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1、20162016 年上半年西藏房地产估价师年上半年西藏房地产估价师相关知识相关知识：环境的概念模拟试：环境的概念模拟试 题题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、现有某待开发项目建筑面积为 3850，从当前开始开发期为 2 年根据市 场调查分析，该项目建成时可出售 50，半年和一年后分别售出其余的 30和 20，出售的平均单价为 2850 元，若折现率 15，则该项目开发完成后
2、的总价值的当前现值为2006 年考题 A：766 万元 B：791 万元 C：913 万元 D：1046 万元 E：工业用地的监测点评估价格 2、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。 A销售状况价值论 B市场供求价值论 C生产费用价值论 D经济花费价值论 3、业主大会由_组成。 A缴纳物业服务费用的业主 B物业管理区域内全体业主 C物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人 D物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表 4、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中， 正确的是。 A：有不少于 1000 万元人民币的注册资本 B：有一定数量的周转住房 C：是非银行性金融机构 D
3、：可要求借款人提供抵押反担保 E：执行层的组织协调 5、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。 A：选择专业化 B：单一市场集中化 C：市场专业化 D：产品专业化 E：借款合同 6、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原 因是。 A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 7、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变
4、化而使房地产 项目达到_的极限值。 A利润为零 B最高运营费用比率 C最大费用 D允许的最低经济效益指标 8、房地产估价的假设开发法，下述说法中，_并不正确。 A包含求在建工程的公式 B包含求熟地价值的公式 C包含求毛地价值的公式 D不包含求旧房价值的公式 9、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。 A超额利润 B投资回报 C内部收益 D风险报酬 10、某期房 1 年后能投入使用，与其类似的现房价格为 5000 元，出租的年 总收益为 500 元，管理费用等其他支出为 100 元。假设折现率为 10，风险补偿为现房价格的 3，则该期房目前的价格是元。 A：4395 B：448
5、6 C：4636 D：4850 E：工业用地的监测点评估价格 11、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。 已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价 格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。 A2427 元/m2 B2500 元/m2 C2575 元/m2 D2632 元/m2 12、物业管理的全面启动以_为标志 A物业的接管验收 B用户入住 C档案资料的建立 D首次业主大会的召开 13、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是【2007 年考题】 A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落
6、、用途等情况进 行核对 B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像 资料，内部状况可不拍摄 C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境 景观等的优劣 D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必 要的调查 了解 E：工业用地的监测点评估价格 14、一般中长期贷款都选用_。 A名义利率 B实际利率 C固定利率 D浮动利率 15、根据中华人民共和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反 土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土 地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处
7、以有 期徒刑，该刑期是。 A：三年以上六年以下 B：二年以上五年以下 C：三年以上七年以下 D：五年以上十年以下 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了 拍卖活动应该遵循的。 A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则 D：诚实信用原则 E：执行层的组织协调 17、张先生以 10 万元的预付款购买了一套时价为 100 万元的期房住宅，一年后 该住宅交付使用时，现房价格涨到了 120 万元，那么，张先生预付款的收益率 为_。 A10% B20% C50% D200% 18、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。 A：房地产面积
8、测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大 类 B：进行房地产面积测算，主要采用解析法 C：房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算 D：房屋的面积一般用几何图形法量算 E：执行层的组织协调 19、国务院办公厅国办发(2005)26 号文件，对个人销售住房免征营业税的是 _。 A单套建筑面积在 120m2 以下的住房转手交易时，免征营业税 B住宅小区建筑容积率在 1.0 以上的住房转手交易时，免征营业税 C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下的住房转手交易 的，免征营业税 D个人购买普通住房超过 2 年(含 2 年)转手交易的，免征营业税 20、房地产市场自然周期
9、中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折 点上，空置率由。 A：上升到下降 B：下降到上升 C：高于合理空置率到低于合理空置率 D：低于合理空置率到高于合理空置率 E：借款合同 21、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业_的一个百分比。 A有效毛租金收入 B净经营收入 C潜在毛租金收入 D税后现金流 22、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。 A：成交价最高价最低价 B：成交价最低价最高价 C：最高价成交价最低价 D：最高价最低价成交价 E：工业用地的监测点评估价格 23、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施 工过程中非工程实体项目的费用被
10、称为_。 A工程建设费用 B措施费 C规费 D直接工程费 24、一套非经济特区的楼房，评估价值为 50 万元，按国家有关规定，应交纳房 地产评估费_元。 A1000 B2500 C5000 D5250 25、某宗土地总面积 7500，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元/ ，现 允许容积率提高到 5，假设容积率每提高 0.1，楼面地价下降 1，则理论上因 容积率提高应补交的地价款为万元。 A：1125 B：1800 C：2250 D：3375 E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2
11、 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意，至少有合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，_。 A私有住宅转让后仍用于居住的 B办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金 C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金 E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 2、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类其中，属于经济折 旧的有【2006 年考题】 A
12、：功能落后 B：功能缺乏 C：环境污染 D：交通拥挤 E：正常使用的磨损 3、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。 A：可保危险的存在 B：多个经济单位的结合 C：单个经济单位的结合 D：随机事件的科学化 E：必然事件的科学化 4、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是_之日。 A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B房屋拆迁许可证颁发 C拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D房屋拆迁实施 5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。 A容积率 B空置率 C利息备付率 D成本利润率 6、_的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部
13、门和直 辖市房地产管理部门负责进行。 A房地产经纪人员 B房地产估价师 C房地产咨询人员 D房地产估价员 7、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有。 A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相 同的 B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C：理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量 化 E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格 上涨；相反，则导致房地产价格下降 8、估价中的最高最佳使用具体包括_等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳
14、集约度 9、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为_。 A住宅用地 B公共服务设施用地 C道路用地 D绿化用地 E军事用地 10、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能 购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为。 A：消费者预算线 B：消费可能线 C：家庭预算线 D：无差异曲线 E：边际替代率 11、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握_。 A计息方法 B资本化率 C计息基础 D计息期 12、最高额抵押权确定的情形有。(2009 年试题) A：最高额抵押权已转让 B：新的债权不可能发生 C：抵押人破产 D：约定的债权确定期限届满 E：抵押财产被查封 13、一笔
15、贷款，实际利率是 10%，每两年一计息，则其名义利率是（）。 A10% B9.5% C11% D10.65% 14、以下可以适用收益法估价的对象是。 A：游乐场 B：仓库 C：廉租住宅 D：标准厂房 E：写字楼 15、下列保险种类中，属于政策保险的有_。 A社会养老保险 B农业保险 C巨灾保险 D失业保险 E出口信用保险 16、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从_ 开始实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。 A2000 年 7 月 1 B2001 年 7 月 1 C2002 年 7 月 1 D2003 年 7 月 1 日 17、广义而言，财产保险包括。 A：财产损
16、失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险 E：出口信用保险 18、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有_。 A市场供求风险 B变现风险 C利率风险 D时间风险 E资本价值风险 19、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其 基本内容包括_。 A弄清土地的位置 B弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C弄清城市规划设计条件 D弄清将拥有的土地权利 E测算开发项目的预期利润 20、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内 容有。(2009 年试题) A：城市的发展布局 B：功能分区 C：禁止、限止和适宜建设的地域范围 D：建筑形态控制指标 E：城市性质 21、在某宗房地产估价中，三个可比
