房地产投资社会影响评价

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1、第11章 房地产投资社会影响评价,11-1 概述,一、房地产投资社会影响评价的概念与特点 （一）房地产投资社会影响评价的概念 房地产投资社会影响评价的含义是识别、监测和评估房地产投资项目的各种社会影响，分析当地社会环境对拟建房地产投资项目的适应性和可接受程度。评价投资项目的可行性，其目的是促进房地产项目的利益相关者对项目投资活动的有效参与，优化项目建设实施方案，规避投资项目社会风险。 房地产投资项目社会评价的应用是基于贯彻和落实科学发展观的需要。新的发展观强调以人为本，强调发展是一个综合的、内在的、持续的过程，强调人的参与在发展中的重要性，这就要求在房地产投资项目的评级中，必须充分考虑社会的、

2、人文的因素，进行投资项目的社会评价。 （二）房地产投资社会影响评价的特点 1. 宏观性和长期性 2. 目标的多样性和复杂性 3. 评价指标和评价标准的差异性,二、房地产投资社会影响评价的作用与范围,（一）房地产投资社会评价的作用 1. 有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致 2. 有利于项目与所在地区利益协调一致 3. 有利于避免或减少项目建设和运营的社会风险 （二）社会评价范围界定 1. 社会评价的项目范围 2. 社会评价重点关注的人群范围 （1） 贫困人口。 （2） 非自愿搬迁。,三、社会影响评价的步骤,（一）调查社会资料 （二）识别社会因素 分析社会调查获得的资料，对项目涉及的各种

3、社会因素进行分类。一般可分成三类： （1 影响人类生活和行为的因素。 （2） 影响社会环境变迁的因素。 （3） 影响社会稳定与发展的因素。 （三）论证比选方案 1. 确定评价目标与评价范围 2. 选择评价指标 3. 确定评价标准 4. 列出备选方案 5. 进行项目评价 6. 专家论证 7. 编制“项目社会评价报告”,11-2 房地产投资社会影响评价的内容与方法,一、社会评价的主要内容 （一）房地产投资社会影响分析 （1）房地产投资对所在地居民收入的影响。 （2）房地产对所在地区居民生活水平和生活质量的影响。 （3）房地产对所在地区居民就业的影响，分析预测房地产项目的建设、运营对当地居民就业结构

4、和就业机会的正面影响与负面影响。 （4）房地产投资对所在地区不同利益群体的影响，分析预测房地产项目的建设和运营使哪些人受益或受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。 （5）房地产投资对所在地区弱势群体利益的影响。 （6）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响，分析预测房地产项目的建设和运营期间是否可能引起当地文化教育水平、卫生健康程度的变化以及对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。 （7）房地产投资对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响，分析预测项目的建设和运营期间，是否可能增加或者占用当地的基础设施，包括道路、桥梁、供电、给排水、供汽、服务网点，以及产生的影响。,（二）互适

5、性分析,（1） 分析预测与项目直接相关的不同利益群体对房地产项目建设和运营的态度及参与程度，选择可以促使项目成功的各利益群体的参与方式，对可能阻碍项目存在与发展的因素提出防范措施。 （2）分析预测与项目所在地区的各类组织对项目建设和运营的态度，可能在哪些方面、在多大程度上对项目予以支持和配合。 （3）分析预测项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展。主要为发展地方经济、改善当地居民生产生活条件。,（三）社会风险分析,项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。,

6、图11-1 社会评价的分析内容示意图,社会评价 房地产投资,社会 影响 分析,社会 互适 性分 析,社会 风险 分析,对居民收入的影响,对居民生活水平和生活质量的影响,对居民就业的影响,对不同利益相关者得的影响,对脆弱群体的影响,对地区文化、教育、卫生的影响,对地区基础设施、社会服务容量 和城市化进程的影响,对少数民族风俗、习惯的影响,不同利益相关者的态度,当地社会组织的态度,当地社会环境条件,移民安置问题,政府支持问题,弱势群体支持问题,受损补偿问题,正面 影响,反面 影响,适应 性,不适 应性,风险 分析,二、房地产项目社会评估的方法,（一）按照使用用途分类 1. 确定评估的基准线调查法

