁或土地入股的方式出让集体土地，参与土地收益的第二次分配，以获得长期的土地收益 4、加快建立失地农民社会保障体系,征地拆迁信访难题,对策 针对房屋拆迁信访问题 沈阳市国有土地房屋征收管理办公室“疏堵结合” “疏”：减小信访的压力 “堵”：堵住越级上访，堵住上访的根源,征地拆迁信访难题,“疏” 1、加大政策宣传力度，坚持正确的舆论导向 2、协调司法部门积极受理征收拆迁案件 3、建立信访问题解决定期通报制度,征地拆迁信访难题,“堵” 1、建立领导包案，干部包人制度 2、严格新征收项目审批，确保程序合法 3、建设房屋征收数字化管理平台 4、协调法院提前介入征地拆迁工作 5、出台新购房税减免等优惠政策 6、与房地产市场销售相结合 7、单独安置符合保障条件的被征收居民 8、建立征收工作人员上岗准入制度 9、建立征收现场信访联络员制度 10、高标准建设回迁安置房屋,
