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1、中信博鳌千舟湾项目 市场研究及项目定位,上海开启|,区域 项目 产品,在适当的坐标系中比对寻求定位 统计分析样本窥探滨海房产特征 析解成熟范例寻求项目突破模式,方法论,博鳌片区之性,1,滨海房产之特,项目个案之创,2,3,报告大纲,本案环境解读,4,区域,1,资源环境,气候居优，交通、配套不足,城市功能,会议中心，旅游度假未成熟,重化工业,省会城市,旅游度假,国际会议,琼海经济发展处于海南第二梯队,经济产业,发展原则“中强、西拓、东优、南控”“中强”：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境; “西拓”：指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业
2、性开发和规模积聚; “东优”：指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团; “南控”：即抑止城市向南发展。,海口发展方向,一个中心两个组团 中心城区：岛内综合中心（省会，居住/产业中心，金融/商贸/文化中心，旅游接待等） 长流组团：面向岛内、岛外综合中心（滨海旅游/科研/文教/办公/居住等） 江东组团：面向岛外现代综合中心（旅游度假/休闲/体育/科技/办公/居住/工业等）,江东组团,中心城区,长流组团,大三亚空间布局图,东向海棠湾开发成为当前重要发展方向,三亚发展方向,海棠湾地区规划图,海棠湾总规划用地面积98.7平方公里，海岸线长22.4公里，其规模约相当于4个亚龙湾。 海棠湾一线海
3、景地规划建设25家高星级酒店，其中包括两家7星级酒店。,目前已有5个国家的14家企业进驻海棠湾，其中12家是酒店业，所有项目将于年内全部动工。除开维丽笙外，项目业主单位正与相关酒店管理品牌洽谈，已谈妥或基本谈妥的还包括香格里拉、喜达屋、希尔顿、温德姆、卡尔森等，均是世界著名酒店管理品牌。,开维丽笙酒店，乘着船儿可进客房,开维丽笙酒店效果图,海棠湾2008年计划出让土地8780亩，重点推介旅游度假、教育文化、医疗卫生等领域的8大项目。 海洋大学 13号滨海酒店 哈萨克斯坦国家度假村 海洋公园 医疗用地 会展中心 国际奥林匹克村 国际风情小镇。,重点项目, 琼海特色 ,A/万泉河 琼海的母亲河，全
4、长 163 公里，为海南岛第三大河流，有南北两源 。在琼海市合嘴汇合，流经嘉积镇至博鳌港，融入南海。琼海市境内长 81 公里 。,B/红色娘子军 1931年 5 月 1 日 ，举世闻名的红色娘子军诞生在万泉河边，开始了在中国现代史上最富有传奇色彩的战斗生活。反映红色娘子军战斗生活的电影和芭蕾舞剧，已成为中国的红色经典。,D/温泉之乡 地热资源丰富，历史悠久，主要有官塘温泉、北岸温泉、蓝山温泉。官塘温泉蕴藏量大、水温高、水质优，被国家级专家鉴定为 “国内少有、海南无双” 。,C/博鳌亚洲论坛,琼海城市环境,第一产业占绝对主导地位 第二产业呈萎缩态势 第三产业比重稳步扩大,经济总量较低 自05年起
5、呈加速发展态势, 琼海经济产业 ,人口保持低增长态势 （年均增长约5800人）,城市化率较低 （2007年城市化率仅30%）,城镇居民收入水平较低 但已呈现快速增长趋势 （2007年同比增长20.3%）,旅居外地人口众多 (旅居世界28个国家与地区的华侨、华人55万人), 琼海人口&收入 ,城市规划 一点两翼，三组团，五中心,城市之魂 三色文化,从历史角度，以红色娘子军为象征的“红色传统文化”； 从现实角度，以万泉河为象征的“绿色生态文化”； 从未来角度，以博鳌亚洲论坛为象征的“蓝色开放文化”。,以博鳌水城为顶点和龙头，以万泉河景观大道和滨海景观大道为两翼，以嘉积、博鳌、官塘为三个组团，通过水