7、基准线法，是指对拟建房地产项目开工前的社会经济状况及其在项目计算期内在可能变化的情况进行预测、调查、估计和确定，核实项目实施前预期的目的、投资、效益和风险，查清项目拟建地区的人文、自然资源和社会环境状况，预测有无项目时对项目所在地区可能带来的效益和影响，作为项目实施后个阶段社会评估的对比基准。 2. 有无对比分析法 有无对比分析法是指“有项目”情况与“无项目”情况的对比分析。“有项目”情况就是拟建项目建设运营中引起各种社会经济变化后的社会经济状况；而“无项目”情况就是确定评估的基准线情况。,3. 逻样框架分析法 项目社会评估运用逻辑框架分析法，可以明确项目应达到的目标层次及相关联的考核指标、验

8、证方法和假设条件之间的因果关系，从而使人们能在总体上明确把握投资项目的轮廓概念。 4. 综合分析评估法 项目社会评估的综合评估法可采用矩阵分析总结法和多目标分析综合评估法两类，前者适用于定性总结分析，后者适用于定量指标分析。 矩阵分析总结法。 多目标分析综合评价法。,（二）按照使用阶段划分,1. 快速社会评估法 识别主要社会因素。 确定利益相关者。 估计接受程度能力。 2. 详细社会评估法 识别社会因素并排序。 识别利益相关者并排序。 论证当地社会环境对项目的适应程度。 比选优化方案。 3. 参与式评价 咨询式参与。 邀请式参与。 委托式参与。,三、房地产投资社会影响评价信息调查,（一）房地产

9、投资社会评价所需信息及调查步骤 1. 投资项目社会评价所需信息 （1）信息分类 为了叙述方便，我们信息分为如下四类： A 类：房地产项目方案设计所需的一般统计信息； B类：为制定项目目标及实施方案所需的有关因果关系及动态趋势的信息； C类：房地产项目社会影响评价所需的极限信息； D类：房地产项目监督与评价所需的受项目影响人群信息 （2）房地产项目周期不同阶段所需要的信息 在进行投资项目社会评价时，应根据不同阶段的需要来收集不同类别的信息。按照世界银行的项目管理，其项目周期中不同阶段的社会评价投入及所需信息有如下关系，如表 11-4 所示。,2. 社会信息收集的基本程序和步骤,（1）确定调查对象

10、 （2）调查方案的设计 调查一般包括以下步骤： 拟定调查提纲。 设计调查表。 根据调查目的、要求以及对象范围等情况，决定调查研究的方式和方法。 制订工作计划，明确时间分配、人员配备、财务预算等。 （3）收集整理资料 按照调查提纲和调查表的问题全面地收集资料。 注意谈话技巧。 应区别对象和场合决定采用记录方式或使用录音等工具，应以不影响被访者 为了克服语言和理解的差异，复答案以得到对方的确认或否定。 （4）分析总结,（二）社会信息的调查与收集方法,1. 个人访谈 与项目的参与者及其他一些重要信息提供者的个人访谈，有助于了解项目所涉及的生态其他有关问题，理解目标人群的观点、态度以及行为模式等。 （

11、1）个人访谈的类型 非正式会话式访谈。 重点问题访谈。 半封闭型的访谈。 （2）个人访谈应注意的问题 应注意一下几个问题： 初始印象。 提问顺序。 提问方式。 访谈引导。 访谈立场。 访谈记录。,2. 小组讨论 社会信息可以借助调查者和被调查者之间的讨论和交流来获取 （1）社区会议 第一，为了收集系统的、具有可比性的信息，并使讨论的重点突出，在会前应该准备一个讨论提纲。 第二，如果社区会议不能覆盖项目拟建地的所有社区或村庄居民，则应当从中细心地选择几个社区，以使他们能较大程度地代表目标人群的意见。 第三，与社区会议举办的时间和规模是影响会议成功效果的两个重要因素。 第四，社区会议可以由一个人或

12、一个由若干人组成的小组负责，效果会更佳。 第五，会议之后，给个别的谈话留下时间和机会是非常重要的，让每个参与者均能清晰地表述出自己的观点和意见。 （2）专题讨论会,3. 问卷调查,（1）问卷种类 半封闭式问卷要求被调查人员用自己的语言和方式来回答所提出的问题。 全封闭式问卷则给出一系列预先规定的答案，被调查者只需勾画出自己认为适当的选项。 （2）问卷设计原则 尽以避免使用不确定的、歧义性的、相互重叠和技术性过强术语，答案应尽可能的简短，问题的用词获取准确的、有价值的信息很重要。如果在问题中出现用词不当，则被调查者可能误解问题。 尽可能地避免导向性问题。导向性问题是指被调查者在回答这些问题时，似