6、城带动，两翼推动，组团互动，周边联动，加快琼海的发展。, 琼海规划 ,博鳌应以“亚洲论坛”会议中心为建设中心，全面建设为国际会议提供服务配套的酒店、度假村、高尔夫球场、度假山庄等设施。近期建设应集中在东屿岛、大灵湖片和龙潭岭片。 博鳌镇区应完成居民住宅的改建、重建、商业小区的配置。滨海旅游区在现有基础上向北发展。 博鳌区建设用地范围包括博鳌水城、博鳌镇区、博鳌滨海旅游区。城市建设用地面积为53.55平方公里。 博鳌商业设施主要布置在滨海街两侧，主要为旅游度假服务的商业设施。 博鳌水城开发高标准、高水平、高档次和“低容积率、低建筑密度、高绿化率”,博鳌区域规划,博鳌镇区餐饮业、旅游商业、旅游工业
7、、农家旅馆 博鳌水城国际会议中心及配套设施、高档度假酒店、高尔夫球场、足球训练基地、高级度假别墅 博鳌滨海旅游度假区度假村、度假酒店、餐饮服务业、体育训练基地（沙滩排球、足球、网球）,旅游市场,接待人次全省第4，旅游层次低,琼海,旅游业发展速度相对缓慢 旅游人次中过夜游客比重过低 旅游质量几无提高，收入增长与接待人次增长严重正相关,旅游业发展迅速，市场规模不断扩大 旅游业质量较高，收人增长速度超过接待人次,三亚,进入启动期，规模、价格仍偏低,房产市场,供求关系,三亚：市场规模稳步过大，供求关系相对稳定,1-11月,市场规模逐年扩大 （2007年1-11月份销售面积达272万平米，同比增长42%
8、以上）,海口,从2004年开始到2006年上半年属于萌动阶段。房地产项目主要集中在嘉积主城区，项目小、品质低，价格还处在保本状态。 自2006年下半年以来，房地产开发悄然进入启动期。房地产开发量和报建量巨大，是前几年开发总量的数倍，已征地和在规划报建中的项目预计达300多万平方米，项目分布区域明显、产品细化,市场规模增长不快，但预计未来供应加大，已步入房产启动期,琼海,琼海房产发展阶段,琼海房地产市场在开发规模、销售价格、产品品质等全面升级，琼海已成为海南楼市的第三极 2007年时间过半，琼海房价增速居全省各县市前列，这样的增长有旺盛的需求支撑。琼海市对于海南房地产来说正在由二线城市向一线城市
9、转变 本地的消费潜力非常低，琼海市房地产起步较晚，价格基数较之三亚、海口等一线城市偏低 外销房产成为琼海房地产的主力,琼海房产发展现状,世界的胜地,中国的客厅,海南的绿洲,发挥资源的稀缺性和区域的影响力,博鳌,会议城市,著名主题度假区,宜居城市,博鳌,世界洲,政治性,生态性,地域性,时代主题性,世界洲,三江口Bay、三江口T城,千舟湾Town,沙坡岛、玉带滩、山钦湾、龙谭岭,一流的国际会议中心,热带滨海旅游度假目的地,玉带滩海景酒店群,温馨的宜居城市,国际度假村,顶级高尔夫基地,国际游艇俱乐部,博鳌红树林湿地公园,核心概念区,概念拓展区,地标,风貌,项目,2,大三亚区,西海岸,海甸岛,海口,琼
10、海,博鳌,三亚湾,大东海,亚龙湾,海棠湾,香水湾,海南主要滨海房产板块分布,西海岸高尔夫别墅,金色阳光,万科浪琴湾,喜来登,新国宾馆,假日海滩,美视高尔夫,海口市政府新址 （待建）,城市海岸,紫园,菩提树,贵族游艇会,西海豪园,宝安江南城,金海岸罗顿大酒店,燕泰大酒店,寰岛泰得大酒店,西海岸板块,海甸岛板块,荣域,海口,大三亚区,物业类型,条件许可下，产品多元化，多以“别墅（临海）+高层/小高层（观海）”为主,海口,三亚,户型面积,城市居住型楼盘（海口）面积偏大：以2房、3房为主力，2房面积80-90平米，3房130-150平米 度假型楼盘（三亚）面积偏小：以1房、2房为主力，1房面积多控制在
11、70平米以内，2房面积80-100为主 三亚全市成交房源中户型面积越小，成交量越大 独栋总价多1000万以上，联排总价控制在500万以内，三亚别墅面积相对偏小,公寓户型面积设置,偏远地段楼盘以60-70平米1房为主力 近市区楼盘兼顾2房和3房， 其中2房以80-90平米为主，3房以130-150为主,海口,公寓,1房成为三亚产品主力，多控制在70平米以内 2房其次，以80-100为主；定位高端的面积偏大，100-130平米,三亚,公寓,独栋户型面积以300-500为主，总价600万以上； 联排户型面积以200-300为主，总价多200-500万； 退台洋房面积以170-240为主。,洋房/别墅