13、乎感觉到调查人员可能期望得到某种答案。 注意问题的排序具有逻辑性和流畅性。问题的设计通常应由简单到复杂，从一般到具体，从容易到困难，从令人舒适的到令人敏感的。开始提出的问题应是概括性的、令人悦目和容易回答的。 对于敏感性问题，应注意其提问时机和提出方式。通常应在调查人和被调查之间的融洽关系基本形成之后，当谈到相关问题时相机提出。如果不宜于直接提出，则可以变换方式，间接和含蓄地提出。,（3）问卷检验,对于一个新设计的问卷，应当先在小范围内进行试验，以便在发出正式问卷调查之前，能够发现问卷存在的不足。重点检查一下内容： 问题的用词。结构是否恰当，是否所有的被调查者对问题意思的理解都相同，有无产生模

14、糊的理解。 问题的形式是否合适。如果有半封闭式的问题，是否被调查者感到变化较大而难于处理，全封闭式问题答案的选择范围是否适当。 疑难性问题。有没有被调查者感到难以回答的问题。 同样的答案。有没有这种问题，即所有的被调查者是否都给出同样的答案。 拒绝率。有没有这种趋向，即被调查者拒绝回答个别问题。 时间要求。完成问卷需要的恰当时间是多长，被调查者在最后是否感到厌倦。 介绍，调查者的方便程度。调查者是否发现一部分问卷比较难操作，是否需要额外调查方式是否合适。 资料编码有无问题。 问卷有效性。问卷能否最终收集到社会评价所希望收集到的信息。,4. 参与观察,（1）参与观察及其特点 与其他方法相比，参与

15、观察有一些显著的优点。 第一，参与观察者可以观察到某个现象或过程各个层面的真实情况； 第二，参与观察有助于揭示行为模式、社会和经济进程，以及那些信息提供者本身也未意识到或不能加以适当描述的环境因素； 第三，参与观察有助于了解社区中贫困人口和其他容易被忽略的人群的需要、行为摸式和环境条件，而往往这些人不能明确反映他们所处的困境和面临的问题。 （2）参与观察应遵循的规则 明确观察的主要问题。 合理安排观察的地点和日程。 在观察活动中，观察者在项目拟建社区应担当适当的职能。 观察者应避免两种偏见： 一是调查人员对被观察环境的影响， 二是被观察环境对调查人员的影响。,5. 文献资料的收集,（1）文献资

16、料的种类 文献调查法也叫二手资料查阅法，就是通过收集有关的各种文献资料，摘取其中对社会评价有用的信息。 常用的文献资料包括：社会学、经济学、人文学理论研究资料；项目所在地和影响区域的年度国民经济与社会发展报告、财政收支报告以及统计年鉴；经济普查、人口调查等资料；地方志；当地报刊、地图、电话号码簿等； 其他相关资料。 （2）运用文献资料应注意的问题 无论是进行短期调查还是进行长期的研究，社会评价人员都希望尽可能全面收集已有的信息和资料，但应注意资料的有效性。不追求面面具到，避免无效果的资料。,四、利益相关者分析,1. 识别利益相关者 房地产项目利益相关者一般划分为：项目受益人；项目受害人；项目受影响人；其他利益相关者，包括项目的建设单位、设计单位、咨询单位、与项目有关的政府部门与非政府组织。 2. 分析利益相关者的利益构成 在对项目的利益相关者进行识别 之后，还需要对他们从项目实施中可能获得的利益以及可能对项目产生的影响进行分析。 3. 分析利益相关者的影响能力 主要利益相关者，是指项目的直接收益者和项目的直接受到损害的人； 次要利益相关者，是指与项目的方案规划设计、具体实施等相关的人员或机构，如银行机构。 4. 制定参与方案 在一获得利益相关者得的相关信息。明晰了不同利益群体之间的关系之后，重点关注主要利益相关者，制订主要利益相关者参与项目方案制订、实施及管理等的方案。,