12、户型面积设置,海口,洋房/别墅,三亚,独栋户型面积以200-350为主，总价多1000万以上； 联排户型面积以100-200为主，总价多500万以内。,别墅,成交住房6成户型面积控制在90平米以下,60平米以下户型销售套数比例最大，60-80平米户型销售面积比例最大,全市成交统计特征,三亚,价格状况,区域差异 海口海景公寓0.7-1万，别墅2-6万三亚海景公寓1-2.5万，别墅3-6万 物业类型差异 独栋别墅价格在公寓价格2倍以上 海景差异 海景房价格与非海景房价格差距甚大 装修标准 海口近城市区选择“毛坯”，三亚多选择精装修，装修标准多在1000-2000元,一线海景地段住房均价达到二线地段
13、1.5倍左右 偏远地段、酒店式公寓选择精装修，近城市区多以毛坯房为主,海口,一线海景地段住房均价达到二线地段1.5倍左右 同一楼盘海景房与非海景房价格可相差5000以上 公寓多选择精装修,三亚,（续）,一线海景公寓/别墅及产权式酒店拉升整体房价,三亚,客户状况,海口岛内岛外对等，岛外比例仍呈下降趋势 三亚岛外客群接近9成，比例仍稳定上升 岛外客户以东北、江浙、山西、上海、北京较为集中 岛外客户购房面积相对岛内偏小,岛内岛外客户数量基本对等 岛外客户比例呈下降趋势 岛外客户购房面积相对岛内偏小,海口,楼盘整体去化良好 地段偏远、景观向差及偏大户型去化相对较差 地段偏远楼盘岛外客户比重高 岛外客户
14、需求户型面积相对岛内客户偏小 东北、山西、北京、浙江客户相对集中,海口,开盘时间多选择秋冬之季旺销期 楼盘整体去化良好 景观向差及偏大户型去化相对较差 客户以东北、江浙、上海、北京较为集中,三亚,（续）,其他,立面风格 以现代简约为主 园林风格 以热带风情为主 社区配套 一般要求设置温泉/泳池 产品特征 小高层/高层多设置大阳台、底层架空别墅多为2层，较少设置地下室，多设露台,立面风格以现代为主； 园林景观以热带风情为主； 社区配套一般要求温泉、泳池。,海口,立面以现代简约、滨海风格为主 园林景观以热带风情为主 社区配套中泳池成基本要求，多数拥有酒店配套,三亚,（续）,别墅多以2F为主 多阳台
15、、露台（接受阳光） 少地下室（成本高，对度假作用不大）,三亚,区域启动,项目启动,项目区域影响力,整合/细分/多元/成长性,第二类居所,物业投资,物业功能的二元定位,度假功能+居家功能,优选高层,海景资源价值最大化,产品的独特优势,规划概念+产品主题+增值卖点,资源稀缺性,别墅价值高启,规划方向1,千舟湾TOWN,三江口BAY,街区风貌 全海景高层建筑+别墅街区 Town Center 游艇社区,标志性酒店 游艇基地 会议中心 企业会所 精品酒店 酒店式公寓 私人度假别墅,规划方向2,千舟湾,三江口,黄金海岸（二）海岸高级住宅区 私人别墅社区 游艇社区,黄金海岸（一） T城 地标性酒店 Cit
16、y Center 会议会展中心 游艇基地 酒店式公寓 鸳鸯岛私人别墅区,双区：千舟湾 + 三江口,方向一方案1,独栋别墅组团,大平层组团,高层组团,高层组团,独栋别墅楼王组团,独栋别墅组团,千舟湾 TOWN,经济技术指标,别墅,别墅,高层,高层,大平层,千舟湾邸,方向一方案2,经济技术指标,别墅,洋房,高层,高层,大平层,项目个案之创,3,物业类别: 多层、单层别墅 装修状况: 精装修 物业地址:三亚市海棠东线高速福湾出口 占地面积:100万 建筑面积:18万 价格： 公寓：起价15000元/ 别墅：起价27000元/ 均价30000元/ 物业管理费: 4.80元/平方米月 开发商: 海南宝景房地产开发有限公司 开盘时间: 2008-2-5 容积率: 0.18 绿化率: 60% 交通状况: 轨道交通在建 周边配套: 海棠湾高档酒店区,
